목포 ​대양산업단지 투자의 필요조건과 확신??

 

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​목포 ​대양산업단지 투자의 필요조건과 충분조건..

​(토지 투자자 필수책크)

​현재는 임야 지역이지만 대양산단이 개발이 완료되고 분양,입주가 들어가며 도로가 개설되면 주변 직접 임야들은 주거지,상업지로 용도가 바뀌게 될겁니다.

땅이 큰 돈이 되려면 내땅 주변만 바뀌어서는 한계가 있습니다.

바로 내 땅 자체가 바뀌어야 합니다. 지가가 주변과 서로 영향을 주고 받으며 상승하는것은 논,밭,임야인 상태로 매입한땅이 주변개발 활기로 유입 인구가 늘어나면서 용도자체가 바뀐이후의 가격은 상식적으로 큰 차이가 난다.​ 용도변경이 지가 상승에 가장 중요한 요소라하더라도​ 개발계획이 예정된 것과 개발확정 공사(착공)가 들어가는것 개발권 섹터 위치를 확인 현실적 공사중인 지역은 정확 안전 투자 요건이 되겠지요.

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거시적인 관점에서 내땅 주변의 호재를 검토 해야하는 이유는 투자가치 상승과 비례한다. 산단 주변도로가 신설되고 대양일반산업단지가 착공에 들어가는 이유와 주변 도시가 형성되어 지는 것은 필요조건 이기 때문입니다.

 

주변의 변화 대불국가산단 과 연결되는 목포대교와 북항 압해대교로 서해고속도로연결 국도1호선은 100년 대개 대한민국 서남의 교통중심지이자 무역 항구도시 목포의 미래 즉,전남도가 재경부에 신천한 서남권 경제자유구역은 목포시의 신항만을 비롯해 서남해안 관광레저도시와 무안 기업도시 그리고 해남 화원관광단지와 신안군 조선 타운 등 5개 시군 8개 지구를 포함한 182제곱킬로미터 이다.서남해안이 개발되지 않으면 국토를 종단하는 서해고속도로 연계 국도1호선 자체가 들어갈 이유도 없고 목포 주변개발및 산업단지가 들어설 이유도 없습니다.

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​투자수익이 투자자에게는

투자의 충분조건으로 완성되어 지는것이구요.

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일상의 일반인들은 산업단지 이외 기타 투자의 상당수는 필요조건만 검토하고 뛰어드는 경우가 많기 때문에 수익이라는 충분조건에 대해서는 얕은 수준의 검토만 하는 경우가 많습니다.

이를테면 저런 엄청난 것들이 들어가니 주변에 있는 내 땅도

막연히 돈이 될것이다..

이런식입니다..​

​충분조건의 완성을 위한 확인사항은..

​먼저 필요조건에 대한 검토를 끝낸후

내 땅의 용도가 바뀔수 있느냐

기간대비 수익은 얼마가 되느냐

특정시점 기대수익대비 현재 가격은 적정한가

이런것들입니다..

현재 10만원 짜리가 비싼땅일수도 있고

현재 100만원 짜리가 싼땅일수도 있습니다.

현재 가격이 싸다 비싸다 하는것은 수익이 예상되는 시점의

예상 가격을 기준으로 접근하는것이지..

과거 가격대비 여전히 싸다고 싼땅이 아닙니다.

10만원짜리땅이 엄청 비싼땅일 수도 있지요.

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오른땅이지만 추가 개발에 따른 내재가치가 여전하다면

'땅은 원래 오른땅이 계속 오른다'는 논리가 존재합니다.

물론 사실이지만 이또한 무턱대고 맹신하고 유명지역에 들어가기 보다는 같은돈으로 더 높은 수익을 기대 할 수 있는.

바로 기회비용이라는 측면에서 잘 알려지지 않은지역을

연구하는 노력도 필요합니다. ​

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제가 충분조건이라고 표현한 투자수익을 연구하기전..

필요조건에 대한 검토가 충분하다면 지역에 따라

다양한 형태의 결론이 나오는데요..

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1. 필요조건 자체가 불충분한 경우​

(주변 개발여건 호재등이 미미한경우

내 땅의 용도가 바뀌지 않는경우등..)

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2. 필요조건은 총족하나 가격에 상당부분 반영된경우

(기개발지나 이미 잘 알려진 지역에 새로운 호재가 추가되는경우​)

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3. 필요조건도 충분하고 예상수익에 비해 저 평가된경우

   (서남해안 도시권 무안,목포,여수등)​