‘규제 고삐’ 풀린 다세대주택, 투기도 들썩

[동아일보]

재개발 예정지에 ‘지분 쪼개기’ 노린 신축 집중

사업 연기-무산 ‘선의의 피해자’ 양산할 수도

7일 서울 용산구 한강로2가. 대로변과 가까운 ‘용산전화국 4길’ 주변은 곳곳에 다세대주택 건설 공사가 한창이었다.

전세 수요가 많아 다세대주택 신축이 늘었다고 생각했지만 인근 부동산 중개업소 측 설명은 뜻밖이었다. 이곳은 원래 재개발을 노린 ‘지분 쪼개기’가 성행하던 곳인데 작년 말 건축 기준이 완화되면서 ‘물 만난 고기’처럼 다세대주택 건설이 붐을 이룬다는 것이다.

특히 정부가 올해 초 다세대주택 건축 규제를 완화한 목적은 주택 공급을 늘리겠다는 것이었지만 당초 의도와는 달리 재개발 예정 지역의 지분 쪼개기만 부채질했다는 지적이 나오고 있다.

지분 쪼개기는 단독주택 등을 분할 등기가 가능한 다세대주택으로 바꿔 여러 명이 지분을 나눠 갖는 것으로 주택 재개발 이후 아파트 분양권을 따기 위한 수단으로 이용되고 있다.

○ 강서 등 재개발 소문 많은 곳 신축 인허가 급증

다세대주택 건축 규제 완화 지침은 크게 △인접 건물과의 거리 완화 △1층을 필로티(기둥)로 지으면 층수에서 제외 △기반시설부담금 50% 감면 등으로 요약된다.

문제는 정부가 서울 등 대도시의 주택난을 해소하기 위한 방편으로 건축 규제를 완화했지만 정작 이를 이용한 편법적인 투기가 기승을 부린다는 것.

올해 들어 10월까지 서울에서 건축 인허가를 받은 다세대주택은 9083채로 지난해 같은 기간(6348채)보다 43% 늘었다. 수치만 놓고 보면 정부의 공급 확대 방침이 반영됐다고도 할 수 있다.

하지만 지역별로 살펴보면 사정이 다르다. 재개발 소문이 돌고 있는 곳을 중심으로 다세대주택 인허가가 집중적으로 발생해 상당수가 투기용이라는 분석이다. 재개발이 시작되면 이들 신축 주택은 헐리기 때문에 주택 공급 확대를 기대하기는 어렵다는 것이다.

실제로 강서구에서 새로 인허가를 받은 다세대주택은 1270채로 작년(142채)보다 794% 급증했다. 용산구도 416채에서 927채로 122% 늘었다. 이 밖에 성북구는 308채가 인허가를 받아 440%, 은평구는 597채로 164% 증가했다.

반면 이미 재개발이 진행되고 있거나 예정지구로 묶인 성동구는 지난해 383채에서 올해는 113채로 70% 줄었다. 재개발이 시작되면 일체의 건축 행위가 불허된다.

강서구청 관계자는 “화곡본동과 화곡8동 등 화곡역 근처가 재개발될 것이라는 소문이 일면서 다세대주택 신축이 크게 늘고 있다”며 “하지만 현재로선 재개발 계획은 전혀 없다”고 단언했다. 용산구 일대도 다세대주택 신축이 증가하고 있는 곳은 대부분 재개발 기본계획조차 나오지 않은 상황이다.

○ 재개발 사업 무산될 수도

재개발 구역 내 지분 쪼개기는 무엇보다 사업 자체를 불가능하게 만들어 선의의 피해자를 양산할 수 있다는 점에서 지방자치단체의 강력한 단속이 필요하다는 지적이 많다.

현재 재개발 구역으로 지정되기 위해서는 △주택 노후도 △단위 면적당 주택 밀도 △접도율(대로에 접하는 비율) △과소필지 기준 등 4가지 요건을 충족시켜야 한다.

이 가운데 특히 중요한 요건이 주택 노후도인데 다세대주택이 집중적으로 신축되면 이를 충족시키는 게 사실상 불가능하다.

백준 J&K컨설팅 사장은 “지난해 양천구청이 목동 일대를 뉴타운으로 지정한다는 풍문이 돌면서 다세대주택이 급증해 결국 재개발 구역 지정 요건을 충족시키지 못했다”며 “현재 지분 쪼개기가 성행하고 있는 강서구나 용산구도 비슷한 전철을 밟을 수 있다”고 지적했다.

더욱이 지난해 서울시가 “당분간 추가 뉴타운 지정은 없다”고 밝힌 바 있어 지금 다세대주택 건축을 통한 지분 쪼개기에 투자할 경우 상당 기간 자금이 묶일 가능성이 높다.

백 사장은 “성동구가 재개발 예정지구 공고 단계에서부터 다세대주택 신축을 막은 것처럼 다른 지자체도 재개발이 필요하다고 판단되면 바로 인·허가를 중단해야 한다”고 조언했다.