낙찰된 경매사건도 취소나 취하가 가능할까?

 

낙찰된 경매사건도 취소나 취하가 가능할까?

 

일반적으로 경매가 개시결정이 되어 낙찰자가 잔금을 납부하기까지 대략 8개월 이상이 소요되는데, 이 기간이 바로 채무자 입장에서는 경매를 취하 또는 취소시킬 수 있는 시간이기도 하다. 즉, 채무자는 낙찰자가 잔금을 납부하기 이전까지는 상황에 맞는 절차와 방법으로 경매를 종료시킬 수 있다. 다음은 상황 별로 경매를 종료시키는 절차와 방법이다. 

우선 낙찰자가 결정되기 이전이라면 채무변제 등을 통해 신청채권자와 합의하에 ‘취하’신청을 하면 된다. 상대적으로 가장 간단한 방법이다. 반면에 일단 낙찰이 되면 상황은 좀 더 복잡하고 번거로워지는데 정리하면 다음과 같다. 단, 차순위매수신고자도 낙찰자의 범위에 포함된다.

1. 경매신청채권자 합의 + 낙찰자 합의 → 경매신청자가 경매취하 

2. 낙찰자가 합의를 거부하는 경우에는 채무자 단독으로 경매 취소를 신청해야 함.

 

► 강제경매일 경우

   ① 채무변제 or 공탁변제 (공탁시까지의 실제 채무금액+소요된 경매비용)

   ② 해당법원에 ‘청구에 관한 이의의 소” 제기

   ③ ‘소제기증명원’을 첨부하여 “강제집행정지” 신청

   ④ 해당법원의 강제집행정지 결정 

   ⑤ ‘강제집행정지 결정문’을 경매법원에 제출 

   ⑥ 청구에 관한 이의의 소의 승소확정 후 판결문 첨부하여 경매법원에 제출 

   ⑦ 경매법원의 경매취소결정 및 경매기입등기 말소촉탁 

 

► 임의경매일 경우 

1) 경매신청채권자와 합의가 이루어진 경우

   ① 채무변제 후 등기소에 신청하여 근저당설정등기 말소

   ② 말소된 등기를 첨부하여 경매법원에 경매개시결정에 대한 이의신청서 제출 

   ③ 경매법원의 경매취소결정 및 경매기입등기 말소촉탁

2) 경매신청채권자와 합의가 이루어지지 않은 경우

   ① 담보권(근저당권) 등의 피담보채무를 변제 또는 공탁 

   ② 근저당권 설정등기 말소청구의 소를 해당법원에 제기

   ③ 소제기증명원을 첨부하여 경매절차 정지신청 

   ④ 해당법원의 경매절차정지 결정 

   ⑤ 경매절차 정지결정문을 경매법원에 제출

   ⑥ 근저당권 설정등기 말소청구의 소 승소 확정 후 판결문 첨부하여 해당 등기소에

      근저당권설정등기 말소신청

   ⑦ 근저당권 설정등기 말소 후 등기부등본을 첨부하여 경매개시결정에 대한

      이의신청서를 경매법원에 제출 

   ⑧ 경매취소결정 및 경매기입등기 말소촉탁 

 

이와 같은 경매취소가 낙찰자 입장에서는 어떤 의미일까? 물건검색에서 현장답사 및 물건분석을 거쳐 자금계획을 세우고 어렵게 낙찰을 받아 잔금을 납부할 생각만 하고 있다가 느닷없이 경매가 취소된다면, 허탈함은 물론이고 공들인 시간이나 법원에서 보관중인 입찰보증금을 생각하면 유무형의 손해가 적지 않다고 할 수 있다. 한편 아직도 낙찰만 받으면 자신의 동의가 없이는 경매를 취소시킬 수 없다고 잘 못 알고 있는 사람들도 있다. 

참고로 감정평가금액에 비해 상대적으로 채권액의 비율이 낮은 경우 취하나 취소의 가능성이 높다고 할 수 있는데, 실제로 경매가 개시되면 이와 같은 사건의 채무자나 소유자를 대상으로 경매취하 자금을 대출해 준다거나 취하나 취소 절차를 대행해 주겠다고 제안하는 업체들이 있기도 하다. 결국 채무자가 경매를 취소시켜 소유권을 지킬 수 있는 데드라인은 낙찰자가 비로소 안심할 수 있는 시간과 오버랩 될 수 밖에 없는 게 경매의 차가운 현실이다.