부동산개발 사업성 검토 요약

1) 사업부지현황, 토지가격, 주변건물 매매가격 또는 임대가, 도로여건, 도시계획현황 및 인근부동산 시장동향 등을 조사하고 사업현황조사표를 작성. 사업부지 및 주변현황사진 첨부. 2) 사업대상부지의 관련서류[토지이용계획서, 토지대장, 건축물관리대장, 토지건물 등기부등본, 공시지가 확인원, 지적도(임야도) 등]를 발급받아 도시계획사항 및 소유권현황, 공시지가 등을 확인하며 도시계획 또는 조례에 의한 규제 등 추가확인 하여야 할 사항이 있으면 관할관청을 방문하여 조사. 3) 사업현황조사표를 검토, 사업타당성이 있다고 판단될 경우 사업성 검토

사업성 검토

사업성 검토전 부지조사 내용과 고객의 요구사항이 있을 경우에 이를 기초로 하여 개발내용(주요개발용도, 사업추진방식 등)을 구상.

기본설계안 의뢰 (의뢰시 포함되어야 할 사항)

1) 부지 개요 부지위치 / 부지면적 / 도시계획사항(용도지역, 지구) / 토지관련서류(토지대장, 토지이용계획서, 지적(임야)도 등) 2) 의뢰 사항 프로젝트 용도 지정 / 기본설계안 / 설계요청 기한 / 기타 필요 사항

기본설계안 작성 및 검토

1) 기본설계안 작성 설계부서장은 요청받은 사항을 토대로 작성한 기본설계안을 회신. 2) 기본설계안 검토 설계부의 기본설계안에 대한 구상된 개발내용과 관련법규(도시계획법, 국토이용관리법, 도시설계지침 등)검토후 필요시 견적, 건축, 토목등의 관련부서와 공사비 및 공사기간등 기술적인 사항에 대해 협의.

부동산컨설팅(사업성 검토) 보고서 작성을 위한 항목별 수집자료
항목	세부항목	준비자료
사업개요	사업의 목표, 범위	현장실사보고서, 토지 및 건축물대장
입지 및 주변환경 분석	부지조건, 지역특성분석, 대상물건 특성분석	지적도, 현장실사보고서
권원분석	소유권분석, 소유권이외의 권리분석	등기부등본
시장분석	수요분석, 배후지분석, 상권분석, 성장잠재력분석	현장실사보고서
법규검토	토지이용제한, 가능용도 및 규모, 건축인허가절차	토지이용계획확인원, 건축법, 조례
사업방향설정	개발컨셉 선정, 사업의 주요 착안점	현장실사보고서
사업 및 공사계획	건축설계, 공사계획	계획설계도면 및 개요
경제성 분석	비용 편익분석 등, 민감도 분석 등
마케팅 전략	홍보 및 광고방안	현장실사보고서
요약 및 결론	사업시행여부 및 방향에 대한 제안

 

사업성 검토서 작성 및 보고

1) 사업성검토시 투입비와 회수금 내역을 명확히 하여야 하며 투입비 내역에는 공사비, 설계비 및 감리비, 제세공과금, 사업추진비(필요시 부지비, 부지취득제세, 용역비, 금융비용)등을 구분하여야 하고, 회수금 내역에는 분양 및 임대단가, 분양 및 임대면적 등을 구분하여야 한다. 2) 사업성검토서 작성 담당자는 현황조사내용 및 설계도서, 공사비, 공사기간 등을 감안하여 주택사업 실무교육지침을 기초로하여 공사유형별로 다음과 같은 내용을 포함한 "사업성검토서"를 작성, 부서장에게 보고한다. (1) 일반현황 ①위치 , 부지면적 ②부지현황(부지의 기준 현황) ③소유권현황-소유자, 소유권 이외의 권리자, 기타 이해 관계인 ④도시계획사항 ⑤교통여건 및 상권현황 (2) 공사규모 ①건축(분양)연면적 ②공사규모 ③기타 (3) 분양가 산정기준 ①연면적 기준 평당토지대 ②아파트건축비 ③지하주차장 ④분양가산출내역 (4) 투입비 내역 ①부지비 : 부지매입비, 취득제세 ②공사비 : 건축공사비, 토목공사비, 전기 및 설비공사등 ③기타 필요경비 - 각종용역비 : 설계/감리용역비, 교통영향평가용역비, 감정평가수수료, 인입공사비, 안전진단비, 측량/지질조사비 등 - 사업추진비 : 분양경비 및 수수료, M/H건립 및 운영비, 철거비 - 기타부대비용 : 건물 취득제세 및 공과금, 조세성격의 각종 부담금, 업무대행비 (5) 공사비회수방법 등 ①분양 또는 임대면적(층별, 용도별) ②분양가 또는 임대가(층별, 용도별) ③투입비회수시기(예상)는 관련지침에 의거 cash flow(자금수지표)를 작성한다. (6) 사업수지 내역 ①투입비내 역 ②회수금내역등 ③사업수지 분석내역 (7) 위치도, 현황도, 자금수지표 사진촬영(필요시), 설계도서등 3) 사업성검토서를 검토하고 사업타당성이 있다고 판단된 수주정보는 수주정보심의위원회 부의하며 수주정보심의에 관한 수주심의 위원회 운영등은 관련업무 처리기준에 의한다.

사업성 검토보고서(안)
■ 사업부지
부지위치
지목
지번별 면적
■ 용도지역지구 및 행위제한
지역/지구
건폐율/용적률	%
도시계획사항
■ 사업부지의 지가분석
지주 희망가	면적/단가/금액
공시지가	면적/단가/금액
■ 현장조사서
부지관련사항	이용현황, 기존건축물 현황, 고저차
도시계획
주변현황
도로상황	인접도로현황, 주접근로, 대중교통수단현황 등
유동인구
편의시설
주변시세현황	유형별 평당 분양(매매,임대)가 현황
계획용도
조사자 의견
■ 사업타당성 분석
기본설계개요
대지위치
지역지구
계획용도
계획규모	지상/지하 층수
대지면적
건축면적/건폐율
지상면적/용적률
연면적
주차대수
조경면적
시설개요
전용면적	세대수(가구수,점포수 등)	적용분양가(임대가)	비고
합 계
단가산정
토지단가
건축단가
제세공과금	취득세,등록세,교육세,농특세 등
수지분석
사업지출액
분양수입액
사업수지	분양수입액-사업지출액

 

1. 분양수입 계획

분양수입계획에 있어 분양단가 설정은 실적자료를 적용하거나, 인근 유사사례의 분양가(매매가)를 적용하거나 분양가정보를 전문으로 하는 웹사이트를 활용하거나, 표준 건축비와 대지비를 적용한 분양가 직접산정 등 다양한 방법을 적용할 수 있습니다. 분양가의 결정에는 다음과 같은 정보지원이 필요합니다. 1) 부동산 경기의 흐름에 따른 분양가 변동요인에 의한 수익성 예측 2) 주가지수와 제조업 가동율지수, 수주액, 경상수지, 건축허가, 실업률, 경제 동향 등 수년간의 자료와 경제지표 3) 편의 시설, 교통, 환경, 해당지역 인구 및 가구현황, 이동인구, 입지 여건 등의 분석자료 4) 동 사업 관련 현황자료를 통한 지역에 맞는 마케팅 전략 이러한 분양가 산정은 실제 사업결과를 토대로 축적한 노하우와 데이터베이스의 양이 많을수록 정확하게 예측될 수 있을 것입니다. 대안별 시뮬레이션 방법인 투자원가를 기준으로 한 비용접근법으로 분양가를 결정할 수도 있습니다. 대안별로 최저가, 최고가 또는 다른 분양가를 적용하여 이에 대한 시뮬레이션을 만들고 분양성과 수익성 등을 비교평가 하는 것입니다. 분양사업 수익성 분석에 영향을 주는 가장 큰 요인은 분양률, 금융비용, 토지비용, 공사비 등을 들 수 있습니다. 그중에서도 특히 분양가는 수익성에 지대한 영향을 미치게 됩니다. 분양계획은 초기 분양률에 중점을 두어 광고 전략, 수요자 확보 자료, 분양시기, 분양 방법 등을 고려하여 신중하게 설정하도록 합니다. 분양계획에 따라 자금흐름과 금융비용의 변화가 이루어지므로, 필요시 분양계획의 변화에 따른 수익성 변동과 금융비용, 자금의 흐름이 어떻게 변하는지의 민감도 분석이 필요합니다. 예를 들어, 분양계획을 사업시작과 동시에 조기에 계획한다면, 그만큼 투자비와 금융비용은 감소하게 될 것입니다. 이처럼 분양 계획에 따라 수익성의 변화는 크게 나타날 수 있습니다.

2. 지출 계획

지출 계획에서는 프로젝트와 관련한 모든 지출 항목과 지급 시점을 설정하게 되는데, 이들 요소들은 지급 시점에 따라 금융비용과 연계되어 자금흐름에 반영되므로 사업성 분석 과정의 중요한 작업입니다. 지출 항목은 토지 관련 비용, 직접 공사비, 간접 공사비, 제세공과금으로 나눌 수 있습니다.

2-1. 토지 관련비용

일반적으로 토지 매입비와 제세공과금(토지관련제세)으로 구분합니다. 토지 관련 비용 항목들을 열거하면 다음과 같습니다. 토지 매입비, 감정평가수수료, 법무사수수료, 중개수수료, 취득세, 등록세, 농어촌특별세 등 토지 관련 비용 설정은 실제로 거래 금액이 수익성 분석에서 참조되나, 필요시 공시 지가 등을 거래,감정 단가 설정시 참조할 수 있습니다.

2-2. 직접 공사비

직접 공사비 설정시 우선 고려하여야 할 사항은 단가가 아니라 입주자의 수준 및 서비스, 위치 등에 따른 조사와 그에 따른 분양가 목표 설정이 중요합니다. 이를 근거로 하여 원가 계산을 통한 단가 산정을 하게 됩니다. 사업성 검토를 위한 공사비는 실제로 집행된 실적자료를 활용하는 것이 가장 정확하므로 실적자료에 대한 수집, 분석한 데이터베이스를 구축해놓는 것이 중요합니다. 일반적인 표준 건축비 등을 적용하고자 할 때에는 시공실적자료를 이용하거나, 도면을 가지고 직접 산출한 공사비를 적용할 수도 있습니다.

2-3. 간접 공사비

1. 사업 초기에 지출이 이루어지는 항목 설계비, 컨설팅 비용, 감정 평가비 등 2. 사업 기간 중에  지출이 이루어지는 항목 일반 관리비, 감리비 등 3. 사업 말기에  지출이 이루어지는 항목 예술장식품, 제세 공과금 등 프로젝트와 사업 유형에 따라 적용 항목의 선별 차이는 있으나 일반적으로 적용한 항목들을 살펴보면 다음과 같습니다. 설계비, 감리비, 지질조사비, 측량비, 인입공사비, 일반관리비, 분양보증수수료, 광고홍보비,교통영향평가비, M/H 건립비, M/H 부지임대료, M/H 운영비, M/H 화재보험료, 예술장식품비,입주관리비, 이주대책비, 철거비 등 구분 지출항목 중에서 가장 많은 사항이 간접 공사비에 해당합니다. 각각의 항목들은 분양 수입 계획에서 언급한 바와 같이 대금을 지급하는 시점에 따라 전체의 현금 흐름과 수익성에 영향을 미치게 됩니다.

2-4. 제세공과금

제세공과금 항목의 적용 항목에 대한 사례를 보면 다음과 같습니다. 보존등기비, 종합토지세, 전용 부담금, 학교용지부담금, 교통시설부담금, 개발부담금, 면허세 농어촌특별세 등 제세공과금은 세금항목을 사전에 설정하여 예측할 수 있도록 하며, 사업 후 실제로 집행된 세금항목별 세액을 정리하여 다음 사업에 참조할 수 있도록 완벽한 자료로 남겨야 합니다. 세금 사항은 세법이 수시로 바뀌므로 전문가의 조언을 필요로 할 수도 있습니다.