[스크랩] 인천·경기 도심이 확 바뀐다

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인천·경기 등 수도권에 재개발·재건축 바람이 불고 있다. 대상 사업장으로 선정된 곳에서 구역지정 등을 절차를 밟으며 사업을 진행 중이다.

대부분 사업 초기 단계. 투자자나 주택 수요자 입장에선 도심 택지 부족 등으로 새 아파트 공급이 많지 않기 때문에 재개발·재건축 사업에 관심을 가질만하다. 도심으로 도심 외곽 택지지구 등에 비해 출퇴근 부담이 덜하고 이미 주변이 개발돼 편의시설 등 기반시설 여건이 어느 정도 갖춰져 있기 때문이다.

잇단 개발계획 확정…의정부 등서도 계획

2003년 7월 재개발·재건축 등 정비사업을 규정한 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)이 시행되면서 수도권에도 재개발·재건축 발판이 마련됐다. 인구 50만명 이상의 지역에서는 전체적인 개발계획인 도시·주거환경기본계획을 세워 사업을 할 수 있도록 한 것이다. 난개발을 막고 체계적인 개발을 유도하려는 것이다.

이 법이 만들어지기 전까지는 서울에서는 일찍이 사업이 진행되고 있었지만 수도권에서는 성남 등 일부 지역에서만 드물게 사업이 진행돼왔다.

도정법이 만들어진 뒤 서울(2003년 12월)에 이어 인천(2004년 7월)과 경기도(2004년 5월)도 구체적인 재개발·재건축 기준 등을 담은 조례를 만들며 사업을 틀을 다듬었다.

인천시와 경기도 내 인구 50만명이 넘는 시는 지난해 기본계획을 잇따라 확정했다. 경기도에선 수원·성남·부천·안양·안산·용인·고양 등 7곳이다. 기본계획에는 재개발·재건축·주거환경정비사업·도시환경정비사업 등 정비사업 대상지역이 담겨져 있다. 대부분 재개발·재건축 지역이고 재개발이 많다.

이들 지역 외에 기본계획 의무지역은 아니지만 의정부·하남·의왕·파주 등 4곳도 자체적으로 기본계획을 세우고 있다.

대상 사업지와 사업방식은 조례 등에 따라 결정됐다. 낡은 주거지 가운데서도 도로 등 기반시설 여건이 상대적으로 나은 곳은 재건축, 열악한 곳은 재개발 방식을 택했다.

재개발·재건축 요건은 지역에 따라 다소 차이가 난다. 재개발의 경우 경기도는 노후·불량건축물 50% 이상, 호수밀도 ha당 70호 이상, 접도율 30% 이하 등인 데 비해 인천의 경우 노후도 40% 이상, 접도율 40% 이하 등이다. 인천의 재개발 요건이 경기도에 비해 완화돼 있는 셈이다.

각 자치단체가 조례 등의 요건에 맞춰 대상 사업지로 선정한 곳은 총 300여곳. 인천이 가장 많은 120여곳이다. 재개발 69곳, 재건축 18곳 등이다. 경기도에선 부천이 50여곳으로 가장 많고 수원이 26곳이다. 안산·용인은 재건축 방식이 많다.

 

▲개발기본계획이 확정된 인천ㆍ경기 등 수도권에 재개발ㆍ재건축 추진이 활발하다. 사진은 경기도 내 한 재개발 추진 구역.

예정구역들 사업 본격 추진

기본계획이 확정되기 전에는 사업을 할 수가 없었다. 법적으로 기본계획 수립 이후 사업이 가능하기 때문. 기본계획에 포함되지 않은 곳에서도 사업을 할 수 없다. 5년마다 기본계획을 변경할 수 있게 돼 있는데 기본계획에 들어있어야 사업이 가능하다.

기본계획에 포함된 곳은 사업 예정구역인 셈이다. 재개발은 사업이 확실한 곳이다. 추진위를 만들어 사업계획의 윤곽을 잡고 사업 대상지로 확정하는 구역지정을 거쳐 조합설립, 시공사 선정, 사업승인, 관리처분 등의 절차를 밟을 수 있다.

재건축은 다소 다르다. 단독주택지역에선 추진위 구성, 구역지정, 조합설립, 사업승인, 시공사 선정, 관리처분 등의 순으로 사업을 진행하면 된다. 하지만 아파트는 안전진단을 받아야한다. 예정구역에 포함되더라도 안전진단을 통과하지 못하면 재건축할 수 없다. 안전진단이라는 문턱을 넘어야하는 것이다.

재개발·재건축 규제가 마찬가지로 수도권에도 그대로 적용된다. 재건축의 경우 재건축부담금, 임대주택 건립, 조합설립 후 전매 금지 등의 규제를 받는다. 재개발은 재건축에 비해서는 규제가 덜하다.

분양가상한제도 적용받는다. 수도권 내 사업장은 대부분 사업초기여서 상한제를 피할 곳이 드물다.

전문가들은 주민들의 사업의지가 무엇보다 중요하다고 말한다. 규제가 많은 상황에서 주민들간 이견이 많으면 사업이 지지부진해질 수 있기 때문이다. 우후죽순처럼 벌어지는 사업장들 가운데서 개발호재, 입지여건 등도 따져야한다고 강조한다.

출처 : 인천·경기 도심이 확 바뀐다

글쓴이 : 땅박사/허기성 원글보기

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