부동산 지각변동…용산ㆍ강남 2강시대 열린다

 

 

삼성ㆍ국민연금 컨소시엄의 용산 역세권 개발 조감도.

건설ㆍ부동산업계 최대 관심사였던 용산 역세권 프로젝트파이낸싱(PF) 사업자가 마침내 선정됐다. 전문가들은 대한민국 부동산 투자 지도를 바꾸는 대사건으로 평가한다.

박합수 국민은행 PB는 "지금까지 부동산 투자의 중심이 됐던 강남 1극 시대가 저물고 강남ㆍ용산 2극 시대가 시작될 것이라는 신호"라고 말했다.

국제업무지구로 거듭날 용산이 명실상부한 서울의 중심으로 자리잡을 것이기 때문이라는 게 그의 설명이다. 박 PB는 "81만평 규모 용산민족공원이 조성되는 용산이 투자차익이나 미래가치 측면에서 강남보다 더 우월할 것"이라고 전망했다.

◆ 기업, 강북으로 돌아온다 =

용산 국제업무지구가 문을 열면 대기업ㆍ금융기관들이 강북으로 돌아올 게 확실시된다. 삼성ㆍ국민연금 컨소시엄은 국제업무지구를 금융ㆍ정보통신(IT) 허브로 만들겠다며 관련 기업 입주 청사진을 제시했다.

용산 개발은 국제업무지구에 한정되지 않는다. 국제빌딩 인근 특별계획구역 6개 블록에는 대규모 오피스ㆍ주상복합 개발이 추진 중이다. 또 용산역 전면 1ㆍ2ㆍ3구역도 재개발이 진행 중이다. 용산역 전면 3구역을 시공하는 삼성물산은 전체 개발면적 중 45%를 오피스 공간으로 채울 예정이다.

기업들이 용산으로 들어오면 인근 집값을 자극할 게 자명하다.

이상영 부동산114 사장은 "강남 집값이 비싼 까닭도 강남에 대한민국 대표 기업들이 몰려 있기 때문"이라며 이러한 원리가 용산에도 적용될 것으로 내다봤다.

강남 테헤란로에는 포스코건설 삼성타운 등을 비롯해 국내 대기업과 외국계 주요 기업들이 즐비하게 들어서 있다. 양재동에는 현대ㆍ기아차 등이 포진해 있다. 한때 강북에 몰려 있던 대한민국 주요 기업들이 하나둘씩 강남으로 옮긴 결과다.

앞으로 용산국제업무지구와 그 인근이 대한민국 기업의 새로운 요람이 되면 강남과 맞서는 부동산 투자 중심이 될 것으로 예상된다.

◆ 강남 접근성보다는 용산 접근성(?) =

아파트 가격을 좌우하는 핵심요소 가운데 하나가 '강남 접근성'이다. 돈 되는 직장들이 몰린 강남에 얼마나 빨리 접근할 수 있느냐가 아파트 가격을 결정하는 핵심요인이었다. 분당이 일산보다 아파트 가격이 높은 이유도 강남 접근성이 뛰어나기 때문이다.

그러나 용산이 서울의 중심이 되면 '용산 접근성'이 부동산 가격을 결정하는 새 변수로 떠오를 게 분명하다. 용산 접근성이 좋으면서 평지에 위치한 대규모 아파트 단지 가치가 올라갈 것으로 점쳐진다.

박합수 PB는 "서부이촌동에 국제업무지구가 조성되면서 동부이촌동이 상대적으로 덜 주목받고 있지만 동부이촌동 가치도 재평가될 것"으로 내다봤다.

또 파주~일산~용산 간 경의선 복선전철이 열리면 일산과 분당 집값 격차가 줄어들 것이라고 보는 것도 용산 접근성 때문이다.

용산의 부상은 강남 부동산 투자 지도에도 영향을 미칠 것으로 예상된다.

- 감정가격으로 보상후 주상복합 입주권 부여
- 주상복합 분양가 3.3㎡당 2900만원선 될듯

[이데일리 윤도진기자] 용산 국제업무지구 개발사업에 포함되는 서부이촌동 아파트 주민들은 현금 보상을 받은 뒤 `입주권`을 받을 것으로 보인다.

2일 용산 국제업무지구 개발사업 우선협상대상자로 선정된 삼성물산(000830)-국민연금 컨소시엄 측은 "사업 부지에 포함된 서부이촌동 아파트 주민들에 대해 `현금 보상 및 우선입주권 부여` 방식의 보상을 추진할 것"이라고 밝혔다.

이경택 삼성물산 전략사업추진본부 상무는 코레일의 사업자 선정 발표 직후 가진 기자회견에서 "서부이촌동 주민에 대한 보상은 현금 보상 방식으로 수용한 뒤 재정착 과정에 필요한 이주비 등을 지급한 후 해당 주민들에게 입주권을 주는 방식이 될 것"이라고 밝혔다.

이 상무는 "주상복합은 서부이촌동 주민들이 재정착할 수 있도록 우선분양권(입주권)을 부여할 수 있는 최소 규모로 계획하고 있다"며 "임대아파트를 제외하고 약 2200여가구 규모가 될 것"이라고 말했다.

한편 주민들이 입주할 권리를 갖게 되는 주상복합 아파트 가격은 분양가 상한제가 적용돼 3.3㎡당 약 2900만원선으로 책정될 것이라고 컨소시엄 측은 밝혔다. 보상비는 SPC설립 후 시점의 감정평가금액이 될 전망이다.

컨소시엄 측은 기존과 동일한 면적의 아파트를 개발후 다시 기존 주민에게 제공하는 `입체환지` 방식에 대해서는 "법적으로 문제가 될 수 있고 사업이 지체될 수 있기 때문에 어렵다"는 입장을 밝혔다.

컨소시엄은 서울시 및 코레일과 오는 15일까지 협상을 실시 한 후, 이달 30일 세워지는 프로젝트회사(SPC)를 통해 이같은 보상방식을 확정할 전망이다.


지금까지는 테헤란로 남쪽(테남) 대치동ㆍ도곡동 등 아파트 값이 테헤란 북쪽 지역보다 높았다. 대치동ㆍ도곡동 등이 테헤란로 접근성이 뛰어나고 새 아파트라서 거주 요건이 좋았기 때문이다.

그러나 앞으로는 용산이 부상하면 용산과 테헤란로 접근성이 함께 우수한 잠원동 등 테북 지역이 관심을 모을 가능성이 있다.

◆ 신분당선 최대 황금노선 부상하나 =

용산 개발과 함께 신분당선이 새삼 주목을 받고 있다. 신분당선은 용산과 강남ㆍ판교ㆍ분당 정자동 등 핵심지역을 연결하게 된다. 강남역~양재~분당 정자동 구간은 현재 공사 중으로 2010년 개통 예정이다. 또 강남~신사 구간은 2011년 이후, 신사~용산 구간은 2015년 이후에 개통된다.

용산 국제업무지구는 2010년 1월 공사에 들어갈 예정이므로 신분당선이 완전 개통할 즈음이면 용산은 거대한 위용을 드러낼 것으로 보인다. 이때가 되면 대한민국 부동산 투자의 중심 2곳이 한 개 지하철로 연결된다. 분당선이 최대 황금노선으로 부상할 것이라는 관측이 나오는 이유다.

뉴타운 개발로 시작됐던 강북개발이 용산 국제업무지구를 통해서 한 단계 높은 궤도에 올라설 것은 분명하다.

그러나 강북 내륙까지 개발 효과가 확산되기 위해서는 세운상가 철거가 필요하다는 지적이 많다. 세운상가가 철거되고 녹지로 조성되면 인근 청계천과 맞물려 시너지 효과를 낼 수 있기 때문이다. 용산 개발이 가시화한 이상 세운상가만 철거되면 강북 개발은 완료될 것이라는 얘기도 나온다.

[김인수 기자]