분양권 매매절차 및 유의점

1. 일반분양아파트분양권 매수 1-1) 일반분양(아파트) : 일반분양 아파트는 조합주택과 직장조합 또는 지역조합이 아니므로 직장인, 일반인 관계없이 매수할 수 있다. 확인할 사항으로는 ①분양계약서, ②계약금 지급, ③중도금 지급내역, ④계약자가 본인인지, ⑤ 중도금 지연지급으로 인한 이자발생 등을 확인한 후에 계약을 하면 될 것이다. 계약을 하고 잔금까지 기다리는데 불안하다면 건설회사 또는 용역회사에 명의변경금지가처분신청을(계약서와 계약금지불영수증 등을 첨부) 법원에 하면 된다. 이의 비용은 금액에 따라 다르나 법무사 비용까지 대략 30만원 정도 소요된다. 이같이 명의변경금지가처분의 결정이 되면 타인에게 명의변경이 되지는 않는다. 그러므로 마음놓고 잔금을 준비하여 명의이전을 하면 되는 것이다. 1-2) 확인해야 할 사항 ① 분양계약서 ② 본인여부확인 ③ 준공예정일 ④ 옵션이 몇 %인가? ⑤ 중도금등의 지연지급여부 ⑥ 기타 ♤ 계약금을 지급한 뒤에 잔금을 지불하면서 명의 변경을 하는 것이 완전하다고 본다. 즉, 매도인이 급한돈이 필요하여 시급히 매도하는 경우 계약금, 중도금, 잔금을 지불하면서 명의 변경을 할 경우 불안감을 갖게 될 때는 중도금없이 잔금을 지급하면서 명의변경을 조합 또는 건설사에서 할 것. 2. 재건축 조합원 매수 재건축조합의 분양권에는 재건축조합이 구성되어 아파트공사에 따른 건설회사 조합대행사 등이 결정된 ①재건축(원주민)조합원 분양권과 ②재건축조합원 이외에 일반 분양한 일반 분양권으로 구분할 수 있다. 2-1) 조합원 분양권 매수 : 재건축조합원의 분양권 매수에는 ① 재건축대상의 주택이 철거된 후(이주비 등이 지급되고 철거 후)의 분양권과 ② 철거는 아직 안되었으나 이주비 등을 지급해주고 있을 때의 분양권매수 방법이 있다. 재건축대상의 주택이 아직 철거가 안되고 이주비를 지급하여 주고 있는 시점까지는 분양권 매매가 아니라 주택매매의 절차에 의하여 부동산의 명의변경이 되어 매수자가 재건축조합원으로 건설사(조합)와 계약을 체결하여 조합원이 되는 것이다. 2-1-1) 확인할 사항(철거되기 이전의 분양권 매수시) ① 등기부등본(권리관계확인) ② 이주비 지급금액과 시기 또는 이주비 지급중인지 여부 ③ 총분양금액과 분양가 확정여부 ④ 희망하는 평수를 택했을 경우 추가로 부담할 금액이 얼마나 되는지 확인하여 매수금액과 합한 금액을 일반분양가격과 비교하여 추가로 부담할 금액 납부시기 ⑤ 총액에 옵션가가 포함되었는지 여부 ⑥ 조합 대행비는 얼마나 되는지 ⑦ 조합원 중 반대의사를 하는 조합원의 수는? ⑧ 조합원에 대한 희망층수 우선권확정 여부 ⑨ 이주비의 무이자 여부 ⑩ 조합에 이주비 신청의 설를 제출하였는지의 여부 ⑪ 추가로 납부해야될 금액의 납부시기(입주시 납부여부) 2-1-2) 확인할 사항(철거이후의 분양권 매수시) 재건축대상의 주택이 철거가 된 물건을 매수하는 것은 그 주택에 대한 재건축을 하기 위해 조합명의로 등기촉탁이 된 후(명의이전이 된 상태)이므로 그 시기에 따라 아파트 동 호수가 정하여진 경우 아직 조합 확인증만 있는 경우도 있을 수 있다. 조합에 따라서는 이주비 지급 후(조합으로 명의 신탁이 된 후)에 조합원 명의변경에 대하여는 이주비 지급 금액을 변제하여야 명의변경을 해주는 조합도 있다(이는 조합자체의 규정에 의하며) 그러므로 이주비지급금액의 변제없이 승계가 되는지 반드시 확인해야 한다. ① 조합원의 확인증 ② 몇 평형을 신청하였는지 ③ 추가로 납부해야 할 금액이 얼마나 되는지 ④ 추가로 납부할 금액을 입주시 납부하는지(납부시기) ⑤ 이주비 지급 금액은 얼마이며 무이자인지 여부 ⑥ 총분양 금액은 확정가인지 또한 옵션이 포함되었는지 ⑦ 공사의 진도는 몇%인지 또는 언제 착공하는지 ⑧ 기 타 2-1-3) 조합원명의승계 절차 ① 분양계약서, 매매계약서 5부 작성(1통은 구청 검인받고 구청에서 보관, 1통은 조합, 3통인 매도자, 매수자, 중개업자) ② 주민등록초본 ③ 인감증명(매도자, 매수자)과 인감도장 ④ 조합원확인증 또는 입주증, ⑤ 계약금, 중도금 입금증, ⑥ 조합원명의승계서(조합대행사에 있음) 위의 서류중 분양권 매매계약서는 구청에 가서 검인을 받아 계약당사자가 조합업무대행사로 가서, 조합원명의승계서에 날인하고 조합원으로 승계하여 각종이행을 하겠다는 각서 등에 날인을 한다. 이와 같은 절차후 조합원의 승계가 된다. 2-2) 일반 분양권의 매수 : 일반분양의 분양권을 매수할 때 확인할 사항으로는 ① 분양계약서 확인 ② 분양금액 확인 ③ 불입금액의 확인 ④ 매도자가 본인인지 주민등록증(신분증)으로 확인한다. ⑤ 분양금액이 확정가인지 아닌지 여부 ⑥ 중도금 등의 연체여부 ⑦ 옵션은 몇 %이며 분양가에 포함되었는지 여부 ⑧ 조합대행비의 금액이 얼마이며 분양금총액에 포함되었는지 여부 ⑨ 권리관계 => 주민등록상의 본인이라도 가족 등의 동의없이 매도하는지 등을 파악하여 의심스럽거나 보다 안전한 거래를 위해서는 매매동의서, 또는 연대보증서에 가족(부부간)이 날인토록 하는 것이 안전하다. 2-3) 매수시 확인할 사항 ① 홈오트 시설등 샤시시설의 업체 지정여부 ② 착공여부 및 주공예정일 확인 ③ 단지내의 아파트인지와 세대수 확인 ④ 건설회사의 견실성 ⑤ 분양가액이 확정가인지 또한 옵션 몇%이며 이의 금액은 얼마인지? ⑥ 재건축 등으로 인한 일반분양인지여부 ⑦ 재건축 등일 경우 조합용역비가 분양가에 포함되는지 여부? ⑧ 기존아파트와 비교하여 신공법이나 특수시설, 내부시설의 수준은? ⑨ 기타 3. 조합주택 분양권 매수 3-1) 직장조합과 지역조합 조합주택은 직장조합과 지역조합(일반조합)으로 구분된다. 지역조합의 분양권은 직장인이나 지역주민, 어느누구에게나 명의승계가 가능하나, 직장조합의 분양권은 그 직장인에게만 분양권을 매매할 수(명의승계할 수) 있으므로 정부에서 부동산경기를 활성화시키기 위하여 분양권 매매를 허용하고 있음에도 직장조합의 분양권은 명의승계가(즉 조합의 명의승계가) 불가능한 것이다. ※ 직장조합의 분양권은 명의승계가 불가능함을 모르고 계약을 하여 계약금 등을 지불하였다면 ①해약하는 방법, ②준공후 등기를 매도자의 이름으로 등기후 다시 명의변경으로 취득하는 방법이 있다. 즉, 사실상 분양권을 매수하였으나 아파트 준공후 등기가 된 후에 명의변경을 하는 것이므로 아파트를 매수한 것으로 되어 등기비용도 많이 소요된다. ③조합원명의변경금지가처분신청: 몇 년간(아파트준공후 등기일까지) 기다려야 하는 불안감이 있으므로 조합원명의변경금지가처분신청을 하여야 한다. 이때, 계약서, 영수증 등을 첨부하여 법원에 신청하면 판사가 결정하여 그 조합으로 조합원명의변경금지가처분 통보를 보내게 된다. 이의 비용은 금액에 따라 다르나 약 30만원 이내이면 마음놓고 아파트 준공 후 명의변경때까지 기다려도 다른 사람에게 다시 매매한다든지 매도자가 조합원 자격을 취소시키고 돈을 찾아간다든가 하는 불안은 없어지게 되는 것이다. 3-2) 조합원명의승계서류와 승계절차 ① 분양권 매매계약서 5부 작성(1통은 구청 검인받고 구청에서 보관, 1통은 조합, 3통인 매도자, 매수자, 중개업자) ② 주민등록초본(매도자와 내부인) ③ 인감증명(매도인1부, 매수인6부) ④ 조합원확인증 또는 입주증, ⑤ 계약금, 중도금 등 납입(불입)금액영수증, ⑥ 조합원명의승계서(조합대행사에 있음) 위의 서류중 분양권 매매계약서는 구청에 가서 검인을 받아 계약당사자가 조합업무대행사로 가서, 조합원명의승계서에 날인하고 조합원으로 승계하여 각종이행을 하겠다는 각서 등에 날인을 한다. 이와 같은 절차후 조합원의 승계가 된다. 3-3) 매수시 확인해야 할 사항 ① 조합원이 직장조합 또는 지역조합, 일반분양인지의 확인 ② 조합원 확인증 또는 입주증 확인 ③ 계약금 등 납입(불입)금액확인 ④ 중도금 등 불입지연으로 이자발생여부 확인 ⑤ 분양가액이 확정가인지 또한 옵션 몇%이며 이의 금액은 얼마인지? ⑥ 공사가 잘 진행되고 있는지와 준공일 등의 확인 ⑦ 기타 조합운영 4. 분양권매매 명의변경 절차 및 구비서류 * 절 차 1) 원매자(매도인): 주택공급회사 분양계약금 지불 2) 주택(아파트)공급계약서 수령 3) 분양권 매매 4) 계약서 5통, 아파트공급계약서 사본 5) 관할구청: 검인(필) 6) 아파트 공급회사: 명의이전 그 밖에 일반적인 사항으로 점검해야할 점은 ⓐ 내가 들어가서 살집인지 아니면 장기적인 시세차익이나 임대를 목적으로 하는 것인지(물론 결과적으로는 겸하게 되지만) 분명히 해야 한다. 즉, 주거용이냐 투자용이냐의 매입목적을 분명히 해야 한다. 이에 따라 방침이 달라질 수밖에 없다. 물론 주거용이라고 해도 취향에 따라 주거용의 아파트를 최선의 아파트로 선택할 수 있고, 경우에 따라서는 주거용의 아파트에서는 생활의 편리 정도만을 추구하고 투자용에서 실리를 취하는 방법으로 나눌 수도 있으나, 여하튼 매입목적이 분명해야 시행착오를 줄일 수 있다. 이는 살아도 좋은 집과 오를 집은 분명히 다르다는 면이 있고 단지 아파트를 보니 마음에 들어 당초 투자용아파트 매입목적이 주거용 아파트로 변질되면서 결과적으로 이익을 낳을 기회를 상실하는 경우도 있기 때문이다. ⓑ 매물을 알아보더라도 시세가 적정한 수준인가, 시세가 떨어질 가능성은 없는지. 시세상승할 가능성이 있는지 고민하게 된다. 시세는 매물이 잘 나오지 않는 곳일 경우 정확히 잡히지 않은 편으로 먼저 다른 곳에 저렴한 매물이 있는지 확인을 해볼 필요가 있다. 그리고 난 후 시세적정성을 고려하게 되는데 이는 최근 단지 시세변동이나 비교대상 단지 시세를 감안하여 알 수 있다. 비슷한 단지규모, 입지여건으로 앞으로 비슷한 시세를 형성할 것으로 전망되는 단지를 선택하여 시세를 비교한다. 더불어 최근 일대 분양되는 단지의 분양가 수준 및 프리미엄을 고려하여 보유하고자 하는 매물의 가격경쟁력을 알 수 있다. 매입을 하고자 확실히 결정을 한다면 매도자, 매수자 시세조정을 거쳐 호가 이하로 매입을 하는 것이 좋다. ⓒ 삶의 질 충족을 고려하는 미래적 관점을 고려할 때 당연한 것이다. 점차 거주하는데 있어 자연친화적 환경을 추구하고 있는 가운데 그 가치가 더욱 증가할 것으로 전망된다. 분양권은 단지 내 조경시설을 확인할 수 없으므로 인근에 산, 공원을 끼고 있는 곳을 선택하는 것이 좋다. 지하철 이용 및 편의시설 이용하는데 시간이 걸리더라도 장기적으로 본다면 선택할 만한 재료가 될 수 있겠다. ⓓ 단지를 결정한 후 매물을 선택할 때 고려할 부분이다. 현실적으로 자금에 따라 결정을 할 수 밖에 없는데 일단 일반적인 특징을 살펴본다. 1. 남향: 남향이 여름에는 시원하고, 겨울에는 따듯하므로 거주하는데 있어 좋아 선호도 높다. 하지만 남향으로 된 매물만을 고집하기 보단 동남향, 서남향도 거주하는데 있어 나쁘지 않다. 2. 로열층, 동: 로열층,동이라는 것은 단지 내 가장 높은 선호도를 보이는 동이다. 동에서는 층을 고려하여야 하는데, 온도와 습도의 불균형이 심하기 때문에 최저층이나 최고층은 피하는 것이 좋다. 하지만 최근 고층에 다락방을 줘 공간 활용을 넓히고 있어 가족이 많거나 물건이 많은 수요자들은 최고층을 찾기도 한다. 최저층은 사생활 보호 측면에서도 다소 문제가 있다. 3. 최근에는 조망권 확보 여부가 시세에 영향을 주고 있다. 한강 조망, 공원조망, 산 조망이 가능하다면 향이 좋지 않더라도 선호도가 높다. 조망권에 대한 관심이 높아지면서 가장 크게 증가하고 있는 부분이다. ⓔ 매일매일 출퇴근을 해야 하는 직장인은 가장 먼저 출퇴근 거리를 고려하기 마련이다. 출퇴근이 힘들 거리에 거주를 한다면 하루가 힘들어 당장의 이사를 고려할 수 밖에 없다. 때문에 버스노선 및 지하철 이용은 가장 먼저 고려할 부분이라고 할 수 있다. 이중 지하철은 다양한 교통수단 중 그 도시의 발전축이라고 보아도 크게 무리가 없다. 최근에는 집값이 많이 올라 내집마련을 할 수 있다면 어느 정도의 거리는 감당할 수 있다는 것이 수요자들의 의견이다. 하지만 기반이 되어야 하는 것은 교통여건으로 그 우선순위가 지하철이 될 것이다. 환승역 및 종점까지의 거리 등을 감안하여 매입선택을 할 수 있다. 게다가 지하철 역에서 걸어다닐 만한 거리와 그렇지 않은 거리에 위치한 아파트 간에는 선호도 차이가 있다. 이는 당장 커다란 가격 차이가 없을지라도 향후 상당한 차이를 보일 수밖에 없다. 또 지하철의 노선이 많이 일대를 지날수록 역세권아파트의 가치는 상승할 수밖에 없다. 아무리 투자가치가 높다고 하더라도 출퇴근을 해야 하는 직장인이라면 기본적으로 출퇴근은 고려해야 하겠다. 지하철을 걸어서 어느 정도인가, 버스를 타고 어느 정도 인지는 시세에 직접적으로 영향을 미치는 요인 중에 하나이다. 시세 형성에 있어서 뿐만 아니라 추후 매도를 할 경우 선호도 차이가 크게 마련이므로 역세권 단지 유무는 크게 고려해야 할 부분이다. 가까운 곳에 지하철역이 없더라도 집 앞에 서 지하철 역까지 연결되는 버스노선이 있거나 버스노선이 발달되어 있는 곳이 주거관계상 유리하다. ⓕ 아파트는 단지 규모가 큰 곳이 생활편의시설도 잘 갖춰질 수밖에 없고 비교적 그와 같은 곳이 가격도 안정적이다. 따라서 가급적 단지규모가 큰 아파트를 고르는 것이 중요하다. 단지규모가 큰 아파트의 수요자를 끌기 위해 가까운 거리에 대형 쇼핑센터나 백화점이 입점하게 되고 이로 인해 일대 선호도는 증가하게 된다. 이는 서로 영향을 주고 받으면서 동반 상승 효과를 가진다. 그 외 브랜드에 따른 선호도 부분도 크게 고려할 부분 중에 하나이다. 각 언론사들은 브랜드 선호도 순위를 발표하곤 하는데, 이는 그 만큼 수요자들이 상당히 높이 관심을 가지고 있다는 것을 반영하는 내용이다. 동일한 입지여건을 가지고 있는 지역의 단지라고 하더라도 브랜드에 따른 시세차이가 나고 있는 만큼 매입선택을 할 경우 브랜드 선호도 차이는 고려할 부분이다. 지역적으로 브랜드 선호도 차이가 다르기 때문에 일괄적으로 적용할 수 없는 것이지만 메이저급 건설사의 경우 선호도는 일반적인 모습을 보여주고 있다. 이에 매입을 한다면 일단 메이저급 브랜드를 가지고 있는 단지 선택이 중요하다고 할 수 있겠다. ⓖ 용적률이 낮은 단지를 매입하는 것이 좋다. 용적률이 높은 단지는 빼곡하게 단지가 배치가 돼 있어 쾌적성이 떨어진다. 과거 재개발, 재건축 단지의 경우 높은 용적률을 받아 사업을 추진하여 많은 물량을 공급하였다. 하지만 이런 단지가 입주를 하게 된다면 거주자들은 답답함을 느끼게 된다. 게다가 용적률이 낮으므로 동간간격이 좁게 돼 사생활 침해를 받게 된다. 때문에 늘 커튼이나 브라인드를 치고 살아야 하므로 로열층이라도 선호도는 낮을 수 밖에 없다. 분양권은 실제 확인을 할 수 없으므로 되도록이면 단지 배치도를 보고 꼼꼼히 살펴야 하겠다. 동이 꺽인 곳이나 동의 향, 층 외 라인을 살펴 사생활 침해 여부를 확인하여야 하겠다. ⓗ 지역조합아파트 지분을 매입할 경우 사업이 어느 정도 추진이 되어 있는지 확인이 필요하다. 재개발, 재건축 조합분의 경우는 상관없으나 지역조합아파트 지분을 매입할 경우는 더더욱 조심할 필요가 있다. 지역조합아파트는 조합원을 모집할 때 모집 후 바로 착공에 들어가지 않는다. 대부분 조합설립인가를 받은 후 조합원을 모집하는데 어느 단지의 경우는 토지매입을 완벽히 끝내지 않고 모집을 하기도 하여 사업이 늦어지는 경우가 많다. 토지비용을 먼저 납입을 하므로 초기 비용이 많다는 점을 감안할 경우 사업추진이 안 돼 늦어지는 것은 그 만큼 금융비용을 증가시킬 수 있다. 더더욱 위험한 것은 소위 물딱지로 불리우는 것은 추후 건축비만 내면 아파트를 보유할 수 있는 권리이다. 하지만 사업추진에 대한 리스크가 커 언제 사업이 추진될런지 모르고 사업이 무산된다면 물딱지 매입에 들어간 프리미엄 비용을 날리게 된다. ⓘ 재개발, 재건축 분양권은 상관없으나 지역조합아파트는 보유를 하기 위해서는 자격을 갖춰야 한다. 게다가 입주전 동호수 추첨을 하기 때문에 입주를 상당기간 남겨둔 물량의 경우는 시세가 인근 단지에 비해 저렴하다. 때문에 지역조합아파트에 대한 관심이 높은데 매입을 위해서는 다음과 같은 조건에 맞아야 한다. 만 20세이상 무주택세대주(단독세대주가능, 전용면적 18평이하주택 보유), 인접지역 6개월이상 거주입니다. 이는 단지 조합설립인가신청을 한 시점을 기준으로 자격이 유지되어야 하는 것이다. 때문에 현재 무주택자이더라도 조합설립인가신청 시점 주택을 보유하고 있었다면 조합원 자격을 가질 수 없다. ⓙ 본인의 자금 규모 및 자금결재 가능한 시기를 파악한다. 마련할 수 있는 총 자금이 어느 정도인지 결정한다. 즉, 동원할 수 있는 모든 대출금 및 전세금, 보유하고 있는 현금을 고려한다. 본인이 감당할 수 있는 이자 및 상환액을 한정적으로 고려하여야 하며 이에 본인의 자격(생애최초주택자금대출) 및 각 은행의 금리를 고려한 대출상품을 찾는다. 아무리 돈이 많아도 내 마음대로 할 수 있는 상황이 아니면 소용이 없다. 분양권은 기존 아파트와 달리 중도금, 잔금시기가 빠른 편으로 초기 자금 및 대출 시기 등을 감안하여 결정하여야 하겠다. ⓚ 실거주를 목적으로 매입을 한다면 가족구성원이 사용할 수 있는 주택규모 및 방의 개수 고려한 평형을 선택해야 한다. 먼저 자금 규모에 맞추는 것이 사실이지만 실거주를 해야 한다면 방갯수, 규모등을 고려하여야 한다. 즉 원하는 평형 및 규모를 고집할 것이 아니라 물건을 살펴 본인의 주택 사용공간 및 가족공간 등을 고려해 신중하게 결정한다. 구조에 있어서도 되도록 신평면구조를 선택한다. 과거 2베이 구조였으나 일조권, 통풍에 유리하다는 점으로 3베이에 대한 선호도가 증가되고 있다. 분양권은 대부분 20평형대도 3베이이고, 최근에는 30평형대도 4베이로 나오고 있어 구조부분도 고려할 부분이다. 더불어 최근에는 현관 앞에 전실을 배치하여 서비스 공간을 주고 있기도 하여 구조 부분을 고려할 필요가 있다. ⓛ 실거주를 목적으로 한다면 직장 출퇴근, 자녀교육 및 생활환경 고려 한다. 직장과의 거리, 학군 등 감안하여 본인이 거주하고 싶은 지역을 먼저 선택해야 한다. 지역마다 선호도가 다르기 때문에 고려할 부분을 체크하여 본인이 원하는 지역을 선택한 후 해당지역 시장 흐름을 살핀다. 더불어 투자나 거주하는데 있어 가장 기본은 아는 곳이어야 한다는 것이다. 투자를 목적으로 매입할 경우 거주하는 곳과 거리가 먼 경우 지역정보를 습득이 늦어져 낭패를 볼 수 있다. 그러므로 님이 잘 알고 있고 잘 알지 못한다면 인접한 곳으로 시장 변화를 금방 알 수 있는 곳이어야 한다. ⓜ 투자를 목적으로 하던, 거주를 목적으로 하던 일대 발전 성향을 꼼꼼히 살펴야 하겠다. 인근으로 위해시설이 들어오는지, 도로가 확장되는지. 공원이 조성되는지 등 다양한 영향으로 인해 시세는 변동한다. 당장 시세가 높더라도 좋은 입지여건을 가지고 있는, 발전 가능성 있는 곳이라면 매입추진할 만하다. 당장 시세가 높더라도 발전으로 인한 시세상승을 기대할 수 있다. 때문에 현재의 가치 뿐만 아니라 미래의 가치를 살펴야 하겠다. 그러므로 신문 사회면이나 경제면을 살펴 매입하고자 하는 분양권이 위치한 곳이 어떤 모습을 가지는지 알아야 한다. 또 본인이 잘 아는 곳으로 정보를 쉽게 취득할 수 있는 곳에서 선택을 하는 것이 좋다. ⓝ 분양권을 실거주를 목적으로 매입할 수 있으나 투자를 목적으로 매입하는 경우도 있다. 이 때 등기를 피하기 위해 입주 전 매도를 하곤 하는데, 앞으로는 자유롭게 전매를 할 수 없다. 그러므로 매입시 입주 전 매도를 고려한다면 이점 감안하여야 할 것이다. 아직 관련법이 시행되지 않았으나 법 시행 후에는 재건축 조합원 지분은 조합설립인가를 받은 후로는 전매가 금지된다. 지역조합 분양권도 2003년 7월1일 기준으로 조합설립인가를 받은 단지는 사업승인 후 1회 전매가 가능하다. 만약 7월1일 이전 사업승인을 받은 단지 분양권은 명의변경이 모두 마쳐진 후이어야 만 1회 전매가 가능하다. 재개발 조합원 분양권은 매매에 있어 별다른 제한은 없다. 매매시 유의점 (1) 관공서가 쉬는 토요일 오후나 일요일엔 계약을 하지 말아야 한다. 왜냐하면 상대방측에서 일부러 확인할 빵법이 없는 시간을 이용할 수도 있기 때문이다. (2) 중개업자(소개소,복덕방)의 말만 믿고 계약하지 말아야 한다. 매도인측의 말만 믿고 이를 그대로 매수인에게 전하는 수도 있을 수 있고 계약을 성립시키기위해서 과장된 말을 할 수도 있기 때문이다. (3) 시가에 비에 현저히 싸거나 별 이해관계도 없는자들이 사라고 권유하는 부동산은 계약하지 않는 것이 현명하다. 매수만 하면 금방돈을 번다고 하고서도 자기들이 사지 않고 남보고 사라고 권유하는 것 자체가 이상한 것이다. (4) 신문지상의 광고만을 믿고 경솔히 계약해서는 안된다. 왜냐하면 광고에는 좋고 유리한 것만 나오지 부동산자체의 결함은 나오지 않기 때문이다. (5) 파는사람의 나이, 사회적지위, 직업 등이 대상부동산과 맞지 않는 것도 일단은 의심을 가지고 확인하여야 한다. (6) 계약서는 구체적으로 명백히 쓰고 애매한 문구로 인하여 손해를 보는 일이 없도록 하고 특히 중개업자가 인쇄되어 있는 계약서용지를 사용하려면 이를 면밀히 읽어보고 검토를 할 것이며 특약이 있으면 그 특약도 명확히 기재하여야 한다.