땅 거래. 허가, "샛길" 있다는데............

땅 거래ㆍ허가, ‘샛길’ 있다는데... 중앙일보조인스랜드 2007/03/22 10:09 정부가 투기를 막기 위해 땅 관련 규제를 강화하면서 실수요자들의 불편도 커지고 있다. 토지거래허가구역 안에서는 실수요자라도 전원주택 등의 건축을 위해 땅을 살 땐 현지에 일정 기간 거주해야 하는 등 제한이 많아서다. 현재 수도권 대부분 지역은 토지거래허가구역으로 묶여 전 세대원이 해당 시군에 1년 이상 거주해야 땅을 매입할 수 있는 경우가 많다. 하지만 굳이 이런 선거주 요건을 채우지 않더라도 외지인이 땅을 매입해 전원주택 등을 지을 수 있는 방법은 있다. 토지사용승낙서를 활용하라 실수요자가 땅 거래 규제를 피해 전원주택 등을 지으려면 ‘토지사용승낙서’를 활용하면 된다. 토지사용승낙서란 특정 땅을 사용할 수 있는 권리를 갖는 것으로 사실상 땅 소유권 이전등기를 한 것과 같은 효력이 인정된다. 대개 땅 매매대금의 60∼70% 이상을 지급하면 땅주인으로부터 이를 발급 받을 수가 있다. 토지사용승낙서를 받으려면 땅을 계약할 때 ‘매매대금의 60∼70%를 지급하면 매도자는 매수인에게 토지사용승낙서를 써줘야 한다’는 내용을 계약서에 단서조항으로 달면 된다. 매수인은 이 토지사용승낙서를 첨부해 땅 소재지 지방자치단체에 개발행위허가를 신청하면 허가를 받을 수 있다. 현행법상 개발행위허가를 받으려면 토지등기부등본 등 땅 소유권을 입증할 수 있는 서류 등을 제출해야 하는데 이를 토지사용승낙서로 대체할 수 있도록 돼 있기 때문이다. 물론 이때 땅주인의 인감이 첨부돼야 토지사용승낙서의 효력이 인정이 된다. 잔금은 허가가 떨어진 다음 주택을 지은 후 대지로 지목을 변경하고 지주로부터 소유권을 이전받을 때 지급하면 된다. 이 경우 현행법에는 토지거래허가구역이라도 지목이 대지인 땅은 거래허가에 별다른 제한이 없어 소유권을 넘겨 받는 데는 아무런 문제가 없다. 이는 토지거래허가구역이라도 외지인이 현지에 거주하지 않아도 얼마든지 땅을 매입해 전원주택 등을 지을 수 있다는 의미다. ▲ 전원주택을 짓고 싶지만 사정상 현지로 주소를 옮기지 못할 경우 허가권 등을 매입해 집을 지을 수 있는 방법이 있다. 하지만 투기 목적으로 이런 방법을 이용 하는 것은 문제가 있다는 지적이다. 허가권 변경 통해 집짓고 땅을 살 수도 땅 관련 인허가 절차가 까다로워 지면서 웃돈을 주고서 이미 허가를 받은 땅을 구입해 전원주택 등을 짓는 사례도 늘고 있다. 이를 ‘수허가권 변경’이라고 하는데, 지자체별로 차이는 있지만 대부분 1회에 한해 이 같은 허가권 변경을 허용해 준다. 허가권을 구입할 땐 땅값에 ‘허가권 프리미엄’을 얹어 비용을 지불하면 된다. 용인, 남양주 등 수도권 인기지역에선 이 허가권 프리미엄이 500만∼600만원에 달하는 경우도 있다. 서울에서 토건회사에 다니던 김모(48)씨도 이렇게 전원주택 부지를 장만하게 됐다. 그는 지난해 3월 남양주시 수동면의 단지형 전원주택부지 1필지(250평)를 평당 60만원에 매입하려 했으나 여의치 않았다. 해당 지역이 토지거래허가구역으로 묶여 땅을 사려면 현지에 전 가족이 1년 이상 거주해야 하는 법 규정 때문이었다. 마침 현지 중개업자가 이미 개발허가를 받아 놓은 인근 땅(임야 300평)을 소개해줬다. 김씨가 이 땅을 매입하기 위해 지급한 비용은 땅값(1억8000만원)과 허가권 프리미엄 600만원을 포함한 총 1억8600만원. 그는 결국 허가권을 매입해 주소지 이전 없이 전원주택을 지은 다음 땅(대지 상태) 소유권을 넘겨받을 수 있었다. 개발 허가권자와 건축주가 동일하면 전원주택 건축이 가능하다는 현행법(국토의 이용 및 계획에 관한 법률) 규정을 활용한 사례다. 하지만 이 허가권 변경 행위는 지역에 따라 제한을 받는 곳도 있어 주의가 필요하다. 양평, 광주 등 상수원보호구역의 경우는 허가를 받은 땅이라 하더라도 전 세대원이 현지에 6개월 이상 거주해야 명의변경을 허용해 주고 있다. 또 이미 한 차례 허가권 명의변경이 이뤄진 땅은 추가 변경이 어려운 경우도 많아 주의가 필요하다. 때문에 이미 허가를 받은 땅을 매입할 때는 최초 허가서류를 직접 확인하고 관할 시ㆍ군청에 자신의 건축계획이 기존 허가조건에 맞는지를 알아봐야 한다. 그린벨트에서는 이축권 매입해 땅 사기도 외지인의 땅 거래가 엄격하게 제한되는 그린벨트 안에서는 이축권(일명 용마루)을 통해 땅을 사기도 한다. 이축권이란 그린벨트지역에서 공공사업 등으로 집이나 땅을 수용당한 현지인이 인근지역에서 땅을 대토 받아 건물을 신축할 수 있는 권리를 말한다. 말하자면 그린벨트에 있는 헌 집을 헐고 인근 지역에 새 집을 지을 수 있는 이주권이라고 보면 된다. 정부는 이축권이 자금 사정상 새집을 지을 능력이 없는 원주민에게 주로 주어지는 점을 감안해 제3자 전매를 허용하고 있다. 때문에 외지인이라도 이축권을 매입하면 합법적으로 그린벨트 안에 땅을 사고, 집을 지을 수 있는 것. 요즘에는 이축권의 희소가치가 높아지면서 가격도 천정부지로 치솟고 있다. 과천, 성남, 하남 등 인기지역에선 ‘이축권 프리미엄’이 2억∼3억원 정도에 이른다. 다산서비스 이종창 대표는 “원권리자가 주택을 신축해 매도할 경우 훨씬 큰 차익을 기대할 수 있어 권리만의 양도를 꺼리는 분위기가 많다”며 “인기지역 이축권은 웬만한 집 한 채 값”이라고 말했다. 하지만 전문가들은 이축권의 진위 여부를 반드시 확인해야 한다고 조언한다. 시중에 나도는 이축권 중에는 멸실주택처럼 이축이 불가능한 경우도 있어서란다. 때문에 해당 시ㆍ군지역에 이축대상 주택인지를 파악한 후 매입에 나서야 한다. 이축 대상에 포함된 주택이라 하더라도 기존 거주자가 해당 시ㆍ군에 이축 허가와 함께 집을 지을 위치를 제출해야 건축허가가 나온다는 점도 유의해야 한다. 일단 이축권을 판 원 권리자 명의로 새 집을 완공한 후 이를 매입하는 형식을 취해야 한다는 의미다. 이축권 매입을 위한 계약서를 작성할 때는 ‘원주민이 건축허가까지 받아주고 소유권을 이전해준다’는 내용을 단서조항을 붙여야 한다. 여러 차례 거래된 이축권은 피하는 것이 좋다. 물론 이런 경우는 불법은 아니지만 도덕적으로 일부 문제가 있기 때문에 실제 전원주택 등을 짓고 살고 싶지만 허가 조건을 맞추기 위해 당장 전 세대원이 이사할 수 없는 불가피한 사정이 있을 경우에만 이용해야지 투기 목적으로 이용하는 것은 피해야 한다고 전문가들은 말하고 있다. 김영태 기자[neodelhi@joongang.co.kr]