바뀐 제도를 알아야 내집 마련 쉬워진다

올해부터는 공공택지에서 분양하는 아파트는 공정률 40%를 넘긴 뒤 분양하도록 하는 ‘후분양제’가 적용된다. 또 양도세 장기보유특별공제 보유기간이 세분화돼 1년 늘어날 때마다 공제율이 3%씩 높아진다.

이처럼 2008년 새해에는 부동산 제도가 바뀌는 것이 꽤 있다. 올해 내 집 마련을 계획하고 있거나 부동산 매매 일정이 잡혀있다면 바뀌는 부동산 제도를 꼼꼼히 체크해 두는 것이 좋다. 무자년 새해 달라지는 주요 부동산 제도를 정리했다.

□ 공공택지 후분양제 실시

지난해 1.11 부동산대책에 따라 올해 1월1일부터 공공택지에서 분양되는 아파트는 후분양제가 적용된다. 올해 공공택지에서 사업계획 승인을 신청하는 단지는 40% 이상 건축을 마친 후 입주자를 모집할 수 있다.

올해부터 공공택지에 짓는 아파트는 공정율 40% 시점에서 분양할 수 있다.

후분양제가 실시되면 청약 예정자들은 아파트 공사현황을 보면서 청약할 수 있고 건설업체 부도에 따른 위험 부담도 줄일 수 있게 된다. 다만, 분양대금 납부기한이 그 만큼 짧아져 자금부담은 높아질 것으로 보인다. 민간택지의 경우 지금처럼 선분양제로 공급된다.

□ ‘85㎡초과 공공건설임대주택’의 무주택자 우선공급

올해 1월1일부터 분양승인 신청하는 85㎡초과 공공건설임대주택이 무주택자 우선공급대상에 포함된다. 건교부의 주택공급에 관한 규칙 개정안에 따라 85㎡초과 공공건설임대주택이 민영주택으로 분류되기 때문이다.

이에 따라 1순위 무주택자에게 우선공급이 가능하도록 가점제를 우선 적용해 입주자를 선정한다. 기존에는 유주택자라도 1순위면 이를 공급받을 수 있었다. 다만, 잔여주택이 있는 경우에는 추첨제를 적용하게 된다.

□ 지역공급대상자 거주기간 ‘1년 이상’으로 명확화

수도권의 투기과열지구에서 건설되는 주택인 경우 지역우선공급 대상자가 입주자모집공고일 기준으로 해당지역에 1년이상 거주한 사람으로 강화된다. 기존에는 지자체마다 거주기간이 각기 달라 청약자들에게 혼란을 줬다.

따라서 광교신도시나 송파신도시 등의 청약을 염두하고 있는 청약대기자들은 서둘러 해당 지역으로 주민등록을 옮겨 놔야 한다. 이 제도는 2008년 1월1일 분양승인 신청분부터 적용된다.

□ 배우자간 증여세 공제 6억원까지 확대

배우자 간 증여세 공제(10년)액이 현행 3억원에서 6억원으로 상향 조정된다. 이에 따라 남편으로부터 6억원을 증여받을 경우 5000만 원의 증여세를 냈지만 올해부터는 내지 않아도 된다.

10년간 증여액을 합산하게 되며 공제액도 10년간 합산해 6억원까지는 증여세가 공제된다. 배우자 공제한도 확대는 올해 1월1일 이후 신규 증여분부터 적용되며 이미 증여된 재산에 대해서는 영향을 미치지 않는다.

□ 부동산실거래가 공동신고 거부시 500만원 이하 과태료

이르면 올해 5월부터 부동산거래 당사자 중 한쪽이 실거래가 공동신고를 거부할 경우 다른 한쪽이 단독으로도 신고할 수 있게 되며, 공동신고를 거부한 사람은 500만원 이하의 과태료를 물어야 한다.

올해 2월 임시국회 본회의에서 ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 개정안’이 최종 처리되면 공포 후 3개월 후인 5월부터 개정안이 시행된다. 개정안은 또 주택거래신고지역에서도 부동산중개업자가 부동산을 중개할 경우 거래당사자가 아닌, 중개업자에게 신고의무를 부여했다.

□ 양도세 장기보유특별공제 보유기간별 공제율 세분화

1가구1주택 3년이상 보유한 토지와 건물을 양도하는 경우 양도차익의 일정비율을 곱해 금액을 공제해 주는 ‘장기보유특별공제’가 보유기간별 공제율이 세분화 될 전망이다. 현행 장기보유특별공제율은 3년이상~5년미만은 양도차익의 10%, 5년이상~10년미만 15%, 10년이상~15년미만은 30%, 15년이상은 45% 등이다.

하지만 올해부터는 최저최고 공제한도율 각각 10% 45%를 유지하는 하되, 보유기간이 1년 늘 때마다 3%씩 공제율이 높아지는 방식으로 바뀐다. 이럴 경우 3년이상 보유자와 동일한 공제혜택을 받던 4년 보유자, 5년 보유아좌 같은 공제를 받던 6~9년 보유자 등은 보유기간만큼 공제를 더 많이 받게 된다.

종부세 과세표준 적용율이 80%에서 90%로 상향조정된다.

□ 종합부동산세 과표적용비율 상향

올해부터 종합부동산세 과세 대상이 되는 주택과 종합합산토지에는 과세표준 적용율이 90%로, 별도합산토지는 65%로 상향조정된다. 이는 보유세를 현실화하기 위해 종부세 과세표준 적용비율을 매년 10%씩 올려 2009년에는 100%를 적용키로 한 데 따른 것이다.

또 납부방식도 현행 신고납부에서 정부부과로 전환된다. 과세관청이 세액을 계산해 고지서를 발부하고, 고지내용에 이의가 없는 납세자는 납부기한내(매년 12월1일~15일) 세금을 납부하면 된다. 2008년 1월1일 이후 최초 납세의무 성립하는 분부터 적용된다.

□ 전월세 계약 신고 의무화

올해 1월부터 전세 및 월세 계약도 신고가 의무화 되고, 상반기부터는 중개업자가 실거래가도 신고해야 한다. 건설교통부 ‘주택임대차 보호법’ 개정안과 ‘공인중개사 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률’을 개정, 주택 매매 뿐 아니라 전·월세 계약도 체결 1개월 이내에 해당 내용을 지자체에 신고토록 했다.

이에 따라 주택거래신고지역에서 전월세 계약을 할 경우에는 15일 이내에 실거래가를 부동산중개업자가 직접 신고해야 한다. 위반 시에는 300만 원 이하의 과태료가 부과된다.

□ 오피스텔 전매제한 도입

이르면 올해 8월부터 수도권 투기과역지구에서 공급하는 오피스텔 분양권 전매가 입주때까지 제한된다. 또 공급물량의 20%는 해당지역 거주자에게 우선 공급된다. 지금까지 오피스텔은 지자체장이 자율적으로 전매제한 조치를 내렸는데 통상 계약 후 3개월 이었다. 이로 인해 일부 인기지역 오피스텔은 시세차익을 노린 사람들로 투기광풍을 낳았다.

이 개정안은 작년 11월 건설교통위원회에서 ‘건축물의 분양에 관한 법률’을 발의해 통과됐으며, 오는 2월 임시국회에서 처리될 것으로 예상되며 이럴 경우 8월 이후 시행될 전망이다.

□ 장기주택마련저축 비과세제도 강화

장기주택마련저축의 비과세 요건이 강화된다. 지난해까지는 무주택 또는 3억원 이하 국민주택을 1채 소유한 세대주면 가입할 수 있었지만, 새해부터는 신규 가입하거나 만기 연장을 하면 세대원을 포함해 요건 충족 여부를 판단하게 된다.

따라서 세대원이 별도로 주택을 소유하고 있으면 저축에 가입할 수 없다. 또 최초 가입 후 7년이 지나면 이후 3년마다 저축 가입 요건을 재검증하게 되며 이 때 요건을 충족하지 못하면 법정 해지 처리된다.

□ 노후단독주택 재건축요건 강화

서울시내 노후 단독주택에 대한 재건축 요건이 완공 시점 기준으로 현행 20년에서 30년으로 강화된다. 도시 재건축·재개발로 인해 단독주택은 사라지고 주택 유형이 아파트로 획일화되는 것을 막기 위해 이 같은 방안을 추진하는 것이다.

또 서울시내 뉴타운 지역에는 단독주택이나 연립주택 등 4층 이하 저층 주택이 10% 이상, 12층 이하 중저층이 40% 이상 비율로 의무적으로 공급된다. 현재 서울시는 이에 대한 조례 개정안을 마련 중이며, 개정안을 서울시의회에 상정, 심의를 받을 계획이다.

□ 외국인토지거래 허가 강화

내년 2월부터는 외국인(법인 포함)도 토지거래허가구역 안에서 부동산을 사고 팔 때 시·군·구의 허가를 받아야 한다. 지금까지는 신고만으로 토지를 취득할 수 있었다. 2002년 외국자본 유치를 위해 도입됐으나 유망 재개발 지역에서 외국 국적을 가진 한국인이 부동산을 마구잡이로 사들이면서 논란이 일었다.

외국인의 토지거래 허가제 예외규정이 폐지되더라도 공장용지와 상업용지 등은 종전과 같이 실수요자에 대해 내외국인을 막론하고 허가가 가능하기 때문에 실수요자의 토지취득 및 외국자본의 투자유치에는 장애가 되지 않는다.

□ 해외부동산 양도세 기본세율(9~36%) 적용

해외 부동산양도세율이 보유기간에 관계없이 과세표준에 따라 9~36% 적용될 전망이다. 현재는 보유기간에 따라 1년미만은 50%, 1년이상 2년미만은 40%, 2년이상은 9~36%로 높은 세율을 적용하고 있다. 대신 그 동안 적용됐던 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없게 된다.