농업진흥구역에 집을지을수 있는지요?
농업진흥구역에서는 목적에 맞는 집을 지을 수 있습니다.
다음 내용을 참고하십시오.
농업진흥구역은 농업환경을 정비 함으로써 생산성을 향상시키며 농업을 영위하는데 필요한 토지를 보전하기 위해 지정된 농지이다.
농업경영과 농업에 직접 관련되거나 농업인을 위한 시설, 그리고 마을 공동시설과 군사시설, 철도, 도로, 학교 등 공공시설만 허용된다. 반듯한 둑과 대규모로 재정비된 일명 절대농지 등이 농업진흥구역이다.
농업보호구역은 농업용수의 확보와 수질보전, 그리고 농업진흥구역의 농업환경을 보호하기 위해 설정된 곳을 말한다. 대체로 정비가 되지 않은 도심이나 저수지 주변, 강, 개울가, 상수원용 구거 주변이 지정된다.
농업보호구역은 농업진흥구역보다 규제가 덜하고 관리지역 보다는 엄격한 중간지대에 있다고 보면 되며
관리지역에 비해 규제가 비교적 까다로워 시세가 조금 낮게 형성되는 경우가 많다는 장점이 있으므로 저가매수로 합리적인 이용을 한다면 높은 투자수익을 낼 수 있는 투자처가 된다.
보호구역 내 가능한 토지이용행위를 살펴보자. 먼저 농업진흥구역 안에서의 허용되는 농수산물 가공, 처리시설과 농업인 공동편익시설은 모두 가능하며 대기오염물질 배출시설과 환경오염 시설, 휴게음식점 1,000㎡이상의 공장 등에 대해서는 제한을 두고 있다.
여기서 주목할 것은 이를 제외하고는 보호구역 중 녹지지역이 아닌 지역 안에서는 준농림지역 즉 관리지역 내에서 할 수 있는 행위는 가능하다는 것이다.
현재 농업보호구역안의 세부적 행위제한 내용은 다음과 같다.
1.대기오염물질배출시설의 설치
2.폐수배출시설의 설치
3.특정폐기물을 처리하기 위한 폐기물처리시설의 설치
4.제1종근린생활시설 및 제2종근린생활시설 중 대통령령이 정하는 시설의 설치
(휴게음식점, 일반음식점, 골프연습장, 단란주점, 안마시술소 및 노래연습장)
5.숙박시설 및 위락시설의 설치
6.그 부지가 대통령령이 정하는 규모 이상인 시설의 설치
-부지가 1,000㎡이상인 공장의 설치
-부지가 2,000㎡이상인 공동주택(기숙사를 제외)의 설치
-부지가 3,000㎡이상인 그 밖의 시설의 설치
해당 규모 미만의 공장이나 주택, 그 외 시설물의 건축이 가능한 것이며 이는 토지의 최유효이용에 따른 상업시설의 건축이 점쳐지는 것이다.
농업진흥구역의 경우 개발을 위한 해제 및 완화 조치가 예상되지만 리스크 역시 높다. 반면농업보호구역은 기존의 제한행위 안에서도 투자수익률을 높일 수 있는 방안이 충분히 내재되어 있다. 개정 전의 적정매수시점을 찾는 것이 중요한 것이다.
그럼 농업보호구역안의 농지매입 시 주의사항을 알아보자. 기타 농지 구입 시 유의점은 물론이거니와 추가적으로 농지 전용 가능여부를 해당지자체에 문의하는 것이 절대적으로 요구된다.
또한 전용허가를 내기 전에 하수처리에 대한 특별한 계획과 대책제시를 준비해야 하며 다른 토지에 비해 지형, 주변환경, 도로 등에 따라 지가의 편차가 상대적으로 큰 편이기 때문에 이는 부지런한 발품이 수익의 잣대가 될 수 있음을 명심해야 한다.
농업보호구역에서 건축 가능한 건물로는
1. 3천㎡ 미만 주말농원, 농촌민박사업
2. 2천㎡ 미만 관광 농원
3. 1천㎡ 미만 단독주택(다가구, 다중, 다세대는 불가)
4. 1천㎡ 미만의 슈퍼마켓, 일용품 소매점, 의원, 한의원, 치과의원, 탁구장, 체육도장, 동사무소, 소방서 등 공동건물
5. 1천㎡ 미만의 기원, 서점, 테니스장, 체력단련장, 당구장, 종교집회장, 공연장, 금융업소, 사무소, 부동산중개업소, 사진관, 학원, 장의사, 동물병원, 독서실
6. 1천㎡ 미만의 양수장, 정수장, 공중화장실, 변전소, 대피소
농업보호구역에서 건축 불허 건축물
1. 아파트, 연립주택
2. 음식점, 휴게음식점, 제과점
3. 이미용원, 목욕탕, 세탁소
4. 단란주점, 노래연습장, 안마시술소
5. 상점, 도.소매시장
6. 병원, 장례식장, 학교, 연구소, 도서관, 체육관, 운동장
7. 업무시설, 오피스텔, 숙박시설
8. 공장, 창고
9. 위험물 창고시설, 주차장, 세차장, 운전학원
10. 쓰레기 처리시설, 화장장, 납골당
농업지흥 지역상....
두가지로 분리가 됩니다..
농업진흥구역(통상적으로 부르는 절대농지)
농업보호구역(상대농지)
농업보호 구역은 어느정도 완화가 되므로..가능하지만..
농업진흥구역에서는 예외적으로 허용 하는 건축행위가 있습니다..
● 농업생산 또는 농지개량과 직접 관련되는 토지이용행위
☞ 다년성식물 재배. 온실. 하우스. 농막. 농지개량사업 또는 용수개발사업. 간이퇴비장,정자 등
● 국내에서 생산된 농수산물을 주된 원료로 하는 식품가공시설.(폐수배출시설 및 특정폐기물처리시설, 특정폐기물배출시설을 제외함)
☞ 면적 : 3천제곱미터(미곡의 건조.선별.보관 및 가공시설 1만제곱미터)미만(허가대상)
● 농수산업 관련 시험.연구시설(신고) : 3천㎡미만
● 농업인 주택 (허가)
☞ 면적 : 1세대당 660㎡이하
● 농업인 또는 농업법인이 자기가 생산하는 농산물을 건조.보관하기 위하여 설치하는 시설. 단, 타인이 생산하는 것을 건조,보관하는 것은 할 수 없음.(신고)
☞ 신고 가능면적 : 농업인 세대당 1,500㎡이하 (법인당 3,300㎡이하)
● 농업인 또는 농업법인이 자기의 농업경영에 사용하는비료, 농약, 농기계(구). 사료등의 농업자재를 생산.보관하기 위하여 설치하는 시설.(신고)
☞ 신고가능면적 : 농업인 세대당 1,500㎡이하 (법인당 3,300㎡이하)
● 축사나 인공조수의 인공사육시설(허가) : 면적제한 없음.
● 탈곡장. 잠실. 누애사육장. 잎담배 건조실.
☞ 신고가능면적 : 농업인 세대당 1,500㎡이하 (법인당 3,300㎡이하)
● 총부지의 면적이 1천500㎡이하인 콩나물 재배사
● 농업용, 축산업용 관리사(주거목적이 아닌 경우에 한함)
☞ 신고가능면적 : 농업인 세대당 1,500㎡이하 (법인당 3,300㎡이하)
● 부지의 총면적이 1만제곱미터 미만인 양어장. 양식장 기타 농림부령이 정하는 어업용시설(허가) 단, 낚시터는 진흥구역에서 할 수 없음.
● 부지의 총면적이 3천㎡미만인 농업기계수리시설(허가)
☞ 그러나 시행령제49조제3항제4호의 규정에 의거 수리시설은 2종근린생활시설에 해당되어 농지의 면적이 1,000㎡를 초과할 수 없음
● 남은 음식물 또는 농수산물의 부산물을 이용한 유기질비료 또는 사료의 제조시설(허가)
☞ 면적 : 부지의 총면적이 3천㎡(지방자치단체,농업생산자단체 1만㎡)이하
● 당해 시.구.읍.면 또는 이에 연접한 시.구.읍.면에서 생산되는 농수산물을 집하.선별 또는 포장하는 시설 : 1만㎡ 미만(허가)
☞ 집하시설은 생산된 농산물을 일정 장소로 수집하여 소비지로 출하하기 위한 시설로 판매시설이 아니므로 농산물 직판장은 설치할 수 없음.
● 농업인의 공동생활의 편익을 위한 시설 및 이용시설로 농업인이 공동으로 운영하고 사용하는 창고, 작업장, 농기계수리시설, 퇴비장, 목욕탕,구판장, 운동시설, 마을공동주차장. 마을공동 취수장등 (허가)
☞ 농업인이 그 시설의 운영에 공동으로 경비를 부담하고 수익도 공동으로 처리하며 이용자의 대다수가 농업이여야 함. 따라서 교회나 농협, 민간법인 등이 설치하는시설은 제외됨.
● 농업인의 공동생활의 편익을 위한 시설 및 이용시설인 경로당. 보육시설.유치원등 노유자시설. 정자 . 보건진료소(허가)
○ 관련법 : 농지법시행령제34조
농업진흥지역에서 할 수 있는 행위일지라도 심사 규정에 적합해야 하고 농업진흥지역의 행위제한은 진흥지역으로 지정된 모든 토지(비농지 포함) 에 대하여 적용하며 용도변경승인 기간(5년)이 지나도 진흥지역에서 할 수 있는 행위만 가능함.