싸다고 투자했다간 '패가망신'…'노량진' 투자법
시세가 꾸준히 오르는 부동산은 인기를 끌 수밖에 없다. 이런 이유로 입지 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 유동인구가 많은 지하철 역세권은 대표적으로 가장 좋은 입지다. 하지만 역세권이라고 모두 좋은 것은 아니다. 서울의 주요 역세권 단지와 상권을 분석, 투자자들에게 정보를 제공한다.
# 2007년 서울 동작구 노량진 본동 일대 2만㎡ 부지에 368가구 규모의 지역주택조합 아파트가 들어선다고 하자 조합원 모집에 너도나도 뛰어들었다. 당시 부동산경기가 최고조에 달하는 시기인데다 한강조망권이 가능하고 교통도 편리해 사업 진척속도가 빠를 것으로 기대를 모았다. 높은 투자 수익을 기대하는 사람들의 돈이 몰렸다.
하지만 사업 진행과정에서 구청의 사업부지 정형화 요청, 시의 장기전세주택 건립 요청에 따른 추가부지 매입, 인허가 등으로 사업이 지연됐다. 2008년 11월 조합설립인가를 받았지만 글로벌금융위기로 부동산경기가 침체되면서 사업을 파행을 겪기 시작했다.
결국 금융비용 증가로 토지매입에만 3750억원이 소요되는 등 사업비가 눈덩이처럼 불어났다. 조합 측은 이 가운데 2700억원은 금융권 대출로 충당했으며 조합원 분담금은 1400억원에 달했다. 건립 가구 수도 당초 368가구에서 890가구로 늘었다.
게다가 조합장이 분담금 가운데 180억여원을 빼돌려 징역형을 선고받았다. 조합원 40여명에게 프리미엄 명목으로 돈을 받아 웃돈 20억원을 가로채기도 했다. 결국 투자금 4100억원을 허공에 날리게 되면서 지금까지도 지역주택조합 사업의 대표적인 실패 사례로 손꼽힌다.
이외에도 지하철 1·9호선 노량진역과 9호선 노들역 일대에 추진되는 지역주택조합 아파트는 많았다. 특히 한강 조망과 사통팔달의 요지임을 내세워 흥행에 성공하는 경우가 많았다. 그만큼 입지면에서 좋기 때문에 실수요자들의 관심을 받는다.
여기에 재수생, 공무원 등 학원가 밀집지역으로 유동인구와 배후수요도 풍부하다 보니 투자수요도 높은 편이다. 최근엔 고시생들에만 의존하던 노량진이 '컵밥거리' 등 외부 수요까지 끌어들이는 힘을 갖게 되면서 새롭게 거듭나고 있다. 이에 노량진역을 중심으로 한 상권과 재개발 투자분석을 해봤다.
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| 서울 동작구 노량진뉴타운 위치도. / 자료제공=부동산에 미친 사람들의 모임 |
◇13개 노량진뉴타운 중 유망 구역은…
2003년에 2차 뉴타운으로 지정된 노량진 뉴타운은 총 13개 구역으로 나뉘어 있다. 현재 1~8구역은 촉진구역으로, 9~13구역은 존치관리구역으로 지정돼 있다. 이중에서도 2·6구역이 사업시행인가를 받고 시공사를 선정하는 등 사업 속도가 가장 빠르다. 1·3·4·5구역은 아직 조합설립인가도 못 받을 정도로 사업 속도가 매우 더디다.
특히 4~7구역은 재개발 후 건립되는 가구수에 비해 조합원수가 비교적 많아 사업성이 다소 떨어진다는 분석이다. △4구역 건립 559가구(조합원수 440명) △5구역 515가구(420명) △6구역 1040가구(807가구) △7구역 420명(377가구) 등으로 조합원 비율이 높다보니 일반분양이 적어 사업성이 떨어지는 것이다.
노량진뉴타운 중 1구역이 규모가 가장 크고 조합원 비율(1997가구 건립, 조합원 1041명)이 낮아 사업성도 양호한 편이다. 다만 재개발사업 초기단계여서 개발 완료시까지 시간이 오래 걸릴 예정이라서 중장기투자로 접근해야 한다는 게 전문가들의 조언이다.
이형진 '부동산에 미친 사람들의 모임' 대표는 "존치관리구역으로 지정된 노량진 1동은 신축·리모델링이 가능한 지역이라서 투자물건에 대한 지가상승과 임대수익률을 극대화 할수 있는 지역"이라며 "이 지역의 경매나 급매물건에 대해 관심을 둬야 한다"고 귀띔했다.
인근에 추진되는 지역주택조합 사업은 주의가 필요하다는 게 주변 공인중개소들의 공통된 의견이다. 사업이 제대로 진행되면 보다 저렴하게 내집마련을 할 수 있지만 그만큼 위험도가 높아서다. 사업모델이 부지 확보를 하지 않은 상태에서 추진하는 형태이기 때문에 위험이 클 수밖에 없다.
동작구 본동 K공인중개소 관계자는 "지역주택조합이 시세보다 3.3㎡당 500만원이나 싸다고 홍보하는데 나중에 조합원 분담금이 눈덩이처럼 불어날 수 있다"며 "사업인가 과정에서 용적률 변경으로 가구 수가 줄어들면 분담금이 급증하고 조합장들의 금전 비리 문제도 심각하다"고 꼬집었다.
◇불경기를 타지 않는 상권…월 임대료 1000만원 넘기도
노량진 상권은 사법고시, 행정고시, 공무원, 경찰, 재수생, 각종 자격증시험 등 수많은 학원들이 즐비한 수도권의 대표적인 학원가 상권이다. 인근에 노량진 수산시장이 있어 하루 유동인구가 10만명에 달할 정도로 풍부하다.
노량진 상권의 가장 큰 특징은 10~20대의 유동인구가 75% 이상을 차지한다는 점이다. 노량진역 주변 대로변은 대형학원들이 2층 이상에 위치하고 있어서 1층에는 패스트푸드, 커피숍, 의류, 제과, 아이스크림, 팬시, 안경 등의 업종이 들어서 있다.
대로변 점포 시세는 1층 66㎡ 기준 권리금 2억~6억원에 월 임대료 300만~700만원 선이다. 보증금도 1억~3억원 선으로 비싼 편이다. 일부 사람들이 몰리는 곳은 월 1000만원씩 임대료를 내는 경우도 있다. 골목 안쪽에 있는 매장은 1층 33㎡이 보증금 3000만~5000만원에 월세 250만~400만원 선으로 대로변보다는 다소 저렴하다. 권리금은 1억~1억5000만원이다.
최원철 한국부동산전문교육원 상가정보연구소장은 "노량진 거주 지역에서 노량진역으로 이어지는 동선에 고시촌 먹자 상권이 자리하고 있어 거주민들까지 끌어안을 수 있는 상권"이라며 "불경기를 타지 않고 꾸준한 소비와 다양한 유동인구를 확보하고 있는게 큰 장점"이라고 설명했다.
