경매토지 분묘권과 법정지상권이란

경매토지 분묘권과 법정지상권이란?

 

 

분묘기지권의 성립 가능성이 있는 물건입니다. 분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 사람이 그 분묘의 기지(基地)부분의 토지를 사용할 수 있도록 관습법상으로 인정되는 권리입니다. 판례에 의해 다음 중에 한 경우에만 해당이 되어도 분묘기지권은 성립합니다. ①토지소유자의 승락을 받은 후 분묘를 설치한 경우, ②토지소유자의 승낙 없이 분묘를 설치했지만 20년 이상 평온·공연하게 점유한 경우, ③자기토지에 분묘를 설치한 자가 분묘에 관한 별도의 특약 없이 토지만을 타인에게 처분한 경우. 따라서 해당 토지에 봉분 등 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 외형을 갖추고 있는 경우에는 분묘기지권이 성립한다고 보아야 하며, 그렇다면 분묘뿐만 아니라 분묘의 보호 및 제사에 필요한 주위의 빈 땅까지도 분묘기지권이 미치므로, 낙찰 후 토지이용을 고려하여 입찰하시기 바랍니다. 분묘기지권의 존속기간은 민법의 지상권에 관한 규정이 유추적용 되지 않으므로 분묘권리자가 분묘수호와 봉사를 계속하고 있는 한, 그 분묘가 존속하고 있는 동안은 분묘기지권은 존속하며 토지소유자에게 지료를 지급할 의무도 없습니다.

법정지상권이 성립할 여지가 있는 물건입니다. 법정지상권이란 당사자 간의 계약에 의하지 않고 법률의 규정에 의하여 당연히 성립하는 지상권입니다. 매각대상 토지상에 매각에서 제외되는 건물이 있다면 낙찰자는 해당 건물에 대하여는 소유권을 취득하지 못하므로 법정지상권 문제가 발생합니다. 법정지상권은 민법 제 366조에 따라 ①최초 저당권설정 당시에 실제로 건물이 존재하고, ②최초 저당권 설정 당시에 토지와 건물의 소유자가 동일하며, ③임의경매로 해당 토지와 건물의 소유자가 달라지게 되는 경우에 성립합니다. 단, 법정지상권의 대상물이 비닐하우스일 경우, 고정성이나 견고성 및 고가의 투자가 수반되어 법정지상권이 인정된 특별한 사례가 있지만, 대다수의 비닐하우스는 건물의 구성요소인 지붕 및 기둥 또는 벽을 갖추었다고 볼 수 없어 법정지상권이 성립되지 않습니다. 또한 컨테이너는 건축물에 해당하므로 설치 자체가 허가대상입니다. 따라서 먼저 관할관청에 문의하여 허가 여부를 확인하시기 바랍니다. 허가기간까지는 법정지상권이 인정되지만 무허가는 철거 대상입니다. 일단 법정지상권이 인정되면 건물 소유주와의 협의를 통해 건물을 매입하거나 토지사용에 대한 지료를 청구할 수 있습니다. 지료는 당사자간 협의에 의하여 정하는 것이 원칙이나 협의가 안되면 지료청구소송을 통해 법원이 결정하게 되는데, 일반적으로 감정가격의 5% 내외에서 결정됩니다.