잠재력 높은 여주 토지시장 분석

대운하보다는 제2영동고속도로 등 길을 주목해야

2008-05-30  [중앙일보조인스랜드]

여주는 수도권이다. 하지만 수도권정비계획법상 자연보전권역이자 남한강이 흘러가고 있어 수질보전특별권역, 상수원보호구역 등 다양한 규제를 안고 있어 그동안 개발에서 소외된 지역이라고 해도 과언이 아니다. 더불어 서울과 접근성이 상대적으로 좋지 않아 부동산시장에서도 그리 대접받지 못했다. 그동안 ‘관심주’에 머물러있었던 여주가 각종 호재를 등에 업고 이제는 당당히 ‘유망주’로 한 단계 올라선 느낌이다. 무엇이 여주를 달라지게 하고 있을까? 여주 토지시장을 들여다보기로 하자. 가산리 일대 토지거래 거의 없어 이명박정부 등장 이후 여주는 일약 세간의 이목을 집중시켰다. 대통령선거 공약이었던 한반도대운하의 중심지로 여주가 거론되면서 부터다. 온갖 매스컴에서는 여주 토지시장의 뜨거움을 다루는데 여념이 없었다. 하지만 실제 시장은 어땠을까? 대운하 복합터미널 예정지로 거론되는 대신면 가산리 일대는 작년보다 2배 이상 가격이 상승했다. 경지정리가 되지 않는 농업진흥구역 토지가 2007년 3.3㎡당 15만원에서 현재는 30~40만원선까지 상승했고, 경지정리가 완료된 농지는 3.3㎡당 10만원에서 현재 17~18만원선까지 상승했다. 가격은 크게 상승지만 매수세는 강하지 않다는 것이 현지중개업소 관계자의 말이다. 대운하 사업이 좌절될 가능성이 있는데다 가산리 일대는 사업이 추진되더라도 수용될 가능성이 있기 때문이다. 또한 농업진흥구역이 많아 실제 개발이 된다고 하더라도 토지이용규제로 인해 용도가 마땅하지 않은 것도 한몫을 차지하고 있다. 한터공인중개사무소 윤영희 공인중개사는 “대운하 때문에 대신면 일대에 손님이 들기는 하지만 가산리를 본 10명중 8~9명은 발길을 돌린다”며 “오히려 착공을 앞둔 제2영동고속도로 수혜지역인 호포리, 당산리, 당남리, 초현리 일대의 37번국도 주변이 토지가 인기를 끌고 있다”고 전했다. 대운하가 매수자를 유입하는 직접적 계기가 되었다면 실질적 투자는 길을 따라 이뤄지고 있다. 여주가 서울접근성이 떨어짐에 따라 그동안 소외되었다고 한다면 이를 극복할 신규 교통망 개설은 여주 토지시장을 움직이는 중심축이라고 할 수 있다. 대운하보다는 제2영동고속도로가 핵심 그 핵심에는 제2영동고속도로와 성남~여주간 복선전철이 자리 잡고 있다. 여주 북부지역의 개발재료 중 대운하가 불투명성에 높여 있다면 제2영동고속도로는 연말 착공을 앞두고 있다. 제2영동고속도로는 현대건설컨소시엄이 민자로 개발하는데, 경기도 광주시 초월읍 중부고속도로에서 원주시 가현동 영동고속도로를 직선으로 연결하는 연장 56.95㎞의 왕복 4차선으로, 용지보상비 1623억원을 포함해 9717억원이 투입될 예정이다. 올 6월말 실시설계를 마무리하고, 환경·교통영향평가를 거쳐 실시계획을 승인한 뒤 늦어도 연말에 착공할 계획이다. 완공은 2013년으로 제2영동고속도로가 개통될 경우 광주에서 원주까지 거리는 15㎞, 시간은 23분 앞당길 수 있어 서울과 1시간 이내로 연결 된다. 제2영동고속도로는 초월~동광주~흥천~대신~동양평IC가 신설되는데, 이중 흥천IC와 대신IC가 여주에 신설된다. 제2영동고속도로 개통은 여주 북부권의 성장을 앞당길 것으로 전망된다. 특히, 중부내륙고속도로 여주~양평간 구간과는 흥천IC에서 교차가 되어 물류효율성이 높아질 것으로 기대되고 있다. 하지만 여주 북부지역의 경우는 남한강과 맞닿아 있어 개발의 소지는 그리 크지 않다. 이 지역은 수질보전관련 규제가 워낙 강한데다 창고 신축을 이유로 편법적 토지개발이 늘어나면서 창고부지 허가도 나지 않기 때문에 개발가능성이 높지 않다. 다만 전원주택지로 수요가 많은 광주시와 양평군에 맞닿아 있어 상대적으로 싼 가격을 찾는 실수요자들이 교통망개선에 따른 효과를 충분히 누릴 수 있는 이 지역에 더욱 주목할 것으로 전망된다. 따라서 대운하 개발을 염두에 둔 투자가 아니라면 대부분이 땅값상승을 기대한 투자용 또는 전원주택수요자가 많다는 것이 이 지역 시장의 특성이기도 하다. 전원주택지는 이포대교 좌우로 남한강 조망이 가능한 토지가 3.3㎡당 50~100만원대에 가격이 형성되어 있다. 다만 이 지역은 수질보전특별대책1권역으로 해당 지역에 건축을 하기 위해서는 여주군에서 세대주를 포함한 세대원 전원이 6개월 이상 거주해야 허가가 가능하다. 성남~여주간 복선전철로 진정한 수도권으로 여주 북부지역에서 제2영동고속도로가 핵심이라면 여주읍 주변은 성남~여주간 복선전철로 인해 여주가 지리적 접근성에서 진정한 수도권으로 탈바꿈 할 준비를 하고 있다. 성남~여주간 복선전철연장은 총연장 53.7Km로 사업구간은 판교~이매~삼동~광주-쌍동~곤지암~신둔~이천~부발~능서~여주로 판교역에서 신분당선과 이매역에서 분당선과 연결되며 2011년 완공예정이다. 2007년 8월 판교~이매역 구간이 착공했으며, 올해 587억원이 투입된다. 복선전철이 개통되면 일일 이용객이 8만 2천명에 달하고, 분당~여주간이 40분이 소요되고, 서울~여주간 운행시간은 1시간이내로 대폭 단축될 것으로 예상되고 있다. 이로 인해 서울출퇴근이 보다 자유스러워지면서 서울인구의 분산효과와 관광객 수송이 보다 원활해져 여주 거주자의 생활패턴과 지역경제에 근본적 변화를 수반할 가능성도 있다. 복선전철 개통에 따른 효과는 역세권 개발과 서울 접근성 개선에 기반 한 전원주택지에 집중될 것으로 전망된다. 능서역사 예정지인 능서면 신지리 일대는 농업진흥구역으로 가격은 3.3㎡당 40~50만원에 거래되며, 호가는 3.3㎡당 80만원까지도 나오고 있다. 이 가격은 2~3년전 크게 상승한 이후 지금까지 그대로 이어지고 있다. 능서면 공인중개사 관계자는 “능서역 예정지 일대는 농업진흥구역으로 농사짓는 사람들이 소유하고 있는 경우가 많아 특별한 사유가 아니면 농지가 나오지도 않을뿐더러 매수자도 없다”며 “특별한 호재가 없는 한 거래가 계속 힘들 것 같다”고 전했다. 여주역사는 역세권 개발이 가시화되고 있다. 여주역이 들어설 예정인 교리 일대는 2차선과 접하고 있는 농지는 3.3㎡당 180만원대이며, 맹지도 60~70만원대에 매물이 나오고 있다. 맹지는 이 지역이 지구단위계획으로 역세권 개발이 될 것이라는 기대감이 매입하고 있다. 작년과 비교하면 30%상승한 가격이다. 매물도 없지만 매수도 없는 양상이다. 2007년 토지시장의 화두 신세계첼시 2008년 여주 토지시장의 중심이 대운하와 제2영동고속도로라면 작년은 단연 명품 아울렛 신세계첼시의 개장이었다. 신세계첼시의 개장은 상거리 일대 26만5500㎡(80,314평) 규모로 지어져 120여개의 유명브랜드가 입점해 평일에는 7~8천명, 주말에는 2만명 이상이 다녀갔다. 신세계첼시의 개장 효과는 주변 땅값은 10배 이상 상승시키며 토지시장의 효자노릇을 했었다. 상거리 일대는 신세계첼시 확정 전 관리지역 농지가 3.3㎡당 4~5만원, 많게는 10만원선까지 했으나 개장 이후에는 3.3㎡당 150~200만원선까지도 거래가 활발하게 진행되었다. 이는 신세계첼시의 주고객이 강남권과 분당, 용인거주자들로 명품 쇼핑과 함께 부동산쇼핑에도 나섰기 때문으로 풀이되고 있다. 하지만 점봉리에서 신세계첼시로 가는 도로준공이 안되면서 주변토지의 개발행위허가가 나지 않아 현재 거래는 정지된 상태다. 도로 준공에 따른 개발행위허가가지 가능할 경우 식당이나 의류매장 등 수요자가 많이 생길 것으로 전망돼 토지거래가 다소간 될 것이라는 것이 현지 공인중개사무소 관계자의 전언이다. 다만 도로점용허가가 나지 않을 가능성이 있어 이를 잘 체크한 이후 매입해야 도로와 접한 맹지를 구입하지 않을 수 있다. 상거리 일대 큰 도로변은 3.3㎡당 150~200만원선이며, 일부는 호가를 3.3㎡당 300만원까지도 내놓고 있으며, 농로길을 접한 관리지역은 40~50만원선에 매물이 나오고 있으나 거래는 없다. 여주읍 공인중개사 관계자는 “신세계첼시 개장 이후 땅값이 큰 폭으로 올랐지만 다른 단기 급등에 따른 매수세 위축과 부재지주 양도세 강화로 현재는 거래가 정지됐다”고 전했다. 하반기 수도권 동남부지역 토지시장은 동탄2지구 보상이 결정할 듯 정부는 수도권집값 안정을 위해 정부는 2007년 6월 1일 동탄2지구를 분당급신도시로 지정했다. 총2,182만㎡(660만평) 규모로 아파트 10만호, 단독주택 5천호를 지어 26만 명의 인구를 수용할 예정이다. 동탄2지구 보상금규모는 6조5천억원으로 추산되며, 올 하반기에 보상이 시작될 예정이다. 이는 수도권신도시 개발보상금 최대 액수로 동탄2지구 보상이 시작되면 대토수요가 촉발될 것으로 예상되고 있다. 과거 판교신도시 보상금이 2조4천억원으로 주변지역인 광주, 이천, 여주 땅값 큰 폭으로 견인했던 것과 비교하면 동탄2지구 보상은 하반기 여주지역 토지시장을 움직이는데 결정적 역할을 할 것으로 전망된다. 현재 여주는 앞에서 언급한 다양한 호재와 수도권에 위치한 비토지거래허가구역이라는 여건으로 인해 땅값이 크게 올랐고, 지금도 매물 찾기가 어렵다. 그렇다고 해서 매수세가 활발해 거래가 왕성한 것도 아니다. 매도자는 향후 기대심리로 땅값을 올려서 시장에 내놓고 있고, 매수자는 큰 폭의 상승으로 인해 추격매수의 의지가 꺽인 양상이다. 여기에 부재지주에게 가해지고 있는 양도소득세 중과가 시장을 더욱 어렵게 만드는 요인이 되고 있다. 매도자는 세금만큼 더 가격을 올려 물건을 시장에 내놓음으로써 가격상승을 수반하였고, 매수자는 중과세가 신규진입을 가로 막는 장벽이 되어 호가는 상승하고 거래는 되지 않는 기형적 시장구조가 되었다. 한국부동산투자연구소 유동영 부소장은 “여주는 다양한 개발재료가 이미 땅값에 반영되었기 때문에 단기적으로 투자하기에는 다소간 무리가 있다”며 “부동산 가격상승의 삼승법칙에 따라 착공, 완공까지의 시기 동안 장기적으로 투자하면 여주는 분명 큰 이익을 안겨 줄 것이다”고 말했다. 여주 토지시장은 올해 수도권 토지거래 필지와 거래량을 기준으로 했을 때 가평, 양평, 화성, 용인 처인구 등과 함께 Big5를 형성하고 있다. 전반적으로 거래량이 줄어들고 있지만 여주는 다양한 호재로 인해 매수세가 유지되고 있어 당분간 거래는 없지만 호가는 상승할 것이고, 주된 개발재료의 진척 상황에 따라 시기적 차이는 있겠지만 땅값은 지속적으로 상승할 것으로 전망된다. 여주 좋은땅부동산 관계자는 “3년 정도를 투자시점으로 생각한다면 대략 30%이상은 오르지 않겠냐”며 “여주는 토지거래허가구역 등으로만 지정되지 않는다면 꾸준하게 가격이 상승할 곳”이라고 말했다.