‘바다 조망권’ 확보한 토지가격, 공시지가의 몇 배일까?

(집중분석! 실거래가)
‘바다 조망권’ 확보한 토지가격, 공시지가의 몇 배일까?

바다가 바로 보이는 땅에 직접 건물을 짓고 사는 것은 거의 모든 부동산 자산가들의 꿈일 것이다. 해안도로를 달리다 보면 입지 좋은 토지 부근에 매매 현수막이 걸려 있는 것을 쉽게 볼 수 있는데 이 또한 바다가 보이는 집이라는 꿈과 무관치 않다.이러한 입지를 가진 물건은 사실 매매시장에서 구할 엄두를 내기가 힘들다. 권리관계는 물론 매매 대상자가 실소유주인지 아닌지도 확인해야 하고 집을 실제로 지으려고 할 때 예상치 못한 걸림돌이 나타날 수 있다는 우려가 크기 때문이다.

이 때문에 좋은 입지의 땅을 찾는 사람들이 법원경매장을 찾는다. 거래주체가 확실하고 권리관계가 저절로 정리되며 물건의 기본적인 상태를 낙찰자가 잘 알 수 있기 때문에 꺼려지는 게 별로 없다. 즉 바다가 보이는 땅을 구하기에 법원경매처럼 편한 수단도 없다는 의미다.

지난 주 제주지방법원에서 경매가 진행된 구좌읍 소재 대지는 이 같은 관점에서 볼 때 상당히 흥미로운 몇 가지 시사점을 제공한다. 이 물건은 주변에 별다른 편의시설이 없지만 직접 바다 조망이 가능하고 해안도로에서 가까운, 소위 말하는 '입지'가 우수한 땅이다. 덕분에 모두 54명이 입찰에 참여했고 낙찰가율은 400%를 넘었다.

언뜻 보면 낙찰에만 의의를 둔 가격처럼 보인다. 감정가 1035만원 짜리 땅을 4300만원에 사들인 것이니 비싸게 산 것이라는 평가도 나올 수 있다. 그러나 주변 실거래 사례를 수집해보니 이야기가 달랐다.

 

 

위 표에서 보듯 본 건 낙찰가는 해당 토지 공시지가의 7배를 훌쩍 넘는다. 더구나 물건 A처럼 공시지가가 같은 인근 대지에 비하면 면적은 더 적고 가격은 더 비싸다는 사실을 알 수 있다. 물건 C, D를 봐도 낙찰가는 다소 과한 게 아니냐는 물음이 나올 수 있다.

그러나 이 낙찰건의 입지조건은 실거래건 A, C, D와 다르다. 물건 B를 제외한 나머지 3개 물건은 모두 제주 내륙 쪽에 위치해 있다. 즉 바다가 직접 보이지 않는 땅이라는 의미다.

반면 물건 B는 본 건과 거의 유사한 입지를 가지고 있다. 바다가 보이면서 해안도로에 접해 있는 땅이라는 의미다. 거래 가격을 보면 공시지가의 8배를 넘는다. 이 건에 비교해보면 낙찰건 가격은 오히려 약간 저렴하다고 평가할 수 있다.

오늘 소개해드린 사례는 토지에 관한 여러 수치와 객관적인 비교 기준에 의한 분류도 중요하지만 현장에 직접 가봐야 알 수 있는 무형의 가치도 가격 산정 시 함께 고려해야 한다는 점을 알려준다. 데이터만 참고한다면 물건 B의 가격이 좀처럼 이해되지 않을 수 있겠지만 실제 현장을 가보면 저절로 이해가 되는 것이다.

부동산을 구입할 때 가장 필요한 덕목은 '발품'이라는 말이 있다. 다만 이 발품은 무턱대고 팔 것이 아니라 함께 곁들여지는 실거래가 데이터와 함께 합리적이면서도 정확한 방향으로 팔아야 한다. 그 조화가 이뤄졌을 때, 비로소 좋은 가격에 우량한 부동산을 매입하는 길이 열리는 것이다.