신도시 예정지 주변 땅 노려볼까

 예정지 안쪽보단 주변이 유리

 

정부는 경기도 오산 세교지구와 인천 검단지구 주변에 각각 2개의 신도시를 개발할 계획이라고 21일 발표했다.

토지시장엔 메카톤급 호재다. 당장 주변지역 땅값이 뜀박질한다. 지난해 동탄2신도시 개발계획 발표 당시 인근지역인 경기도 용인 남사면 일대 농지 값은 한두 달 새 30～40% 가량 올랐다. 동탄2신도시에서 10～14㎞ 가량 떨어진 안성시 양성면 일대 임야 값도 들썩였다. 그만큼 지역적으로 신도시 개발의 파급효과가 넓다는 뜻이다.

토지 보상금 지급 시점이면 다시 한번 주변 땅값이 뛴다. 대토(대체농지) 수요 때문이다. 그래서 신도시 예정지구 주변지역은 '투자 1급지'로 꼽힌다. 그러나 전문가들은 신도시 발표와 함께 강력한 투기 방지 대책도 뒤따라 분위기에 휩쓸린 '묻지마' 투자는 피해야 한다고 조언한다.
예정지 경계선 2㎞이내는 행위제한구역으로 묶을 수 있어 개발 계획 발표 직후 신도시 일대 땅 투자는 예정지 안쪽보다는 바깥쪽이 낫다. 신도시 예정지는 보상금을 받을 때 주민 공람·공고 직전의 공시지가를 기준으로 산정한 평가금액 정도 밖에 받을 수 없다. 시세차익을 노린 투자라면 신도시 예정지 주변 땅을 골라야 한다.

그러나 개발 예정지 주변이라도 무턱대고 아무 땅이나 매입하는 것은 금물이다. 너무 가까운 곳은 개발 행위 제한구역에 묶여 일정 기간 재산권 행사가 제한된다. 동탄2신도시 주변지역의 경우 개발계획 발표 직후 예정지 경계선으로부터 2㎞ 이내 지역은 개발행위허가 제한구역 등으로 지정됐다.

개발행위허가 제한구역(속칭 ‘그린링’)으로 묶인 땅은 개발 인ㆍ허가가 어렵게 된다. 또 제한구역 지정 고시일로부터 3년간 주택 신ㆍ증축을 할 수 없다. 주택 철거 후 재축도 불가능하다.
현행법상 국내에서 주택의 신ㆍ증축, 재축을 제한하는 곳은 그리 많지 않은 편이다. 그린벨트, 상수원보호구역 정도에 그친다. 때문에 신도시 예정지 주변지역 투자는 예정지 경계선으로부터 2㎞ 밖의 땅을 노리는 게 좋다.

▲ 신도시로의 확대가 확정된 오산 세교지구 전경.

물론 5년 이상을 내다 본 장기 투자라면 이야기가 달라진다. 이 경우 되레 ‘그린링’ 지역이 유리할 수 있다. 개발행위제한에 묶이면 땅값도 일시적으로 약세로 돌아선다. 주변 시세보다 싼 값에 땅을 잡을 수 있다. 그래서 신도시 예정지 주변엔 늘 묶인 땅만 골라 사려는 발 빠른 고수들의 '물밑 투자'가 끊이지 않는다. 신도시 조성이 마무리된 후 개발행위제한 지역에서 풀리면 땅값이 오를 수밖에 없다고 보기 때문이다.

저평가된 땅이나 급매물이 좋아
신도시 개발 예정지에서 너무 멀리 떨어진 곳도 피하는 게 좋다. 신도시 후광효과가 떨어지기 때문이다. 주변 입지여건에 차이가 크겠지만 보통 1000만㎡급 신도시의 경우 그 파급효과는 신도시 경계선으로부터 5∼6㎞까지 파문처럼 퍼지는 것으로 업계는 보고 있다.
이런 점에 비춰 봤을 때 오산 세교지구 주변의 경우 개발압력이 용인 남사면, 평택 진위면, 안성 양성면, 화성 정남면까지 미칠 가능성이 크다. 이중에서 신도시 완공을 전후로 주유소, 물류창고 , 전원 카페·음식점 등이 들어설 가능성이 있는 도로변 임야나 전답 등을 노려 볼만 하다.

특히 상수원보호구역 해제가 논의 중인 진위천 주변 농지를 눈여겨 볼 필요가 있다. 주변에 대규모 신도시가 들어선 가운데 해묵은 규제에서 풀리면 땅값이 크게 오를 수 밖에 없다.
인천 검단지구 주변은 서구 오류동, 김포 감정동 일대에 투자를 고려해볼 만 하다. 이곳은 재작년 검단신도시 지정 발표 이후 땅값이 크게 뛴 상태다. 3.3㎡당 60만∼90만원 선이던 땅값이 3∼4배인 300만원으로 급등했다. 이곳에서는 공장용지 등으로 적합한 땅을 고르는 게 좋다.

이번에 발표된 검단신도시 예정지에 공장이 밀집해 공장 이전 수요가 발생할 수 있다. 실제로 2006년 검단신도시 확대설이 나돌면서 도로변 임야값이 뜀박질했다. 서구 오류동 일대에 공장이 지어진 부지는 3.3㎡당 600만∼700만원을 호가한다.

신도시 예정지 주변 땅에 투자할 때는 뒤편보다는 입구 쪽 땅에 투자하는 게 낫다. 이쪽의 유동인구가 급증해 신도시 입주 이후 음식점이나 주요소 등이 들어설 가능성이 크기 때문이다. 또 이미 가격이 너무 오른 땅보다는 저평가됐거나 급매물을 골라야 한다.

주말영농체험용으로 구입하면 규제 피할 수 있어

이번에 신도시 개발 예정지로 발표된 오산 세교지구와 서구 검단지구 주변은 모두 토지거래허가구역으로 묶여 있다. 때문에 외지인의 땅 매입이 어렵다. 외지 투자자라면 거래 허가 없이도 살 수 있는 소규모 땅을 노려볼 만 하다.

도시인이 자치단체 허가 없이 살 수 있는 땅 규모는 500㎡ 이내 농지, 1000㎡ 이내 임야다. 그러나 토지시장에서는 1000㎡ 이하 소규모 땅 매물은 구하기 힘들다. 환금성이 뛰어나 찾는 사람이 많기 때문이다. 가격도 동일지역 5000㎡ 이상 대규모보다 비싸다.

이에 따라 대규모 농지를 여러 사람이 공동으로 구입해 볼 만 하다. 이 경우 주말영농체험용으로 구입하면 쉽게 토지거래허가를 쉽게 받을 수 있다. 주말영농체험용 농지란 비도시민도 구입할 수 있는 1000㎡ 이하 땅을 말한다.

주말영농체험용 농지는 자치단체로부터 별 어려움 없이 분할허가를 받을 수 있는 게 장점이다. 예를 들어 1만㎡ 규모의 농지를 10명이 공동으로 매입해 자치단체 분할허가를 받으면 개별 등기가 가능하다. 게다가 이런 땅은 부재지주에게 중과되는 양도세를 피할 수 있다.