부동산 집값 대폭락! 시대온다 ‘정상’

지금 당장 아파트를 버려야 하는가?

최근 살던 집이 안 팔려서 새로 분양받은 아파트의 중도금을 못내는 사람들이 늘어나고 있다고 한다. 새 아파트를 분양받고 한마디로 '속' 터지는 사람들이 많다는 뜻이다. 최근 우리나라 주택시장의 전망을 놓고 모 일간지에 10년 뒤 아파트가격이 '반값'이 될 거라고 주장을 펴는 이와 그렇지 않을 거라는 주장을 펴는 전문가 두 분이 '맞대결'을 펼친 기사를 읽었다. 많은 사람들이 과연 어느 편에 손을 들어줘야할지 사실 혼동스럽기만 하다.

최근에는 강남에서 가장 가깝게 떨어져 있으면서 강남 대체지로 각광받았던 용인시 수지지구 일대에 소재한 신규 분양아파트들이 작년 8월 분양 이후에 약 200가구가 중도금을 연체했다는 신문기사도 있다.

이 같은 일이 발생한 것은 무엇보다 미분양아파트가 급증한 것이 가장 큰 이유이다. 경제현상들을 볼 때 항상 수요공급의 측면에서 보면 정확하다. 아파트도 예외는 아니어서 미국 금융위기로 인해서 우리나라 경제의 불확실성이 확대되면서 주택거래 심리도 크게 위축되었기 때문이며 그만큼 주택에 대한 수요가 줄었다는 얘기이다.

반면에 주택에 대한 공급은 앞으로도 중장기적으로 정부의 공급확대정책에 따라 수도권 신도시를 중심으로 지속적으로 주택공급이 늘어날 전망이다.
결국 주택에 대한 수요는 줄고 공급은 늘어날 전망이 지배적이라서 내년 이후 당분간 중장기적으로 주택시장에 따듯한 햇살이 비춰지기는 어려울 것으로 판단된다. 더군다나 최근 건설경기 악화로 인해서 부동산발 경제위기설까지 나오고 있다는 소식까지 들린다.

이번에 주택대출금리가 또 급등해서 은행권의 주택담보대출 대부분을 차지하는 변동금리형 주택대출 금리가 2004년 이후에 최고치로 치솟아 있다. 최고 8.5%까지 올랐는데 한국은행이 지난 9일에 전격적으로 기준금리를 인하를 했지만 대출금리의 기준이 되는 양도성예금금리인 CD금리는 오히려 상승했다. 따라서 대출자의 이자부담은 계속 커질 수밖에 없는 상황이다.

현재 경제전문가들이 우려하는 것은 가계부채의 급증이다. 국내 가계부채가 올 2분기 현재 660조원으로 지난 IMF위기 때인 1998년도의 183조원에 비해서 무려 3배나 높아진 수준이다. 더군다나 고용부진으로 소득여건도 나빠져 있으며 국민들의 조세부담률도 과거에 비해서 크게 늘어나 있다. 결국 가계부채와 세부담 증가로 인해 소비 여력이 크게 줄어 든 것이다.

이렇게 취약한 가계 재무구조를 견디지 못하고 어쩔 수 없이 집을 팔려고 내놓는 매물이 급증한다면 주택가격은 걷잡을 수 없이 적정가격이하로 크게 떨어질 우려가 많다. 최근 증권시장의 폭락장세, 환률 급등세 등 여러 가지로 어려운 시기에 앞으로 주택가격까지 급락세로 돌아선다면 경제적 파장은 클 것으로 우려된다. 주택가격의 폭락장세를 주장하는 것은 이런 밑바탕에서 출발한 것이다.

주택시장의 향후 전망에 대해 긍정적인 측면과 부정적인 측면을 놓고서 여러 전문가들의 의견은 서로 엇갈리고 있기는 하지만 아무래도 여러 가지 사항을 들을 놓고 볼 때 부정적인 측면에 더욱 무게가 실리고 있는 것 같다.

그 이유는 우리나라가 다주택 보유자들이 너무 많다는 것이다. 일본의 경우에는 주택시장이 1990년도부터 지금까지 지난 17년 동안 계속 떨어지는 행진을 했고 많게는 무려 한창 높았었던 주택가격의 70~80%까지 떨어져 있기도 하다. 그렇지만 장기간에 걸쳐 워낙에 오랫동안 서서히 떨어졌기 때문에 부동산시장 전체가 크게 흔들리는 큰 혼란은 없었다. 그러나 일본과 달리 우리나라는 가장 큰 문제가 1세대 3주택자인 다주택보유가 큰 문제이다. 실수요가 아닌 투기적 수요로 한 세대가 3개 주택을 보유한 주택수만 하더라도 지난 2006년 국세청발표에서 무려 82만5000채나 된다. 군인들이 60만명이라고 했을 때 우리나라 다주택자들이 보유한 주택수가 얼마나 많은지 느낄 수 있다.
이것이 바로 우리나라 주택시장이 언제 터질지 모르는 뇌관역할을 할 것으로 보인다. 더군다나 전부 금융기관의 대출을 통해서 매입했기 때문에 한번 터지면 부실 금융기관들까지 생겨나게 되어 걷잡을 수없이 큰 불로 번질 수 있다.

그렇다면 앞으로 만약 주택가격의 급락이 발생 시에 금융권으로 확산된다면 큰 문제일 것 같은데 어떤 대책은 없는 것일까? 일단 정부의 부동산정책이 어떻게 가동 되는냐가 관건이다. 무엇보다 현재 전문가들도 공감하는 것이 부도위기에 몰린 건설사들을 구제하는 것이다. 한국판 서브프라임 모기지 사태 가능성을 줄이기 위해서는 건설사와 금융기관들을 살려내야 하는 것이 시급한 과제이다.

물론 서울, 지방할 것 없이 투기적 수요에 맞춰서 그동안 건설사가 무리하게 주택을 무작정 짓기만 한 것은 잘못이지만, 일단 투기적 수요를 제대로 사전에 차단하지 못한 것은 정부정책에 분명 잘못은 있다. 그러나 지금에 와서 누구의 잘못을 탓하기에는 너무 늦은 상황이다.

현재 건설시장에 자금경색 현상이 발생하지 않도록 건설사뿐만 아니라 주택담보대출자에게 까지도 금융권의 대출연장을 해 주는 것이 시급하다는 주장들도 나오고 있지만 실행효과에 대해서 아무도 장담하지 못하고 있다. 말처럼 그렇게 쉽게 돈을 풀어놓아도 될지, 자신 있는 정책들이 적극적으로 나오지 못하고 있는 상황이다.

분명한 것은 주택시장의 향방에 대해서 부정적인 것만은 확실한 것 같다. 아직 정부의 정책이 어떻게 나오느냐에 따라 주택시장의 명암이 달라질 수 있지만 언제 터질지 모르는 불안한 주택시장에 대한 명확한 정책이 아직 미지수라서 안타깝기만 하다.