[스크랩] 농업진흥구역(절대농지) 개발은 ?

 

 

 

최근에 고객 한 분이 전화상담을 요청했습니다. 그 고객은 "농업진흥구역(절대농지)은 개발이 될 수 없다!"라고 말하시네요. 전화상으로 풀어드리기가 어려워 이렇게 포스팅으로나마 대신하게 됐습니다. 아무쪼록 이 포스팅을 보고 잘 판단해 보시길 바랍니다.  

이번 포스팅은 평택시 고덕지구, 천안아산역 사례와 더불어 현재 LG타운으로 조성되고 있는 가곡지구를 통해 농업진흥구역도 개발될 수 있단 것을 증명해 보겠습니다.

일반인들은 농업진흥구역의 농지라고 하면 개발이 안된다라는 생각을 가지고 있습니다. 네. 맞습니다. 농업진흥구역을 해제하기 위해서는 요건도 까다롭고요, 일반적인 농업진흥구역의 농지라면 향후 30년 이상 농사만 짓는 땅으로 남겨놔야 합니다.

그럼 농업진흥구역의 농지는 절대 개발이 되지 않을까요? 아닙니다. 예외로 농업진흥구역이 해제될 수 있는데 과연 어떨 때 해제가 가능할까요? 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조에 따라 용도지역을 변경하는 경우에 해제가 가능합니다.

많은 분들이 절대농지는 천년 만년 농사만 지어야 된다고 생각하고 있습니다.  하지만 어떠한 요인으로 외부에서 인구가 유입됨으로 도시를 새롭게 만들기 위해선 기존에 절대농지라고 명명돼 있는 농업진흥구역을 용도변경을 통해 개발할 수 밖에 없단 사실입니다.

1. 고덕지구

평택시 북부생활권에 있는 고덕지구 위성 사진인데 경지정리가 잘 된 모습의 농지이네요. 하지만 삼성이 들어옴으로 인해 도시가 만들어지기 때문에 점선들로 이미 구획을 나눠 놓은 모습이 보이네요.

지적편집도로 바꾸자 용도가 이미 바뀌어 있는 모습이죠? 삼성이 들어옴으로 인해서 도시가 만들어지기 위한 준비를 하기 위해 용도를 미리 변경해 놓은 모습입니다.
절대농지가 농지의 역할을 벗어났죠.

2.천안아산역

하늘색 테두리로 표시한 곳도 경지정리가 잘 된 모습이네요.

지적편집도로 바꾸자 알록달록하게 표시돼 있는 모습입니다. 천안아산역 바로 근처부터 우선적으로 개발을 하고 그 다음에 제가 표시한 곳이 개발을 진행하게  되는 것입니다.

기존에 준비돼 있는 토지로는 부족하기에 2차적으로 절대농지도 용도변경을 진행한 것을 확인해 볼 수 있었습니다.


3. 가곡지구

가곡리 바로 위에 갈곶리에는 현재 LG전자가 들어서는 제2진위일반산단이 입주하기 위해 부지조성 공사중입니다. 가곡리를 현재 위성지도로 볼 때 절대농지가 맞죠?

토지이용계획확인원을 봐도 농업진흥구역으로 나오네요. 그럼 이 곳의 토지는 계속적으로 쌀만 생산하는 농지로만 남겨져 있을까요?  

과연 절대로 개발할 수 없을까요?!

짜잔~! 전략환경영향평가에 나와있는 내용입니다. 네모박스 안에 평택 가곡지구 도시개발사업이라 적혀있는게 보이죠? 가곡지구는 2020년 평택도시기본계획에 나와있듯이 첫번째 LG타운으로 개발되고 있는 곳입니다.

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가곡지구의 토지이용계획도 모습입니다. 제가 동그라미로 쳐놓은 빗금 쳐져 있는 곳이 이미 준주거용지로 토지이용계획도가 나와있는거 보이죠?

이처럼 농업진흥구역의 절대농지라 해도 도시가 만들어질 요건만 갖추게 된다면 농업진흥구역에서의 해제는 한순간에 이루어진다는 사실입니다.

정리해서 얘기하겠습니다. 농업진흥구역의 농지는 농사만 지으라고 국가에서 지정한 토지입니다. 하지만 법이라는 것이 예외조항이 있듯이 국가나 지자체에서는 어떠한 요인들로 인해 외부로부터 인구유입이 되면 필요에 의해 용도변경을 시켜주기 때문에 도시용지로 바뀔 수 있다는 것입니다.

우리 투자자들이 눈여겨 봐야 하는 것은 현재의 절대농지를 보는 것이 아니라 향후 이 농지가 도시용지로 바뀔지 안 바뀔지를 정확한 자료를 근거로 예측하는 것입니다.

도시용지가 될 곳과 아닌 곳은 일반 사람이 판단하기는 쉽지 않은 일입니다.
그렇기에 토지 투자의 성공하기 위해선  먼저 정확한 부동산전문회사를 택하는 것이 가장 중요합니다. 

출처 : 산.여행 친구들..

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