개발이익 노린 용산, 탈법ㆍ편법투자 기승

용산 국제업무지구 사업자 선정 후 개발 기대감에 부풀어 공동 지분 형태의 투자가 성행하고 있는 용산구 한강로 2가 일대. ＜이충우기자＞

◆사례1 = 퇴역 군인 출신인 A씨는 최근 부인과 크게 다퉜다. 부인이 최근 용산 개발지역 조합원 지분이라며 2500만원을 주고 0.66㎡(0.2평)도 채 안 되는 땅을 샀다고 털어놨던 것. A씨는 16.5㎡(5평) 남짓한 땅에 조합원만 28명이라는 얘기를 듣고 황당함을 감출 수 없었으나 부인은 "조합 대표도 있고 3~5년 뒤에는 분명히 큰 돈이 될 것"이라고 장담했다.

◆사례2 = 회계사 B씨는 최근 인근 부동산중개업소에서 삼각지 일대 철도청 용지를 무단 점유해서 점유권을 인정받은 사람들이 있는데 이들이 갖고 있는 선불하권(불하우선권)을 1억5000만원에 사라는 권유를 받았다. B씨는 "선불하권이라는 게 뭔지 불분명해서 거절하긴 했지만 비슷한 물건이 많이 돌아다닌다는 얘기를 들었다"고 전했다.

용산 국제업무지구 사업자 확정으로 용산지역 개발이 급물살을 타면서 이 일대 개발이익을 노린 각종 탈법ㆍ편법 행위가 기승을 부리고 있다.

지난 5일 개발행위허가 제한구역으로 묶인 한강로1가 일대는 물론이고 곧 개발행위가 제한될 것으로 보이는 한강로2가 일대에는 0.5~0.6㎡씩 땅을 쪼개 조합 형태로 투자자를 모집하는 도시형 기획부동산이 적지 않다.

조합 대표에게 모든 권한을 일임해 나중에 주택을 분양받으면 투자수익을 나눠 갖는 방식으로 투자가 가능하다고 유인하고 있는 것.

2003년 12월 이후 30㎡ 면적 지분을 공유한 사람들에게는 입주권을 하나밖에 주지 않기 때문에 과거 주택분양권을 노린 '지분 쪼개기'와는 성격이 다르다는 게 인근 부동산중개업소 관계자들 설명.

그 대신 최근에는 지분을 투자한 후 주택분양권을 받아 수익금을 나눠 갖는 형태라는 것이다.

이들은 이 일대 아파트 분양가가 3.3㎡당 8000만~1억원을 호가할 것이라고 장담하고 있다.

한강로2가 M부동산 관계자는 "현재 원지주조합원은 800명이고 이 중 추가 조합원이 400명으로 총 1200명 정도가 조합원 형태로 지분을 보유하고 있는데 추가로 몇 백명이 늘어난다고 해도 1500명 안팎에 불과한 반면 이 일대 공급 예상 물량은 3500가구로 충분하다"고 말했다.

이들 조합원 가운데 70~80%가 상가만 받을 수 있는 상가조합원임에도 불구하고 조합 차원에서 주택분양 대상으로 만들어 주택 분양이 가능하다고 강조하는 부동산중개업소도 있다.

J부동산중개업소 관계자는 "4~5명씩 마음 맞는 사람들끼리 들어오는 사례가 많고 30㎡에 40명 이상이 공동으로 들어온 일도 있다"면서 "투자자 가운데 60~70%가 강남권에서 투자한 사람들"이라고 전했다.

하지만 인근 H부동산 관계자는 "한강로2가는 노후도가 떨어지기 때문에 개발되지 않을 것"이라면서 "투자하면 안 되는데 부동산중개업소에서 소액 투자가 가능하다고 공동지분(쪼개기)을 권유해서 들어온 사람이 많다"고 말했다.

D부동산 관계자는 "2003년 12월 이후로 공유지분자 중 1명에게만 입주권이 돌아가기 때문에 지금은 공동지분이라는 게 법적으로 금지돼 있고 설사 한다고 해도 큰 수익을 내기 어렵다"고 강조했다.

이 일대 부동산시장에 밝은 한 전문가는 "공동지분을 가진 사람이 많을수록 개발이 지연되기 마련인데, 수없이 많은 지분 쪼개기가 이뤄졌던 한남동 뉴타운이 대표적인 사례"라면서 "현재 이 일대 지분 소유 형태로 봤을 때는 개발이 거의 불가능해졌다고 보면 된다"고 말했다.

그런가 하면 철도가 지나는 삼각지 고가 근처 재개발 지역에는 정체불명의 선불하권이 1억~1억5000만원대에 돌아다니고 있다.

인근 P부동산 관계자는 "광복 후 1명이 이곳에 정착했고 그 후에 자손이 현재 120명까지 늘어났다는 이야기를 어느 건설업자한테 들었다. 오랫동안 점유하다 보니 점유권이 생겨서 철도청이 해당 용지를 매각하려면 이들 동의서가 필요하다고 하더라"고 전했다.

문제가 된 땅은 한강로2가 2-40 외 57필지 1만62㎡로 현재 철도공사 소유로 돼 있다.

10월과 11월 두 차례에 걸쳐 매각을 시도했으나 용지에 들어선 무허가건물 15가구 때문에 거듭 유찰되고 있는 상황.

철도공사 관계자는 "철도공사 땅에 맘대로 건물을 지어 등기를 한 것(유허가건물)과 1981년 12월 31일을 기준으로 무허가건물 양성 차원에서 등기를 해 준 것을 합쳐 2045㎡(약 618.7평)가 문제가 된 땅"이라면서 "70%의 매수포기동의서를 받아오는 사업자에게 땅을 매각한다는 조건을 두고 있는데 이 조건을 충족한 사업자가 아직까지 나타나지 않고 있다"고 설명했다.

철도공사 측은 "법적으로 알아보니까 등기된 무허가건물은 관련 판례가 전무해 법원에서 소송을 해야 결과를 알 수 있다고 해서 법적 문제를 피하기 위해 동의서를 70% 이상 받아온 사업자에게 땅을 팔려는 것"이라고 부연했다.

이 때문에 무허가건물 소유자들이 동의서를 써주는 조건으로 건물 값을 높게 달라고 프리미엄을 요구하고 있다는 것.

인근 H부동산 관계자는 "무허가건물 소유자들이 3.3㎡당 5000만~6000만원에 권리만 넘기려고 한다"면서 "철도공사는 매수포기각서에 서명할 것을 요구하지만 대부분 선불하권 형태로 팔아넘기려는 것 같다"고 전했다.