한남뉴타운 무허가 건축물 종류
한남뉴타운에는 무허가 주택이 많이 있습니다.
한남뉴타운은 과거 택지개발등으로 조성된 동네가 아니고 주로 영세민들이 도심에서 밀려나 한강변 산동네에 와서 산동네에 와서 정착하며 조성된 곳이기에 더욱 그렇습니다. 그들이 국유지나 사유지에 건축물을 불법으로 짓고 살다 보니 서울시나 용산구청에서는 철거하지도 못하구 골칫거리로 여기다가 각 시도마다 무허가 건축물 인정 기준일이라는 것을 정하여 이전부터 존재한 건축물은 무허가 건축물대장에 등재하여 건축물로 인정을 하여 주고 있습니다.
1.한남뉴타운 무허가 건축물 종류
가. 국유지, 시유지에 건축된 무허가 건축물
나. 자신 소유의 토지 위에 건축된 무허가 건축물
다. 토지와 주택 일부는 소유권이 있으나 불법 증축된 일부 무허가 건축물
2. 한남뉴타운 무허가건축물 종류별 투자방법
가. 국유지, 시유지에 건축된 무허가 건축물
이 경우는 합법적인 자기 소유가 하나도 없는 경우이지만 다음 조건에 맞으면 분양자격이 주어집니다.
-서울시 무허가 건축물 인정기준일 1982년4월8일 이전부터 존재하여 구청으로부터 무허가건축물 확인원을 받을 수 있는 경우
#투자가이드
이 경우 추후 산정될 권리가액은 매우 낮습니다. 무허가 건물이라도 현황 평가하여 감정가가 안나오는 것은 아니지만 같은 평형의 정상적인 주택에 비교하면 낮을 수 있으므로 일반문양가와 조합원 분양가의 차이, 해당 구역의 무상지분율, 조합원 프리미엄 등을 고려하여 적정한 매매가격으로 투자하여야 합니다.
나. 자산 소유의 토지 위에 건축된 무허가 건축물
이 경우 한남뉴타운에 적용되는 서울시 조례에 따르면 면적 30㎡ 이상의 토지만 가진 경우도 무주택자인경우는 분양 자격이 있습니다. (현행 서울시 조례는 90㎡ 이상 토지 소유자만 분양자격이 있음.)
(현행)서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례
[시행2015.6.4.] [서울특별시 조례 제5924호, 2015.5.14. 일부개정]
제2조(정의) 이 조례에서 사용하는 뜻은 다음과 같다.
"특정 무허가 건축물"이란 건설 교통부령 제344호 「공익 사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 부칙 제5조에 따른 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물 등을 말한다.
제27조(주택개발사업의 분양 대상등)① 영 제52조제1항제3호에 따라 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양 대상자는 관리처분기준계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등 소유자로 한다.
1. 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정 무허가건축물 중 조합 정관 등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유 한자
부칙 < 제5102호, 2011.5.26.>
제1조(시행일) 이 조례는 공포한 날부터 시행한다.
제2조(특정 무허가건축물의 정의 및 주택개발사업의 분양 대상 등에 관한 적용례) 제2조제1호 및
제27조제1항제1호의 개정규정은 이 조례 시행 후 최초로 영 제11조제1항에 따라 주민공람을 하는 분부터 적용한다.
조례 내용을 꼼꼼이 보신 분이라면 이상한 점을 발견하셨습니까?
위의 설명에서는 서울시 무허가 건축물 인정 기준일이 1982년 4월 8일이라 하였는데 서울시 조례에는 1989년 1월24일이라고 되어있습니다. 한남뉴타운 투자자라면 해당 법 조항이나 조례를 찾아볼 때 주의 해야 할 점이 있습니다. 한남뉴타운은 정비구역이 지정이 된지 10년이 넘은 지역이기에 부칙의 조례적용 대상을 꼼꼼이 체크해 보아야 합니다. 현행 조례는 개정 시행 후 정비구역 지정을 위한 공람을 하는 지역부터 해당이 되는 것이어서 한남뉴타운은 해당되지 않습니다. 한남뉴타운에 적용되는 조례는 개정전 조례로 다음과 같습니다.
# 한남뉴타운 적용#
서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례
[시행2011.3.17.][
부칙 < 제5102호, 2011.5.26.>
제1조(시행일) 이 조례는 공포한 날부터 시행한다.
제2조(특정 무허가건축물의 정의 및 주택개발사업의 분양 대상 등에 관한 적용례) 제2조제1호 및
제27조제1항제1호의 개정규정은 이 조례 시행 후 최초로 영 제11조제1항에 따라 주민공람을 하는 분부터 적용한다.
서울특별시 조례 제5080호,2011.3.17..일부개정
제2조(정의) 이 조례에서 사용하는 용어의 정의는 「도시 및 주거환경 정비법」(이하"법"이라 정한다) 제2조 각 호와 같으며, 그 밖의 용어의 정의는 다음 각 호 와 같다.
1."기존 무허가건축물"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 무허가건축물을 말한다.
가. 1981년 12월 31일 현재 무허가건축물대장에 등재된 무허가건축물
나. 1981년 제2차 촬영한 항공사진에 나타나 있는 무허가건축물
다.재산세 납부 대장등 공부상 1981년 12월 31일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물
라. 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건축된 연면적 85제곱 미터 이하의 주거용 건축물로서 1982년 제1차 촬영한 항공 사진에 나타나 있거나 재산세 납부대장 등 공부상 1982년 4월 8일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물
마. "공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙"(건설 교통부령 344호)부칙 제5조에 따른 무허가건축물 중 조합 정관에서 정한 건축물
한남뉴타운 투자시 무허가건축물의 분양자격은 반드시 서울시 조례를 확인하셔야 합니다. 뉴한남공인중개사무소