[서울역세권 유망지역 투자분석]특별계획구역으로 지정된 '면목역세권'

[서울역세권 유망지역 투자분석]특별계획구역으로 지정된 '면목역세권'

다시보는 '면목동'…인접도로 넓고 사거리코너 '땅' 좋다

올초 경매에서 2억8100만원에 경매 낙찰된 서울 중랑구 면목동 소재 낡은 단독주택 모습. / 사진제공=대법원

#회사원 김 모씨(45)는 지난 2월 경매를 통해 서울 중랑구 면목동 소재 낡은 단독주택을 감정가(4억643만원)의 69%인 2억8100만원에 낙찰받았다. 지하철 7호선 면목역과 500여m 떨어져 있고 주변에 아파트와 다세대주택이 있는 주택가로 빌라나 도시형생활주택으로 신축할 생각에서다.

대지면적 128㎡로 토지 감정가가 3억9000만원이었지만 1억원 이상 저렴하게 매입한 덕분에 총 사업비용도 절약할 수 있었다. 제3종 일반주거지역으로 서울시 조례대로 250%까지 용적률을 적용하면 1개층 바닥면적을 80㎡씩 4층 건물로 탈바꿈할 수 있다.

1개층은 직접 거주하고 나머지 3개층은 임대할 생각이다. 다만 조망가로 미관지구와 대공방어 협조구역 등으로 지정돼 있어 어떻게 개발할지는 아직 미지수다.

최근 아파트 매매가 상승과 치솟는 전셋값 등에 따른 부담을 해소할 수 있는 방안으로 다가구·다세대주택 신축이 인기를 끌고 있다. 주택임대사업을 추진하는 투자자들도 뛰어들어 ‘신축 붐’을 이끌고 있다.

1일 국토교통부에 따르면 지난 10월 한달간 전국 주택매매 거래량은 총 10만6274건으로 전달(8만6152건) 대비 23.4% 늘었다. 유형별로는 가격이 비교적 저렴한 연립·다세대주택이 20.6%로 가장 많이 증가했고 단독·다가구주택(15.3%)이 뒤를 이었다. 아파트는 지방의 수요 감소로 11% 줄었다.

올들어 10월까지 누적 거래량도 100만8007건으로 전년동기대비 22.5% 늘었다. 증가율은 △연립·다세대(34.5%) △단독·다가구(27.9%) △아파트(18.7%) 등의 순이었다. 새로운 투자처와 주거지로 소위 ‘빌라’로 불리는 연립·다세대주택에 대한 관심이 급속도로 증가한 것이다.

연립·다세대는 일반적으로 아파트에 비해 환금성이 떨어지고 시세 상승폭도 낮아 선호도가 떨어졌던 게 사실이다. 하지만 최근 지어지는 신축빌라는 아파트 못지 않게 엘리베이터, 주차공간, 보안시설이 구비돼 있고 저렴하다는 장점이 있다. 실제 교통이 편리한 역세권 등 입지가 좋은 신축빌라는 공실이 없을 정도로 인기가 높다.

 

◇“인접 도로 넓고 사거리 코너 정사각형 땅일수록 투자 유리”
‘면목역세권’은 서울시내에서 비교적 땅값이 저렴한 곳이다. 낡은 주택과 상가가 많은 지하철 7호선 면목역 일대는 2008년 서울시로부터 ‘면목생활권 중심 제1종 지구단위계획구역’으로 지정됐다.

교차로 주변 11만3000㎡로 용도지역이 준주거지로 바뀌고 이곳에 커뮤니티와 교육기능을 갖추도록 유도하고 3개 특별계획구역을 지정해 지역발전의 거점으로 개발할 방침이었다.

특별계획구역으로 지정된 곳의 건축물 높이는 간선 교차로의 경우 면목생활권 중심이 최대 60m에서 70m로 상향됐다. 건폐율과 용적률 혜택과 함께 도로사선이나 일조권사선 제한도 배제된다.

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말하는데 건폐율이 클수록 건물을 넓게 지을 수 있기 때문에 그만큼 대지를 효율적으로 이용할 수 있다. 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율인 용적률 역시 클수록 좋다. 용적률이 크면 건물을 여러 층으로 높게 지을 수 있어서다.

도로사선제한은 건축법에서 건축물 높이를 제한하는 기준 중 하나로 도로 폭에 의한 높이 제한을 말한다. 건축주 임의대로 높이를 결정하면 도시의 미관을 해칠 수 있어 규제하는 것이다.

일조권사선 제한은 주변 건축물의 일조권 확보를 위한 건물 높이 제한이다. 북쪽도로를 낀 대지가 건축 시 일조권사선 제한을 덜 받기 때문에 사업성이 좋다.

토지의 용도지역별 용적률. / 자료제공=서울시

이처럼 면목역 일대 특별계획구역은 사업하기 좋은 땅인 셈이다. 다만 특별계획구역에서 신축건물을 지으려면 사업시행자가 세부개발계획을 제안해 서울시 심의를 거쳐 결정고시 후 건축허가·사업계획승인 등을 거쳐야 사업을 할 수 있는 단점이 있다.

면목역 일대는 경전철이 예정된 지역으로 재건축·재개발 등의 정비사업을 통해 앞으로 배후주거지로서 역할을 수행할 수 있을 것이다 “사가정길 확장과 용마터널 개통 등과 맞물려 중랑구 남부지역의 중심지 역할을 할 수 있을 것”이다.

이어 “신축하기 좋은 땅은 도로사선이나 일조권사선에서 제한을 덜 받는 접한 도로가 넓을수록 좋고 특히 도로를 북쪽으로 접할수록 영향이 적다”며 “사거리 코너나 이면도로 코너에 있는 땅이나 정사각형 형태에 가까울수록 투자하기 좋은 땅”이다.