부자와 일반인의 차이

 

 

부자와 일반인의 차이 조회 : 2750추천 : 27

내가 유학파 전문가라는 점은 이 분야에서 일하는데 약간 걸림돌이 된다. 부동산시장도 분야별로 진화를 거듭했기 때문에 많은 고학력 지식인들이 포진돼있다. 그러나 내가 몸담고 있는 분야는 학벌보다는 나이를, 지식보다는 경험을 중시하는 시장이다. 당연히 내 일거수일투족은 투자자들의 화제가 되고 재밌는 놀림감이 된다. 입문할 당시에도 그랬고 지금 역시 마찬가지다. 그도 그럴 것이 내가보는 시각과 오랜 투자자들의 시각은 완전히 다르다. 나는 서류와 숫자를 통해 부동산의 가치분석을 한다. 그리고 가치를 극대화할 수 있는 이론적인 방법을 제시한다. 하지만 현재시장의 가치분석은 서류가 아니라 소유자의 자산 정도와 정부 정책 및 개발 속도에 따르고, 가치를 극대화할 방법을 찾는 게 아니라 최소한의 수익 정도만 계산한다. 이점에 대해 내가 대안을 제시하면 투자자들은 “그렇게 돈들이면 누가 개발을 못하냐. 배운 것들은 그저 큰 것만 생각해요”, “그게 장사가 되겠냐? 그래서 얼마나 남는다고. 그것 말고도 신경쓸 게 얼마나 많은데 이 나이에 그렇게 고생해서 돈을 벌어야겠냐?” 대체로 이런 식의 반응을 보인다. 스승님의 경우는 더욱 직설적으로 거침없이 말씀하셔서 내 자존심을 뭉개 놓곤 하신다. 물론 사장님들의 방식이 틀렸다는 것은 아니다. 그분들은 나보다 훨씬 어린 나이부터 부동산을 시작한 분들이니 경험에서 나온 노하우를 무시할 수는 없다. 여러분도 사회 초년병시절에 이론과 실전의 괴리를 뼈저리게 느껴본 적이 있다면 아마 공감할 것이다. 내가 아무리 이론으로 무장하고 덤벼도 그분들이 안 된다고 할 때는 다 합당한 이유가 있었다. 그 이유를 좀 일찍 알려주시면 좋으련만, 꼭 내가 맘고생을 할 만큼 한 뒤에야 알려주시는 게 탈이긴 하지만 말이다. 100원을 투자해서 1천 원을 벌려면 이론적으로는 100원짜리를 10원씩 나눠 투자하여 2원씩 벌 수 있는 방법을 네 번 반복하면 된다. 또 원금 100원에 1천 원을 융자받아 1천100원을 만든 후 이것으로 2천200원의 수익을 내서 융자를 상환하는 방법도 있다. 또 다른 방법은 100원으로 110원의 수익을 내는 일을 열 번 반복하면 된다. 이렇게 돈을 버는 방법은 여러 가지다. 여러분이라면 어떠한 방법을 택하겠는가? 경제활동을 하는 일반인들은 대부분 두 번째 방법을 택한다. 그런데 내가 지켜본 부자들은 거의 100% 세 번째 방법을 택한다. 처음에는 이런 투자 행태를 참으로 이해하기 힘들었다. >>부자들은 ‘작은 리스크’를 선택한다 투자에 있어서 리스크 부분을 본다면 첫 번째는 투자 상품을 쪼갰기 때문에 리스크는 가장 낮지만 그만큼 비용이 늘어나 실질적인 수익이 줄어들 수 있다는 단점이 있다. 두 번째는 수익성과 기간이 짧다는 최상의 조합을 보이지만 리스크가 너무 커 엄청난 모험을 해야 한다. 세 번째는 확실한 수익성이 있고 리스크가 작아 손해분도 적으므로 일반적으로 큰손이라 불리는 투자자들이 선택하는 방법이다. 부동산투자를 조금이라도 해본 분이라면 리스크를 최소화하면서 수익을 낼 수 있는 안정된 방법을 찾기 마련이다. 다시 말해 시세 100원짜리 부동산을 100원을 주고 샀다면 101원 이상으로 매도해야만 최소한의 이익을 얻을 수 있다. 이를 경제학은 기대수익률과 요구수익률이라는 단어로 표현하는데, 기대수익률은 투자자가 기대하는 최대의 수익률이고 요구수익률은 최소 이 정도의 수익을 보장할 수 있다면 투자하겠다고 하는 최하한선이라고 볼 수 있다. 고수 투자자들은 대개 요구수익률이 7%를 넘으면 투자에 동의한다. 그리고 기대수익률은 무한대이지만 평균적으로 10%를 약간 넘는 편이다. 일반인들의 생각으로는 10%가 크지 않다고 느껴질지 모르나, 부동산 투자에서는 복리율을 기준으로 하므로 이자에 또 그 이자를 붙인다. 수익률이 10%라고 하면 100원을 투자했을 때 1년 후에 110원, 2년 후에 121원, 3년 후에 133원, 5년 후에 161원의 식으로 급속도로 늘어나게 된다. 이렇게 8년이 지나면 100%가 넘는 214원이 되는 것이다. 그러므로 수익률 10%라는 것은 결코 작지 않다. 또한 부동산의 총수익률을 계산할 때 사용수익과 자본수익을 합한 것을 총수익이라고 표현하는데, 사용수익이란 부동산을 보유하고 있는 동안 부동산의 사용을 통해서 얻을 수 있는 수익이고 자본수익이란 부동산을 매각했을 때 얻을 수 있는 수익을 말한다. 즉 사용수익과 자본수익을 합산해서 10% 이상의 수익이 나온다면 투자자들이 쌍수를 들어 환영하는 물건이다. 물론 고수들의 머릿속에는 이런 이론적인 계산은 없다. 그들은 부동산을 고르는 순간 오랫동안의 경험으로 답을 내버린다. 예를 들어 8만2천645m²(2만5천 평)의 땅이 있다. 이 땅은 1종 전용주거지역과 자연녹지 및 일부 전과 답으로 되어있다. 이 넓은 땅의 소유자가 단 세명이다. 여러분이 컨설턴트라면 이 땅을 어떻게 활용하자고 제안하겠는가. 땅을 조금이라도 아는 사람이라면 당연히 아파트 개발 사업을 하자고 할 것이다. 그러나 투자자의 입장은 다르다. 아파트 시행을 하기 위해 발생하는 수많은 리스크를 감당하면서 수익률을 높이느니 시공사나 개발신탁회사에게 토지를 팔아 1차수익을 얻는 것으로 만족한다. 나로서는 참으로 이해하기 힘든 일이었다. 땅으로 매각하면 총 투자액 대비 9%의 수익률이 나오지만 사업시행을 통한 분양수익으로 따지면 최소 21% 이상의 수익이 나오기 때문이다. 하지만 큰손들에게 이 수익은 그저 수치일 뿐이다. 규제법령이 시행되기 전 우후죽순 생긴 시행사들은 실제 시행사업에서 발생하는 수많은 리스크를 간과하고 그저 수치상의 수익률에 집착했다. 그러면서 무분별한 시행으로 사회문제가 되었고, 결국 수익보다는 손실을 안은 시행사가 많아지는 결과를 낳았다. 이 과정들을 내투자자들은 순수하게 경험으로 배웠기에 리스크를 간과한 투자 제안은 거들떠보지도 않는다. 부자라고해서 일반인과 크게 차이나는 라이프스타일을 갖고 있진 않다. 그러나 투자 측면에 있어서 일반인과 차별화되는 부자들의 특징은 ‘절대 대박을 기대하지 않는다’는 점이다.