[스크랩] [토지투자 유망지역] 춘천의 투자관점

춘천의 투자관점

 

현재의 시점을 정확히 파악하여야 합니다. [현재 부동산의 상황]

 

[1] 2006년을 고점으로 부동산 투자수익 성장률이 작아지는 추세.(어려움, 단점)

   그 이유는,

(1) 부동산의 주기적 성질.

(부동산은 국가경제 전체에 영향을 주므로 과열(가격의 급상승, 투자성향 증가)시

국가가 인위적인 제제를 가하여 과열을 잠재움.(불이 나면, 물을 사용해 불을 끄듯이.))

(2) 경매 또는 아파트 매수를 통해 잘 알 수 있듯이, 처음 전문가들이나 선구자들이 사업에 투자하여

     성공을 하면, 하나 둘씩 달려들어, 공급이 커지므로, 먹을 것을 나누어야 함에 의해 수익이 줄어듦.

(3) 잘 알려진 많은 투자지역이 이미 2000년 이후, 5~6년간 급상승을 하여 큰 수익을 낼 수 있는 곳이 사라짐.

    큰 수익이 나는 곳을 섬세히 찾아야 함.

 

[2] 개발 붐의 2차 시기(장점, 잘 골라야 하는 문제가 있음. – 전문성 요함.)

 

2000년 이전은 논외로 하고, 2000년 이후, 하나의 개발 갱생기를 맞아, 많은 신도시, 산업도시,

재개발 도시들이 계획되고 실시되었으며, 이제 잘 알려지지 않은 지역이 개발요소를 가지고 있음.

(하지만, 일반인들은 접근하기가 용이하지 않음.)

 

(1)  서울/경기도는 거의 토지지가가 상승하였고, 아직 상승하지 않은 인근에 집중.

(2)  경기도도 평택과 천안을 종점으로 개발되어, 경기도의 기업들과 행정부처가 옮기는 시기임.

(3)  행정복합도시 : 노무현 정부의 가장 큰 사업으로, 균형발전위원회의 사업추진 일환으로

     정부부처의 각 지방도시로의 이전(지방경제의 균형발전 목표)

 (하지만, 오래 걸리며, 자연스러운 경제원리에 입각한 사업절차가 아님. 지역불화 다수 일어남.)

(4)  기업도시 : 경기도에 있던 기업들이 땅값 상승으로, 회사부지를 처분하고,

     서울로의 접근성이 거의 비슷해지는 타지역(싼곳)으로 이동함.

     기업들의 결정력이 신속하고, 경기도 외곽의 시,도에서 인구 증가와 지역활성화를 위하여

     기업유치에 적극적으로 나서고 있으므로 훨씬 경제원리에 입각한 흐름으로 진행됨.)

 

    (즉, 지역은 인구증가에 필요하므로,

   ☞좋은 조건을 내세워 적극 유치하고 있고, 기업들은

   ☞싼 땅으로 이동하면서, 지역행정부의 엄청난 좋은 조건의 도움을 받게 된다.

   지금은 기업들이 이동하려는 시기이다. 따라서, 조금이라도 조건이 좋으면서

   ☞수도권과 접근성이 용이한 곳을 선택한다.)

 

 

그런 면에서, 춘천은 가장 좋은 호재를 가지고 있다.

(단, 여기서 가장 좋다는 것은 시기적인 차이를 정밀히 분석한 말이다. 춘천은 지금, 2007년~2009년까지

투자의 적기라는 것이다. 즉, 가장 호재가 큰 곳 중, 가장 덜 오른 상태에서 가장 빨리 개발이 진행되므로

가장 호재의 지역이라 할 수 있겠다.

 

예를 들어, 춘천보다, 더 가까운 양주, 남양주가 훨씬 더 접근성이 용이하지 않은가 라고 반문할 수 있겠으나,

그 곳의 아파트 가격과 땅값은 이미 올라 있는 상태이며, 그곳들이 가지고 있는 호재가

앞으로 더오를 양만큼을 커버할 만큼 크지 않다는 것이다.

남양주의 아파트는 이미 1천만원 시대이며, 의정부는 1000~1300만원이다.

(이번 분양한 주상복합은 평당 1500만원이 넘어 고분양가 논란이 있었던 곳이다.)

 

춘천은 의정부 남양주 등보다 덜 알려져 있기 때문에 훨씬 투자금액이 낮다. 

반면, 이미 호재가 2년 후로 정해져 개발이 진행 중이므로,

(충청도나, 전라남도처럼) 그 수익을 남기고, 돈계산을 할 시점이 매우 빠르다는 것이다.

충청도처럼 아무리 좋은 호재가 줄을 이어도, 아직 그 시기가 5년 10년간 장기적으로 발생할 곳이라면, 고려해야 한다.

 

쉽게 말해, 2년 만에, 3배를 벌 것인가. 5년 만에, 5배를 벌 것인가.의 문제인 것이다.

 

 

[요약]

 

의정부 등과 비교 è 1~2년 만에 20% ~ 50% 벌것인가. 2~3년만에 3~4배 벌 것인가.의 문제.

충청남도, 전라남도 개발지역과 비교 è 2~3년 만에 3~4배 벌 것인가. 5~10년 만에 5~7배를 벌 것인가의 문제.

이는 투자하는 사람의 선택의 몫인 것이다.

(지금까지 한 분석은, 전체적인 상황을 말한 것으로, 특정한 지역에 특정한 사람이

위 설명과는 다른 결과를 낼 수도 있음을 알기 바라며, 90%는 위에서 설명한대로

투자방향을 선택함이 옳다고 할 수 있다.)

 

따라서, 이런 관점에서, 춘천은 투자하여, 2년 후 자금을 회수하고, 2009년 이후,

다시, 충청도(태안, 아산)나 전라도(무주, 여수)로 자금이동을 하면 투자수익은 극대화 된다.

 

 

 

 

춘천의 개발 호재. (진행 중)

모든 호재는 2009년을 정점으로 먹을 것이 줄어든다.

또한, 올해 2007년에 가장 많이 오르게 된다.

 

[1] 경춘선(복선전철)의 완공(2009년) è 청량리까지 45분 출퇴근 거리.

[2] 동서고속도로의 완공(2009년) è 미사리

[3] (이번 여수의 세계엑스포보다 빠르게 2005년 확정발표 된) 제11회 세계러저총회 개최지 확정.

[4] 기업유치, 인구 증대에 강원도지사 총력. 춘천을 전략적으로 개발시킴.(2020년 춘천도시기본계획 확정)

인구 25만에서 50만으로의 확장을 위하여, 지역개발과, 수도권화를 공략화함. 엄청난 조건으로 국내 알짜기업 유치 진행 중.

 

[5] 춘천의 수도권화 추진.

강원도에서 가장 먼저 개발된, 원주! 보다 못하다고, 지금 원주에 투자할 것인가. 생각이 부족한 것이다.

원주는 이미 개발이 완료되었다. 원주는 이제 수도권이라고 할 수 있다. 원주를 모델 선행지로 보면,

춘천이 이제 그 단계를 밟아가고 있으며, 변수의 여지가 없다. 게다가, 2009년이 되면, 거리상으로도

원주보다 훨씬 가깝게 된다. 명실공히 수도권화가 되는 것이다.

 

 

▩ 일반인들은 이러한 정보들을 얻기가 용이하지 않으므로, 좋은 정보를 위해서

정보가 빠른 전문기관에 의뢰하는 데 투자를 하여야 한다.

자신이 직업을 정상적으로 유지하면서, 좋은 물건을 얻어야 하므로 시기를 놓치지 않는 것이 중요하다.

출처 : "토지 전문가" 나누는 "행복"

글쓴이 : 땅박사 원글보기

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