[스크랩] 부동산 시장은 관망할 때 시장은 움직인다
부동산 시장은 관망할 때 시장은 움직인다.
우리는 현재의 부동산 시장 분위기를 뉴스나, 기타 언론, 그리고 주변 사람들의 이야기를 통해 체감적으로 인지하고 있다. 불과 몇 개월 전만 해도, 부동산 투자 카페 회원들이 필자에게 어디를 사야하냐는 질문이 가장 많았는데, 최근들어서는 부동산을 사야 좋을지, 아니면 관망하는게 좋을지 묻는 질문이 많아 졌다. 부동산 투자 경험도 많고, 지금도 열심히 투자 공부를 하는 사람들도 이러할 진데, 부동산에 대해서 잘 모르는 사람들은 오죽할까. 대부분의 사람들은 언론뉴스와 통계자료를 보고 지레 겁먹고 부동산 하락론에 막연히 동조할 가능성이 더 커 보인다.
이런 부정적인 부동산 시황 뉴스에 우리는 어떻게 대처하는게 좋을까? 시장 분위기도 안좋은데 한 템포 쉬어갈까? 아니면 오히려 청개구리 투자 방식으로 시장 분위기가 안좋으니 남들 투자 안할 때가 기회라고 생각하고, 나는 부동산 매입에 나설까? 아니면, 시장 방향성이 확실히 정해질때까지 기다리고 막연히 관망하는게 좋을까?
위 세가지 중 부동산 투자에 대해 도저히 모르겠으면 시장 방향성이 확실히 정해질 때까지 관망하는게 가장 좋은 전략이다. 하지만, 단순히 이런식으로 관망하고 시장방향성이 정해질 때 움직인다면 성공하기 어렵다. 시장 방향성이 확실히 정해진 다음에 투자하면 오히려 지금 같은 시장 상황에서는 단기 꼭지를 잡을 가능성이 크다.
부동산 시장이 상승장일 때에는 부동산 가치가 상승하면서 시세 역시 높아진다. 당연히 매수자가 증가하고 매도우위, 즉 팔고자 하는 사람이 주도권을 쥐는 시장이 형성된다. 경매 직전인 물건이나 경매가 진행중인 물건의 소유자는 낙찰되기 전까지 조금이라도 높은 가격을 받고 처분해서 채무를 줄이거나 청산하려 한다. 결국 경매 시장에 물건이 들어오기도 전에 일반 매매 시장에서 물건이 매도되면서 경매가 취하되고, 경매 물건의 수는 줄어들게 된다.
또한 부동산 상승장일 때에는 매도자들이 좀 더 높은 가격을 받기 위해 호가를 올리거나 물건을 거두어들인다. 이렇게 시장에 물건이 줄어들면 실거주자나 투자자들은 부동산 가격이 더 상승하기 전에 지금 매수를 해야 한다는 생각 때문에 조급해진다. 이런 조바심 때문에 추격매수를 하게 되면서 매매가격의 추가 상승에 일조를 하게 된다. 부동산 시세를 형성하는 데 매수심리가 얼마나 큰 영향을 미치는지 보여주는 대목이다.
비싼 시장에서 조금이라도 저렴한 물건을 찾다보니 경매 시장에까지 사람들이 몰려든다. 그렇지 않아도 경매 물건 수가 줄어들고 있는데 경매 입찰자까지 늘어나면서 입찰경쟁률은 높아지고 낙찰가율도 증가한다. 그 결과 시세와 비슷하거나 급매 수준에서 낙찰되는 경우가 많아진다.
반대로 부동산 시장이 하락장일 때에는 부동산 가치가 하락하면서 시세 역시 낮아진다. 당연히 매수자가 감소하게 되고 매수우위, 즉 사려는 사람들이 주도권을 쥐게 되는 시장이 형성된다. 부동산이 잘 팔리지 않으면 채무를 감당하지 못한 물건들이 경매 시장에 빠른 속도로 유입되면서 경매 물건 수는 증가한다.