알면 알수록 돈 되는 ‘지분경매’

알면 알수록 돈 되는 ‘지분경매’

(배워서 남주나)

알면 알수록 돈 되는 ‘지분경매’

아무리 입지가 좋고 가격이 싼 부동산이라 하더라도 물건 전체가 아닌 일부 지분만이 경매에 부쳐진다면 입찰을 쉽게 결정하지 못한다. 전체가 아닌 일부만의 소유권을 취득하는 것이기 때문에 활용에 어려움이 발생하기 때문이다. 그렇기 때문에 일정지분만 경매로 부쳐지는 지분경매는 특수물건으로 구분되며 많은 사람들이 피하고 보는 경향이 있다. 하지만 반대로 생각하면 이러한 요인 때문에 지분경매로 부쳐지는 물건들은 더 가격이 떨어지고 입찰경쟁률도 낮아 더 큰 소득을 올릴 수 있는 ‘블루오션’이기도 하다.

 

그렇다면 지분경매를 어떻게 활용할 수 있을까?

가장 많이 사용되는 방법은 매수지분을 다른 공유자에게 매각해 수익을 올리거나 나머지 공유지분을 매수해 해당 물건을 온전히 소유하는 것이다. 해당 부동산을 마음대로 처리할 수 없는 것은 다른 공유자도 마찬가지이기 때문에 협의를 통해 이와 같은 결과를 이끌어낼 수 있다.

 

다른 공유자가 해당 물건을 사용 중이거나 임차인이 있다면 해당 부동산의 사용료를 청구해 임대수익을 노려볼 수도 있다. 일반적으로 임차료나 지료는 합의를 통해 결정하게 되나 합의가 불가능한 경우는 청구소송을 통해 감정가의 5~7%에 해당하는 임료를 확보할 수 있다.

 

다른 공유자와 협의가 불가능하다면 공유물분할청구소송을 해결할 수 있다. 토지의 경우는 지분만큼을 분할해 지분만큼의 소유권을 확보할 수도 있지만 건물의 경우는 좀 더 복잡해진다. 건물은 분할하는 경우 그 가치를 유지할 수 없기 때문에 경매 등의 절차를 통해 매각 후 해당 비율만큼 배당받게 되는 것이다. 매수 이후 다른 공유지분마저 경매를 통해 매각된다면 공유자우선매수신청을 통해 해당 물건을 온전히 소유함으로써 수익을 올릴 수 있다.

이렇게 수익을 올릴 방법도 있지만 특수물건으로 분류되는 지분경매인만큼 주의해야 할 함정 또한 다양하다.

 

우선 위에 언급된 바 있는 공유자우선매수신청이 문제가 될 수 있다. 지분경매로 나온 물건을 다른 공유자가 우선매수신청하게 되면 취득이 불가능해진다. 이러한 현상은 물건이 좋을수록 그 빈도가 높아지기 마련이다.

두 번째로 대출이 쉽지 않다. 경락잔금대출을 통해 자금을 확보하는 것이 어렵기 때문에 다른 물건에 비해 더 많은 자산 유동성이 요구된다.

마지막으로 공유물분할청구소송으로 이어질 경우 그 과정이 번거롭다는 것이다. 일반적으로 공유물분할청구소송으로 해당 물건을 경매에 부쳐 낙찰에 이르기까지 2년 가까운 기간이 소요된다. 때문에 투자금 회수와 사용수익 개시가 늦어지는 등 리스크가 발생할 수 있는 것이다.

 

그러나 이 모든 난관을 극복한 뒤 생길 수익을 생각해보면 이런 과정들이 큰 걸림돌이라고 할 수도 없다. 지분경매 물건을 보면 피하기부터 하는 것 보다는 한번쯤 꼼꼼히 살펴보며 활용방안을 모색해 보는 것은 어떨까?