잡종지에 대한 오해와진실

▒ 잡종지에 대한 오해와 진실 - (잠깐정보!)

정부는 소유 중인 잡종지 1809㎢(70만 필지)에 대한 실태조사를 올해부터 3년간 실시하고 정부가 보유할 필요가 없다고 판단되는 토지를 민간에 매각할 방침이라고 밝혔다. 정부가 전국에 보유 중인 잡종지의 총면적은 제주도 전체 면적과 비슷한 정도다. 또한 현재 정부가 소유 중인 잡종지는 도로와 공원 등 공공 용도로 사용되고 있거나 문화재가 있는 토지를 제외한 나머지 토지로 필지 당 규모가 대부분 크지 않기 때문에 일반인이 매입하는데 큰 부담이 없을 것으로 파악되고 있다. 이에 잡종지에 대한 관심이 쏠리면서 그 개념과 용도, 건축 활용성에 대한 구체적인 내용들이 자주 거론되고 있다.

 

● 잡종지는 다양한 용도로 활용가능한 땅

잡종지는 28개의 지목 중 하나로 지적법 상 『잡』이란 명칭을 가지고 있다. 그 내용은 다음과 같다. 쉽게 얘기해보자. 잡종지는 특별히 용도가 지정되지 않은 땅이다. 다시 말해 무엇을 해도 무방하다는 조심스런 전제가 붙는다. 아울러 농지나 임야에 비해 법의 저촉을 덜 받기 때문에 개발에 유리하다고 할 수 있다. 신성측량설계공사의 이정일 실장은 “잡종지는 최고의 땅이다. 소유자가 밭을 일궈도, 과수원을 해도, 집을 지어도 상관이 없어 업계에서는 대지 보다 나은 땅으로 치고 있으며 그만큼 비싼 가격에 거래되고 있다”고 밝혔다.

 

실제 농지는 농지법에 의해 농지전용허가를 받아야 하고, 임야는 산림법에 의해 산림형질변경을 받아야 하는데 잡종지는 그러한 허가사항이 없다. 따라서 전용에 드는 비용도 없다.  다만, 국토의계획및이용에관한법률에서 규정한 지역에 적합한 건폐율과 용적률만 지켜주면 집을 짓는 것도 무방하다. 물론 진입도로가 있어야 하는 것은 필수사항이다.

 

● 전ㆍ답을 잡종지로 바꾸는 것은 불가능

그렇다면 전과 답 등 다른 지목의 땅을 잡종지로 바꾸고 싶은 욕심이 생길 것이다. 농지전용비를 피해보고자 하는 생각이겠지만, 현실적으로는 불가능하다. 구체화되어 있는 토지용도를 구체화되지 않은 용도로 바꾼다는 것은 상식적으로 말이 안 된다.  예전에는 잡종지가 ‘타지목에 포함되지 않는 경우’로 두리뭉실한 성격이었지만, 지금은 공동우물, 비행장 등 명확한 설명이 되어 있기 때문이다. 또한 여타의 지목들도 다양해져 창고용지, 공장용지 등이 분명히 나뉘어 있기 때문에 가지고 있는 땅에 개발행위를 하게 되면 그 개발의도에 들어맞는 지목으로 변경되는 것이다.

 

불과 5~6년전만 해도 밭에 축사를 지어놓고 축사허가를 받았다가 축사를 다시 잡종지로 바꾸거나, 사업자등록을 내어 땅에 자재나 물류를 쌓아놓고 다시 잡종지로 바꾸는 등의 편법이 암암리에 이루어지기도 했지만, 지금은 규제를 피할 길이 없다. 요즘은 잡종지도 구청직원이 직접 나와 사용검사를 한 뒤 지목변경을 할 수 있게 되었다. 실제 토지를 전문으로 취급하는 부동산에서는 잡종지가 대지보다 더 높은 가격으로 거래되기도 한다. 하지만 수십년 전부터 잡종지로 분류된 땅이라면 현장답사가 꼭 필요하다. 또 잡종지에도 여러 가지 법적 제외사항이 있으니 해당 지역의 담당공무원을 찾아가 확인하는 절차도 필요하다.

 

아무리 잡종지라도 대지로 지목변경을 하는 경우엔 세금 및 기타제세 공과금으로 어느 정도 비용이 들어가니 유념해두고, 세율은 소유년수에 따라 차등적용되며 공장용도인지, 주택용지인지에 따라서도 다르다. 만약 소유한 년수가 2년이 채 안되면 투기징수자로 분류될 수도 있으니 주의하고 20년 이상 소유한 잡종지라면 지목변경에 대한 세금은 미미하다.