농업 보호구역에 주택 짓기

 

농업보호구역이란 농업진흥지역의 농업환경을 보호하기 위하여

지정된 지역을 말한다. 일반적으로 우량농지인 농업진흥지역 내의

땅에는 아주 특별한 경우를 제외하고는 절대로 농작물 경작 이외의

용도로 전용하지 못 한다.

 

하지만 농업진흥구역 안의 농업보호구역은 비록 우량농지는

아니지만 농업진흥구역의 농업용수용 확보, 수질보전 등 농업환경을

보호하기 위해 지정된 지역을 말한다. 때문에 농업보호구역은 농지

그 자체의 전용에 대해서는 농업진흥지역에 비해 매우 관대한 편이다.

쓰임새는 국토이용관리법 상의 준농림지와 매우 유사하다.

 

1. 장점

 

농업보호구역은 대개 저수지나 하천 등을 끼고 있기 때문에 경관이

매우 아름답다. 전원주택용은 물론이고 카페나 음식점 용도로도

안성맞춤이다. 하지만 농업보호구역은 준농림지에 비해 규제가 비교적

까다로워 시세가 조금 낮게 형성되는 경우가 많다. 하지만 역으로 이점이

오히려 장점으로 작용한다. 현재 전국의 농업보호구역의 면적은 5억4천5백여평으로 집계되어 있다.

 

2. 단점

 

농업보호구역은 준농림지와 그 쓰임새가 비슷하지만 실제로 전원주택의

건축을 위한 농지전용이 자유로운 준농림지와는 차이가 있다. 농업보호구역은

농업진흥구역의 농업용수 보호에 지장이 없는 범위 내에서만 극히 예외적으로

전용이 허용된다. 때문에 전용을100% 장담할 수 없는 곳이 농업보호구역이다.

 

3. 절차 및 방법

 

일반적인 준농림지 전용절차와 비슷하다. 다만 허가조건이

오폐수정화시설 등에서 조금 더 엄격한 편이다. 농지법 제34조 2항과

농지법시행령 제35조에는

▶환경오염시설

▶부지면적 4백54평 이상의 공장

▶9백8평 이상의 공동주택

▶3백3평 이상의 숙박·위락시설 등을 제외하고는

농업보호구역 내에서도 농지전용이 가능하다고 명시되어 있다.

 

이 규정은 국토이용관리법 제15조 1항 4호 및 국토이용관리법

시행령 제14조 1항의 '준농림지 내에서의 행위제한'과 거의 비슷한 내용이다.

이 법령에 따르면 준농림지 내에서도

▶환경오염시설

▶부지면적이 9천75평 이상인 시설·건축물의 설치 이외에는 어떤 용도로도 개발을 허용하고 있다.

 

하지만 농업진흥구역안에서의 농지전용은 정책적으로 억제하고

있기 때문에 법규정상 문이 열려있다는 것만을 믿고 덜컥 농업보호구역내의

땅을 샀다가는 낭패보기 십상이다. 따라서 매입전에 해당 지자체의 담당자를

만나 매입하고자 하는 땅이 전용허가가 가능한 땅인지의 여부부터 확인해 보아야 한다.

 

물론 대충 알고 있는 담당자라면 '그 땅이 비록 산간지역에 위치해 있지만

집단화된 우량농지와 붙어 있기 때문에 전용이 힘들 것'이라고 말할 것이다.

이 경우 미리 발급 받아 둔 토지이용계획확인원을 근거로 그 땅의 용도가

농업진흥구역이 아닌 농업보호구역으로 지정되어 있음을 확인시켜 준다.

 

그러면 담당자는 다시 '그 땅이 비록 농업보호구역으로 지정되어 있지만

주택이 들어설 경우 농업진흥구역에 공급되는 상수원의 수질오염이 예상되기

때문에 전용이 불가하다'고 할 것이다. 하지만 뜻이 있다면 이 경우에도

물러서지 말고 하수관을 저수지가 아닌 다른 곳으로 낸다든지 오폐수정화시설을

대폭 강화한다든지 하는 조건을 타진해 본다.

 

4. 주의사항

 

- 농업보호구역은 저수지의 상류쪽을 택하라. 저수지 하류쪽은

심사규정이 까다로워 전용이 어려울 수도 있다.  매입 전에 반드시

해당 지자체 농지관리계 같이 공신력 있는 부서에 해당 농지의

전용가능 여부를 확인하라. 농업진흥구역 안에 위치해 있기 때문에

100% 허가 보장을 할 수가 없기 때문이다.  전용허가를 내기 전에

하수처리에 대한 특별한 계획과 대책을 제시하라.  농업보호구역은

지형이나 주변 자연환경, 도로와의 접근성 등에 따라 가격이 천차만별이므로

부지런히 발품을 팔아라.  주변 도로가 도로로서 승인 받을 수 있는지에 대해 확인하라.

부지 주위에 실제로 사용하고 있는 도로나 농로가 있더라도 포장이 되어 있지

않으면 도로로서 인정받지 못 하는 경우가있다.