[스크랩] 부동산계약 필수 상식] 일단 의심하세요!

이사철을 맞아 매매나 임대가 활발한 시점이다. 최근 눈길을 끄는 기사가 있다. 전·월세 계약서를 위조해 세입자 보증금과 집주인 임대료 수십억원을 가로챈 부동산 중개업자가 경찰에 덜미를 잡혔다는 것이다.

서울 서초경찰서는 2001년 12월부터 2004년 5월까지 15개 부동산의 임대인으로부터 임대차 계약에 대한 업무를 위탁 관리하면서 전·월세 계약서를 허위로 꾸며 세입자 97명의 전세 보증금 44억1000여만원을 챙긴 혐의로 2월 27일 최모씨를 구속했다.

��부동산 임대차 계약서를 작성하는 중개인. / photo 조선일보 DB

최씨는 세입자에게는 전세금을 받고 집주인에게는 보증금과 월세를 지불한 뒤 차익금을 챙긴 혐의를 받고 있다. 월세를 원하는 집주인 몰래 세입자와 전세 계약을 하거나 세입자의 동의 없이 이미 체결된 전세 계약을 월세로 바꾼 뒤 계약이 제대로 이뤄진 것처럼 가짜 서류를 제공한 것.

피해자들은 대부분 중개업자의 말만 믿고 실제 소유주의 계약 관계 확인이라는 기초적인 거래 상식을 소홀히 하다 낭패를 본 것으로 나타났다.

이 같은 사기는 부동산 거래의 기초적인 지식만 갖추고 있으면 충분히 예방할 수 있다. 부동산 계약을 맺을 경우 반드시 확인해야 할 체크리스트에 대해 알아본다.

백문이 불여일견이다. 부동산을 살 때에는 먼저 계약하려는 물건에 대해 소유자의 이름과 목적물의 주소를 확인한 뒤 관할 등기소와 구청을 찾아 임야대장·토지대장·등기부등본·가옥대장·도시계획 확인원·토지이용계획 확인원 등을 직접 떼어봐야 한다. 거래 당사자가 확인할 수 있는 것을 하지 않고 중개업자의 설명만 믿고 거래했다 사고가 발생한 경우에는 소비자의 과실도 일정 부분 인정된다.

다음 단계는 현장 방문. 등기부등본과 토지대장, 가옥대장과의 일치 여부를 꼼꼼히 확인한다. 건축과 관련, 해당 지역이 도시계획에 해당하는 지역인지, 개발제한구역은 아닌지, 토지거래 허가구역으로 지정 고시된 지역은 아닌지 규제 관련 사항도 확인하자.

복사 기술이 다양화되고 있어 서류의 위조·변조가 쉽게 이뤄져 상대방이 보여주는 등기부등본은 진위 여부를 쉽게 확인하기 어려운 실정이다. 반드시 본인이 직접 등기부를 열람해 확인하자.

서류가 사본일 경우에는 반드시 해당 부서 공무원이 '원본과 같다'는 인증을 했는지 확인해야 한다. 상대방이 보여주는 등기권리증도 자세히 살펴봐야 한다. 대법원 인터넷 등기소( www.iros.go.kr )를 통해서도 등기부등본을 손쉽게 확인할 수 있다.

짧은 기간 동안 손바뀜이 잦거나 권리 관계가 지나치게 복잡할 경우 일단 의심해 볼 필요가 있다. 담보물권이나 예고등기, 가등기가 여러 개 설정돼 있는 것도 마찬가지. 매수 직전에 보존등기가 돼 있거나 상속등기, 회복등기가 돼 있는 것도 의심해 볼 대목이다.

재산세 납세자와 소유자가 다른 경우에는 이유가 무엇 때문인지 확인하는 것이 좋다. 소송을 통해 확정판결을 받은 물건을 매수할 경우에는 번거롭지만 패소 판결을 받은 사람을 찾아가 사실 여부를 확인한 뒤 구입하는 것이 바람직하다. 일단 의심이 들면 거래 자체를 멈추는 것이 상책. 법무사나 법률 상담실을 찾아가 자문을 구하는 것이 현명하다.

부동산 중개 사고를 당하지 않으려면 허가증과 업무보증서가 있는 중개업소를 이용하는 것이 좋다. 허가증에 기재된 허가번호와 대표자 성명, 업무보증서의 보증기간이 유효한지도 체크하자. 중개업 등록증이나 자격증 대여를 통해 불법 영업을 하는 경우가 적지 않기 때문이다.

중개업소에 대한 신고는 서울시 홈페이지( www.seoul.go.kr ) 전자 민원이나 서울시청 토지관리과(6361-3953), 각 구청 지적과에 하면 된다. 중개대상물 확인서는 해당 물건에 대한 전반적인 기록을 나타내는 서류로 중개대상물의 상태·입지나 권리관계, 거래 예정가격, 중개수수료 및 실비 산출내역, 취득 시 부담해야 할 세금의 종류와 세율, 대상 물건의 상태에 대한 요구사항 등이 포함돼 있다. 일부 중개보조원이 계약서나 중개대상물 확인서에 서명, 날인하는 경우가 있는데 최종 계약은 반드시 공인중개사와 해야 한다.

관공서가 쉬는 토요일이나 일요일, 공휴일에는 가급적 계약을 하지 않는 것이 바람직하다. 부동산은 매매 금액이 크기 때문에 반드시 확인해야 할 사항이 적지 않은데, 이때 구청이나 동사무소나 법원, 은행이 문을 열지 않았다면 중요한 사항을 놓칠 수 있기 때문이다. 매도자가 휴일에 계약을 하자고 종용한다면 일단 의심을 해 보자.

잔금을 지급할 때까지 등기부등본상에 이상이 없다고 방심하면 안 된다. 가압류의 경우 미리 접수될 수 있기 때문이다. 잔금을 치른 뒤에는 본인이나 법무사를 통해 바로 이전등기를 하고, 세입자의 경우에는 바로 전입신고를 한 뒤 동사무소에서 확정일자를 받아놓는 것이 좋다.

계산 결과 한도액 초과해도 법정요금만 내면 돼
부동산을 거래할 때 지급하는 중개 수수료는 사고 파는 매매와 전세·월세 등 임대차의 경우 그 기준이 다르다. 우선 주택 매매 거래나 전세 계약에 대한 중개 수수료 계산은 비교적 간단하다.

거래금액에 일정한 수수료 요율을 곱해 계산하는데, 산출된 중개 수수료가 한도액을 초과하는 경우에는 한도액 범위 안에서만 중개 수수료를 내면 된다.

임대차에서 통상적으로 이뤄지는 보증부 월세(보증금을 일부 맡기고 월세를 내는 방식)의 수수료 계산 방식은 이와는 다소 다르다.

월세에 100을 곱한 값에 월세 보증금을 더한 뒤 일정한 수수료 요율을 곱하는 방식이다. 월세에 100을 곱한 값에 월세 보증금을 더한 금액이 5000만원 미만일 경우에는 월세에 70을 곱한 금액에 보증금을 더한 뒤 수수료 요율을 곱한다.

예를 들어 보증금 1500만원에 월세 40만원으로 임대차 계약을 맺을 경우에는 ｛(월세 40만원×70)+ 보증금 1500만원｝×일정 요율(0.5%)로 21만5000원이 나오지만 한도액이 적용돼 20만원이 된다. 중개업자가 터무니 없이 높은 수수료를 요구할 경우에는 각 구청의 지적과나 소비자원에 신고하면 조치를 받을 수 있다.

출처 : 부동산계약 필수 상식] 일단 의심하세요!

글쓴이 : 땅박사/허기성 원글보기

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