대출규제에 소액 경매투자 '제동'…"입찰금 떼일라"

대출규제에 소액 경매투자 '제동'…"입찰금 떼일라"

#이 모씨(45)는 주로 2억~3억원대 소형 아파트를 매입해 되파는 소액 경매 투자자다. 낙찰받은 집을 담보로 시중은행에서 3% 초반대의 금리로 낙찰가의 70~80%까지 경락잔금 대출을 받아 투자한다.

낙찰 후 임대해 세입자에게서 받은 월세로 대출이자를 내다가 1~2년후 시세가 오르면 매도해 차익을 얻는 방식으로 돈을 벌어왔다. 하지만 내년부터 시행되는 ‘여신심사 선진화 가이드라인’ 때문에 고민이 커졌다. 지금까지는 월세로 충분히 이자를 갚고도 남았지만 원금과 이자를 같이 내면 갚아야 할 돈이 2배 이상 증가해 월세만으로 충당할 수 없어서다.

최근 저금리로 금융비용 부담이 줄어든데다 전세난에 지친 세입자들까지 경매를 통한 ‘내집마련’에 나서면서 경매시장이 활황세를 보이고 있다. 하지만 정부가 지난 14일 발표한 ‘여신심사 선진화 가이드라인’으로 경매시장에도 악영향을 끼칠 것이란 분석이다.

이번 조치로 신규주택 구입시 주택담보대출을 받으려면 원칙적으로 거치기간 1년 이내의 비거치식 분할상환 대출밖에는 안된다. 상속이나 채권보전을 위한 경매만 예외이고 투자나 거주 목적으로 주택을 경매받는 경우도 모두 해당한다.

지금까지는 시중은행(1금융권)에서 낙찰가의 80%, 감정가의 70%까지 경락잔금대출을 통해 이자만 내는 거치식 대출을 받을 수 있었지만 앞으론 주택담보인정비율(LTV) 또는 총부채상환비율(DTI)가 60%를 넘으면 원금과 이자를 함께 내야 하는 것이다.

LTV·DTI가 낮더라도 주택담보대출 물건이 3건 이상인 경우도 해당돼 이씨처럼 소액 경매 투자자는 적용이 될 수밖에 없다.게다가 DTI를 평가하기 위한 소득 증빙자료도 앞으론 원천징수영수증, 신고소득 등 객관성있는 자료를 활용할 방침이다. 경매투자자들은 소득증빙을 하기 어려운 경우가 많다는 게 업계의 분석이다.

결국 이런 이유로 경매시장이 타격받을 공산이 크다고 전문가들은 내다봤다. 경매의 경우 대개 레버리지를 이용한 투자가 이뤄지고 저금리로 경락대출을 받아 잔금을 마련했는데 대출규제가 강화되면 경매를 통한 부동산매입이 힘들어져서다.

다만 임대사업자로 등록한 경우 임대차계약서, 임대인 본인명의 월 임대료 입금통장, 임대물건(토지 또는 건물)의 등기사항전부증명서 등을 제출하면 임대소득을 추정해 DTI를 계산한다. 이때 월 임대료 입금기간이 3개월 이상인 경우에만 연간 소득으로 환산이 가능하다고 은행연합회는 설명했다.앞으론 대출규제를 확인하지 않고 입찰했다가 대금납부 전까지 잔금을 내지 못해 입찰보증금을 떼이는 불상사가 생길 수 있다 “여러 건을 동시에 보유하고 있는 투자자라면 그중 가치가 좋은 물건에 집중하고 나머지는 현금화한 후 시장 변화를 지켜볼 필요가 있다.