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향후 20년동안 경부운하, 동해안 시대 열릴듯
한동안 대부분의 부동산 전문가들은 부동산시장을 예측하면서 '강남 강세'만을 외쳤습니다. 그들에게 부동산시장은 오직 '강북 약세' '강남 강세' 등의 양극단만 존재했습니다.
하지만 예상과는 달리 지난해 가을이후 서울 강북과 수도권 북부지역 부동산 시장이 강세 장세를 이어오고 있습니다.
워낙 부동산시장에는 변수가 많아 정확한 예측이 어려운게 사실입니다. 보통의 식견과 지식으로는 정확한 예측이 어려운게 부동산시장입니다.
과거 흐름 알아야 부동산시장 예측 가능
부동산시장의 미래를 정확히 예측하기 위해서는 과거 부동산시장의 진행 패턴에 대한 이해가 전제되어야 합니다. 또 숲을 봐야 나무가 보이듯이 부동산시장 전반에 대한 흐름을 정확히 읽을줄 알아야 올바른 투자가 가능합니다.
그렇다면 과거 부동산시장을 한번 되돌아 볼까요.
1967년 5월 박정희정권은 경부고속도로 개발계획을 전격적으로 발표합니다. 이 계획을 발표하면서 정부는 국내 최초의 부동산 규제 대책이라고 할 수 있는 부동산 투기 억제에 관한 특별조치법을 제정, 다음해 1월부터 시행에 들어갔습니다.
당시 부동산 경기가 호황이라 자칫하면 극심한 투기 현상을 불러올 수도 있다는 우려 때문이었습니다.
경부고속도로 개통이후 한동안 국토개발의 주요 축이 바로 이 경부고속도로 벨트가 됐습니다. 그러다가 개발축이 다시 서해안으로 옮겨오게 됩니다.
1980년대만 해도 서해안일대가 본격적으로 개발될 것 이라고 생각한 사람은 거의 없었습니다. 그러나 중국의 문호개방으로 동북아시대를 맞이하여 1988년 노태우정권 출범과 동시에 서해안개발계획이 전격 발표됐습니다..
서해안 개발이 본격화되면서 이 지역에 땅을 가진 사람중에 수많은 졸부들이 탄생합니다.
영종도를 포함한 인천 서부지역 개발은 이와같은 서해안 개발의 연장선에 있습니다. 인천 서부지역은 최근 서해안 개발계획의 일환으로 대대적인 개발이 진행 중입니다.
때문에 아직까지 대부분 부동산 전문가들은 서해안지역이 유망한 투자지역으로 꼽고 있습니다.
경부운하, 동해안 축을 주목해야
하지만 그렇지 않다는게 필자의 생각입니다. 필자는 큰틀에서 ▶1967년~1987년은 경부축 개발시대 ▶1988년부터 현재까지는 서해안 축 개발시대라고 보고 있습니다.
다시 말해서 국토개발 정책은 1967년 경부고속도로계획이 발표된 이후 20여년 동안은 경부고속도로를 축을 중심으로 진행돼 왔다면, 1988년부터 현재까지 20여년 동안은 서해안 위주로 국토개발이 진행돼 왔다고 볼 수 있습니다.
그렇다면 앞으로 계속 서해안 축이 계속 개발의 영화를 이어갈까요. 필자는 아니라고 봅니다. 필자의 생각으로 향후 20여년 동안 국토개발의 중심축은 경부운하, 동해안을 중심으로 이루어질 것으로 전망됩니다.
이는 최근 유력한 대선 주자 중의 한 사람인 모 후보의 국토개발 비젼에도 담겨져 있습니다. 물론 이 경우는 이 후보가 대선에서 당선되는 것을 전제로 합니다.
▶1967년 경부고속도로계획
▶1988년 서해안개발계획
▶2007~2008년 경부운하건설계획, 국토U자형 개발 추진 계획
이를 놓고 가만히 살펴보면 20년마다 국토 개발의 중심축이 이동해 간다는 사실을 알 수 있습니다. 또 이 계획들이 발표된 해에는 공교롭게도 부동산 경기가 활황세를 보였습니다.
필자는 과거에도 그랬던 것처럼 대선 이후 대규모 국토개발계획이 발표되면 부동산 경기 또한 활황기를 맞이할 가능성이 있는 것으로 보고 있습니다.
노태우정권(1988~1992년)때 대대적인 국토개발이 진행된 이후 김영삼 정권(1993~1997년)에 들어서면서는 준농림지 개발등 소규모 국토 개발정책을 폈습니다..
이는 이전 정권에서 대대적 국토개발을 펼치다보니 부동산 투기도 성행하고해서 경제및 국토개발 전체 운용상 다음 정권에선 좀 숨을 죽이자는 측면이 있습니다.
노무현정권땐 지방 개발의 초석(행정중심복합도시, 혁신도시, 기업도시, KTX 경부.호남선계획)을 깔았는데 모 2후보는 경부운하건설계획 그리고 U자형 국토개발 추진 계획을 발표했습니다.
경부운하건설계획과 U자형 국토개발 추진 계획은 과거 서해안개발계획과 버금갈 정도의 대대적 국토개발계획이라고 할 수 있습니다. 80년대 후반 서해안개발계획이 발표되면서 부동산 경기는 호황기를 맞이했습니다.
차기 정부, 대규모 개발계획 추진할 듯
이런 과거 패턴을 바탕으로 판단해보건대 차기 정부에서는 침체된 건설경기를 회복시키기 위해서라도 대대적인 국토개발계획이 발표되면서 부동산 경기 역시 호황기를 맞을 것으로 판단됩니다.
분당급 신도시를 올해 6월내로 발표한다고 합니다. 분당급 신도시 아파트는 2009년 12월에 분양한다고 하네요. 공교롭게도 과거 분당.일산 신도시건설계획은 노태우정권 당시인 1989년 4월에 발표했습니다.
정확한 시기는 조사해 보지 않았지만 그즈음 분당신도시 아파트를 분양한 것으로 기억됩니다.
▶분당신도시 1989년 분양
▶분당급신도시 2009년 분양예정
참고로 분당신도시 분양때 경쟁이 치열하여 1991년 입주년도까지 부동산 경기가 이어졌습니다. 공교롭게도 당 연대의 9년째에 들어 2개 신도시 아파트 분양을 하게 되네요.
1989년과 2009년 뭔가 일맥상통한다고 본다면 억지일까요. |
