강남 중층 재건축, "첩첩산중에서 길 잃은 신세"

규제 등으로 재건축 사업 답보 상태

11/14 17:20  [중앙일보조인스랜드]

서울 강남권 중층(대개 10~15층) 재건축 단지들은 요즘 한 마디로 ‘이러지도 저러지도’ 못하는 실정이다. 겹겹의 규제에 둘러싸여 꼼짝달싹 못하고 있다.

재건축을 추진하자니 정부 규제에 직격탄을 맞아 사업성이 없고, 그렇다고 가만히 앉아 있자니 시설은 하루가 다르게 낡아간다. 이 와중에 분양가상한제라는 또 하나의 규제가 길목을 막고 버티고 서 있다.

최근 들어 몇몇 단지가  ‘더는 나빠질 것도 없다’며 재건축 사업에 고삐를 당기고 있지만 좀처럼 속도가 안 붙는다. 사업성이 없다 보니 집을 내놔도 사겠다는 사람이 없다.

겹겹의 규제…길이 안 보인다

노무현 정부 들어 나온 각종 부동산 규제책이 재건축 추진 아파트를 정조준하면서 재건축을 추진하던 서울 강남권 중층 아파트 단지들이 직격탄을 맞았다. 무엇보다 서울시가 지난해 일반주거지역 내 아파트 용적률을 210%로 제한한 것이 중층 아파트의 재건축을 어렵게 하고 있다.

중층 아파트는 기존 용적률이 대개 180~200% 선이다. 재건축을 통해 늘어나는 용적률이 많아야 30% 선인 셈이다. 용적률 여유가 많지 않아 기존 아파트 면적보다 재건축 아파트의 면적을 제대로 넓힐 수가 없다.

▲ 강남권 중층 단지의 재건축 사업이 사실상 멈춰 서 있다. 정부의 각종 규제로 사업성이 악화된 때문. 사진은 강남구 대치동 청실 아파트.

재건축 아파트의 면적을 넓히면 일부 주민들은 기존 면적보다 작은 면적을 배정받을 수밖에 없는데, 이렇게 되면 일부 주민들의 반발이 불 보듯 뻔하기 때문이다.

어쩔 수 없이 기존 아파트 면적 그대로 재건축해야 하는 것이다. 마찬가지로 용적률 여유가 많지 않아 가구 수가 크게 늘어나는 것도 아니다. 가구 수라도 늘어나면 늘어난 만큼 일반에 분양해 기존 주민들의 공사비 부담을 줄일 수 있다. 사업성이 좋아지는 것이다.

하지만 용적률 여유가 없어 가구 수를 늘리는 것도 힘들다. 설령 가구 수가 늘어난다고 해도 개발이익환수제가 적용돼 늘어난 용적률의 25%를 임대주택으로 지어야 한다. 일반 분양 가구 수가 그만큼 줄어드는 것이다.

여기에다 오는 30일까지 관리처분계획인가 신청을 못하면 분양가상한제까지 적용받게 된다.  일반분양 분양가 책정 때 분양가 규제를 받아 일반분양을 통해 벌어들일 수 있는 수익금이 줄어드는 것이다.

이 말고도 규제는 더 있다. 전체 건립 가구 수의 20% 이상을 전용면적 60㎡ 이하, 40% 이상을 전용면적 80㎡ 이하로 지어(중소형 면적 의무비율)야 한다. 또 재건축 사업기간 동안 오른 집값을 일부를 부담금(초과이익환수제)으로 물어야 한다.

사업 진척 없어

이 때문에 서울 강남권 중층 재건축 단지의 재건축 사업이 답보 상태다. 지난해 이후 앞으로 한 발짝도 나가지 못하고 있다. 서초구 잠원동 한신 4차 아파트의 경우 2003년 11월 안전진단 통과 후 사업이 제자리에 머물고 있다. 인근의 한신 2차 아파트 역시 2003년 9월 안전진단 통과 후 아직 움직이지 못하고 있는 실정이다.

강남구 논현동 경복 아파트나 대치동 국제 아파트 등도 마찬가지다. 지난해 사업을 중단키로 했다가 7월 더는 상황이 나빠질 것도 없다며 재건축 사업을 재개, 사업계획승인 준비에 들어간 삼성동 홍실 아파트도 아직 뚜렷한 성과를 내지 못하고 있다.

그런가 하면 조합원 간 갈등으로 사업이 멈춰 서 있는 곳도 있다. 반포동 한신 1차, 잠원동 반포우성·한신 6차 아파트 등이다. 이들 아파트는 특히 사업이 관리처분계획인가 신청 직전에서 멈춰 있다.

오는 30일까지 관리처분계획인가 신청을 해야 분양가상한제를 피해갈 수 있는데 아직 관리처분계획인가 신청을 한 단지는 없다.

각종 규제에다 내홍 등으로 재건축 사업이 제자리걸음을 하면서 재건축 추진 중층 단지들의 몸값도 지난해 대비 많이 빠졌다. 잠원동 한신 5차 115㎡형의 경우 현재 9억5000만원 선에서 시세가 형성돼 있는데 지난해에는 10억원이 넘었던 매물이다.

논현동 경복 아파트 102㎡형은 지난해 최고 8억원을 호가했지만 지금은 7억2000만~7억5000만원 선이다. 대치동 청실 1차 102㎡형도 지난해 12억원 선이었으나 지금은 10억5000만원에도 매물이 나온다.

수익성 있나?

강남권 중층 단지들의 몸값이 빠지고 재건축 추진이 답보상태인 것은 재건축을 해봐야 크게 이득 볼 게 없기 때문이다. 아파트 면적을 넓힐 수도 없고, 공사비(추가 분담금)를 크게 줄일 수도 없다. 말 그대로 사업성이 없는 것이다.

예를 들어 한신 5차 아파트 115㎡형의 경우 재건축 때 내야 할 공사비가 약 2억~2억5000만원으로 추정된다. 지금 9억5000만원에 사서 들어가면 결과적으로 총 11억~12억원을 투자하게 되는 셈이다.

그런데 주변의 새 아파트 같은 면적형이 현재 12억~13억원 선에서 시세가 형성돼 있다. 재건축에 따른 시간과 이주비용, 금융비용 등을 감안하면 이익은 고사하고 오히려 ‘마이너스’가 될 수도 있는 것이다.

다른 아파트도 사정은 마찬가지다. 그러다보니 매수세가 뜸하다. 잠원동의 한 중개업소 관계자는 “수익이 거의 나지 않을 것으로 예상되고 또 사업 자체가 언제 될지 모르기 때문에 매수세가 붙지 않는다”고 전했다.

하지만 대통령 선거가 다가오면서 재건축 아파트에 대한 기대감은 높아지고 있다. 대치동 K공인 관계자는 “새 정부가 용적률 상향 조정 등 재건축 규제를 완화할 것이라는 기대감 등으로 문의가 예전보다 늘었다”며 “기대감이 매수로 이어지고 있지는 않지만 매수세가 언제든지 움직일 준비를 하고 있다고 해석해야 할 것”이라고 말했다.

투자에는 신중히

강남권에는 사실상 새 아파트를 지을 땅이 없다. 때문에 재건축 아파트가 주택 수요자들의 관심을 끌고 있다. 그러나 재건축 아파트에 투자할 때는 조심해야 할 게 많다. 특히 겹겹이 쳐져 있는 정부 규제에 주의해야 한다.

우선 조합원 명의변경 제한 때문에 2003년 말 이전에 조합이 설립된 단지를 구입하면 완공 후 입주 때까지 팔지 못한다. 현재 조합설립 이전 단지는 조합설립 이전까지만 자유롭게 거래되고 그 이후에는 팔 수 없다.

중층 단지는 특히 용적률 규제 등으로 지금보다 더 큰 집을 배정받기 힘들다. 집을 넓힐 수 있다는 기대감은 버려야 한다.

같은 이유로 일반분양할 수 있는 아파트가 많지 않기 때문에 공사비의 대부분을 부담할 각오를 해야 한다. 올 12월 이전 관리처분계획인가 신청을 못하면 분양가상한제를 적용받게 돼 일반분양 수입이 20% 정도 줄 것으로 보인다. 그 만큼 추가 분담금이 늘어나게 되는 것이다.

장기간 투자금이 묶일 수 있다는 것도 유의해야 한다. 재건축 사업이 순풍에 돛 단 듯 순항한다 해도 3~4년은 걸리는데 주민들간 이견이나 사업성 악화 등으로 사업이 멈춰 버리면 재건축이 언제 될 지 예측할 수도 없다.

때문에 투자는 실수요적 측면에서 접근하는 게 바람직해 보인다. 중층 단지들은 특히 사업 장기화를 각오해야 하고 현 시세 대비 수익성도 높지 않기 때문에 실수요 입장에서 접근하는 게 좋을 것 같다.

재건축 사업이 지지부진한강남권 주요 중층 단지
지역	단지	가구수	크기(㎡)	층수	준공년도	사업단계(시기）
강남구 논현동	경복	308	102, 142	14	1978	조합 설립(2003．9）
강남구 대치동	은마	4424	102, 112	14	1980	추진위 구성(2003．12)
	국제	200	142	10	1982	추진위 구성(2003.12)
	청실	1378	102~142	12	1979	조합 구성(2003．5）
강남구 삼성동	상아2차	480	79~158	13	1ㅏ981	안전진단 통과(2002．7）
	홍실	384	102~179	12	1981	조합 설립(2002．3）
강남구 압구정동	한양7차	240	115,152	12	1981	조합 설립(2002．9）
강남구 청담동	삼익	888	115~179	12	1980	조합 설립(2003．9）
서초구 반포동	한신15차	190	152~225	5	1982	안전진단 통과(2003．6）
	서초한양	456	115~172	12	1982	사업승인 받음(2006.6)
	한신1차	790	93~169	5	1977	관리처분 신청 반려(2006．11）
서초구 방배동	삼호	996	86~126	12	1976	추진위 구성(2005．6）
서초구 서초동	무지개	1074	83~149	12	1978	추진위 구성(2006．5）
	신동아1차	893	83~172	13	1978	안전진단 통과(2003．6）
	신동아2차	104	158~182	13	1978	안전진단 통과(2003．6）
	우성1차	786	109~214	12	1979	안전진단 통과 후 추진위 구성 (2003．8）
	우성2차	403	109~172	13	1979	안전진단 통과(2001．5）
서초구 잠원동	반포우성	408	112~158	12	1978	사업승인 받음(2005．5）
	한양	368	115~172	12	1979	관리처분신청여부 판정 보류(2006.9)
	한신2차	1572	72~165	12	1978	안전진단 통과 후 추진위 구성(2003．9）
	한신4차	1212	109~172	13	1979	안전진단 통과 후 추진위 구성(2003．11）
	한신5차	555	109~115	13	1980	관리처분 신청여부 판정 보류(2006.9)
	한신6차	560	115	12	1980	사업승인 받음(2005．5)
	한신7차	320	115,152	10	1980	조합 설립(2002．12)
송파구 잠실동	주공5단지	3930	112~119	15	1978	추진위 구성(2003．12)
자료:중앙일보조인스랜드, 각 구청