끝모르는 추락 목동ㆍ분당 바닥쳤나

목동ㆍ분당은 고가 아파트 시장에서 바로미터 노릇을 하고 있다. 고급 주거지에 속하면서도 강남권 3구에 비해서는 가격이 낮아 강남보다 한발 먼저 움직인다. 단기간에 가격 등락폭도 큰 편이다. 침체기였던 지난 1년 반 동안 단지에 따라 최고 25%까지 떨어진 곳도 있다. 반면 한창 가격이 뛰던 2006년 말 목동과 분당 대단지 아파트는 단 두 달 만에 집값이 30% 이상 뛰기도 했다.

목동ㆍ분당은 여전히 집값이 비싼 편이다. 하지만 강북권 집값도 뛰고 있고 특히 분양가도 상승세인 반면 목동ㆍ분당은 집값이 급락해 가격차가 좁혀지고 있다. 일각에서는 추가 하락을 예상하고 있지만 이들 지역의 메리트가 작지 않기 때문에 이제 떨어질 만큼 떨어졌다는 반론도 만만치 않다.

강북 재개발이 추진되더라도 학군이나 편의시설 등 목동ㆍ분당 같은 주거여건을 갖추기까지는 상당한 시간이 필요하다. 목동ㆍ분당 같은 부촌 형성까지는 더욱 갈 길이 멀다. 때문에 장기적인 안목으로 접근하는 투자자라면 매수 시점을 고려해야 한다는 전문가들이 적지 않다.

◆ 목동 집값을 떠받치는 것은 뭐니뭐니 해도 학군이다. 특목고에 100명씩 보내는 월촌중 신목중 등 명문 중학교가 많다. 학원가도 대치동 학원가와 더불어 양대 산맥이다.

부동산 시장도 학사일정에 맞춰 움직일 정도다. 수능이 끝나면 매물이 나온다. 겨울방학이 들어서면 매매와 전세 거래가 빠르게 이뤄진다.

한 학년에 50명 정원에 16~18개 학급을 운영하는 중학교가 많지만 워낙 수요가 많아 1월 중순이면 전입해 와도 입학이 어렵고 거래도 뜸해진다. 실제로 2006년 12월 입주를 시작한 하이페리온2는 중학교 정원이 1월 초에 다 차면서 입주가 늦어지기도 했을 정도다.

내년이면 중학교 정원에 다소 숨통이 트인다. 트라팰리스 건너편에 목운중이 개교할 예정이다. 꽉 찬 수요를 더 받아줄 수 있는 만큼 호재라는 게 현지 중개업소의 평가다.

하지만 목동 장점이 학군만 있는 건 아니다. 직주근접성도 좋고 생활편의시설도 뛰어나다. 135㎡ 이상이 10억원을 넘고 20억원을 넘는 중대형도 적지 않은 만큼 부촌 이미지도 구축돼 있다.

목동은 지하철 5호선이 관통한다. 이를 통해 여의도와 도심 등 중심업무지구로 가기 편하다. 내년 지하철 9호선이 개통되면 고질적인 한계였던 강남 접근성도 좋아진다. 목동신시가지1ㆍ6단지, 한신청구, 롯데캐슬위너 등이 직접적인 수혜지다.

아직 시간이 많이 남았지만 2017년엔 신월~목동~여의도로 이어지는 경전철도 개통될 예정이다. 지하철 5호선과 9호선이 김포공항역으로 바로 연결된다.

목동은 이미 주거 여건이 갖춰진 성숙된 시장이다. 재건축 재개발을 제외하면 추가 공급이 많진 않을 것이란 얘기다.

1980년대 중반 이후 대규모로 개발된 목동신시가지. 리모델링 얘기도 나오고 있지만 사실 재건축 기대가 큰 곳이다. 1985년 준공된 신시가지1단지는 2010년이면 재건축 추진이 가능하다. 특히 신시가지는 대지 지분이 큰 곳이 많아 사업성이 좋다. 목동신시가지1단지 115㎡(35평형)는 대지 지분이 무려 82.5㎡(25평형)에 달한다.

양천구 신정ㆍ신월뉴타운은 2기뉴타운으로 지정돼 있다. 목동 신시가지를 중심으로 한 주요 지역에서 다소 벗어나 있지만 개발되면 주거환경이 좋아질 수 있다. 강서구 쪽과 인접한 다세대 다가구 지역은 4차뉴타운 기대감이 컸던 곳이다.

하지만 노후도 요건 등이 맞지 않은 데다 서울시가 뉴타운 지정에 신중한 편이라 당분간은 가능성이 낮다.

박원갑 스피드뱅크 부사장은 "목동은 강남보다 직주 근접성이 떨어져 가격 하락폭이 컸던 곳"이라면서 "학군 수요가 받쳐주고 재건축 규제와 리모델링을 둘 다 추진할 수 있다는 점은 매력적"이라고 지적했다. 그는 "아직 서남권 대표 주거지라는 한계를 벗어나지 못하고 있어 목동 집값은 고가 주택 과 재건축에 대한 규제 완화 속도에 따라 강남권 가격 흐름을 따라가는 양상을 보일 것"이라고 지적했다. 박대민기자

◆ 분당은 서울 강남 대체성이 뛰어나다. 강남 집주인들이 집을 팔고 직접 살 생각으로 이사할 만한 곳으로 거론되는 곳은 강남 밖에서는 분당이 거의 유일하다. 쾌적성, 직주 근접성, 부촌 이미지 등 어느 것 하나 빠지지 않는다.

분당은 목동과 더불어 비강남권 버블세븐 중 선두주자였던 곳인 만큼 주거여건은 탁월하다. 특히 쾌적성에선 따라올 곳이 없다. 녹지도 많지만 특히 탄천을 따라 형성된 공원은 분당의 자랑이다. 종합병원인 분당서울대병원도 있다.

목동이 중학생 자녀를 둔 비교적 젊은 전문직이 살고 싶어하는 곳이라면 분당은 중장년층이 살고 싶어하는 곳이다.

생활편의시설도 잘 갖춰져 있다. 일단 삼성플라자를 중심으로 한 서현역 상권과 롯데백화점을 중심으로 한 수내역 상권은 규모가 큰 상권으로 쇼핑거리와 먹을거리가 풍부하다. 정자동 카페골목은 크진 않지만 청담동 카페골목이나 신사동 가로수길 못지않게 고급스러우면서도 조용하고 아기자기한 느낌은 오히려 더 낫다.

직주 근접성도 뛰어나다. 현재는 분당선을 통해 강남권 중심업무지구와 연결된다. 여기에 2010년신분당선이 개통되면 강남역까지 16분 만에 도착할 수 있고 논현동 신사동과도 연결된다. 분당선 연장선도 청담동으로 이어지는 만큼 사실상 강남 생활권이 된다.

여기에 신분당선이 용산역까지 연장된다면 도심 접근성도 개선된다. 9호선으로 환승한다면 여의도 접근성까지 갖춰진다. 게다가 분당 자체가 부업무지구로 판교테크노밸리가 들어서면 더욱 빠르게 발전할 수 있다.

도로망도 잘 발달해 있다. 지금도 강남 도심 공항 등으로 1시간 안팎에 연결될 수 있는 광역 버스망이 잘 갖춰져 있다. 분당~수지 고속화도로, 분당~내곡 고속화도로, 경부고속도로를 통해 강남은 물론 도심과도 빠르게 연결된다.

분당 역시 그 자체로는 추가 개발이 쉽지 않다. 리모델링 추진 단지도 많지만 신도시 조성 당시 단지별로 나온 도시설계 기준을 조정해야 한다는 게 걸림돌이다.
대신 주변에 판교와 용인 등에서 대규모 추가 공급이 이뤄진다. 그만큼 물량이 부담될 수도 있다.

김규정 부동산114 팀장은 "대출규제와 세금 강화에 용인 판교 공급으로 분당 아파트 수요가 줄었다"며 "주변에 신규 아파트가 대규모로 들어선다면 노후화한 분당 아파트에 대한 수요는 더욱 줄어 약세가 이어질 것"이라고 전망했다.

하지만 추가 하락 폭은 크지 않다는 견해도 만만치 않다. 판교는 전매가 제한돼 입주 때도 시장에 나오는 물량이 없다. 용인은 분양가가 상승세인 데다 주거여건이 분당에 못 미치는 만큼 오히려 용인에서 분당으로 이주해 올 수 있다.

박합수 국민은행 PB부동산팀장은 "판교가 새 아파트이긴 하지만 분당과 판교에 차이가 없는 만큼 오히려 커뮤니티 형성이 잘돼 있는 분당 서현동 수내동 정자동 가치가 부각될 것"이라고 지적했다.