임대부동산 돈 된다

 

글로벌 경기침체로 기업의 구조조정과 명예퇴직 증가로 인해 가계소득은 감소하고, 정기적인 소득없이 노년을 준비해야 하는 어두운 현실에 당면한 세대가 증가하고 있다.
그동안 알뜰하게 모아두었던 보유자금에 대한 예금 금리도 계속적으로 하락하고 있어, 일본 등 외국의 제로금리까지는 아니더라도 5%이하에서 머물 가능성이 크므로 미래에 대한 자산설계가 절실히 필요한 시점이다.

금융이자 이상의 안정적인 임대소득과 미래의 시세차익까지 노릴 수 있는 임대 부동산 투자에 대한 관심이 높아지고 있고, 시기적으로도 작년 9월 금융위기 이후 부동산 가격이 큰 폭으로 하락하고 있어, 상대적으로 저렴한 지금이 투자에 적정한 시점이라고 생각된다. 상업용부동산이 아닌 주택 임대사업용 부동산에 대하여 살펴보았다.

임대사업 규제 완화

정부가 부동산경기 활성화를 위해 임대사업 특히 주택에 대한 규제를 많이 해제하였다.

우선 전국에서 주택 5채 이상 10년 이상 임대를 하여야 세제 혜택을 주던 것이, 1채 이상 7년 이상으로 대폭 완화되었고, 일정한 요건을 갖추면 취,등록세와 양도소득세 그리고 재산세인 종합부동산세 면제 등의 다양한 혜택을 받을 수 있다.
지방의 경우는 혜택이 더 큰데 미분양아파트를 사서 임대하면 임대의무기간은 7년에서 5년으로 줄고 양도소득세도 면제된다.

임대사업을 하려면 먼저 사업자등록을 하여야 하는데, 주택을 매입할 예정이라는 서류 즉 표준계약서와 등기부등본을 제출하여 사업자등록을 하고 난 후, 임대개시 3개월 이내에 주택임대신고서를 제출하면 임대사업자가 된다.

서울과 수도권의 경우, 임대용 주택을 5채 이상 보유하고 일정요건을 충족하면 세제 혜택을 볼 수 있는데, 전용면적 40~85㎡ 이하 주택이 2채 이상 있다면 해당주택은 재산세가 최대 50%감면된다. 또 전용면적 85㎡이하 5채 이상 매입, 공시가격 3억원 이하이고 동일 시.군에 있는 경우, 10년 이상 장기임대 신청을 하면 해당주택은 종합부동산세와 양도세 중과대상에서 제외된다. 금년 다주택자의 양도세중과제도 폐지되어 상대적으로 주택임대사업자의 양도세 혜택은 감소하였다.

임대주택 규모도 전용면적 85㎡이하에서 149㎡이하로, 양도세 중과에서 배제하는 주택가액도 양도 때 공시가격 3억원 이하에서 취득가 3억원 이하로 완화되었다.

임대사업용 부동산 선택

임대사업용 주택은 우선 경기침체로 인하여 소득감소로 인한 임대수요가 많은 지역으로 임차인들이 거주비용을 최소화할 수 있고, 직장과 인접한 거리에 있는 서울과 도보10거리 이내에 있는 역세권 지역 소형주택으로 한정해서 선택, 투자하여야 한다.
소형주택인 소형아파트나 다세대, 오피스텔 등의 임대수익률은 7%이상 나오는 부동산이 좋으나, 미래 가격상승이 예상되는 지역은 수익률을 5%이상이어도 좋은 투자가 될 수 있다.

1~2인용 도시형 생활주택 도입

국토해양부는 1~2인용 원룸형과 기숙사형 주택의 공급확충을 위해 주택의 최대면적, 주차장기준을 대폭 완화하여 주택건설을 활성화하기 위해 주택법시행령을 3월 19일 고시하였다.
도시형 생활주택은 150가구 미만의 국민주택규모(전용 85㎡이하) 주택으로 단지형 다세대, 원룸형, 기숙사형 등으로 지을 수 있다.

최대 면적기준을 낮춰 같은 면적에 지을 수 있는 주택 수가 많아지게 하였는데, 원룸형의 경우 12㎡이상~60㎡미만에서 12㎡이상~30㎡이하, 기숙사형의 경우 8㎡이상~40㎡미만에서 7㎡이상~20㎡이하로 완화하여 지자체 조례로 결정하게 하였다.

주차장은 원룸형은 가구당 0.2대이상~0.5대이하, 기숙사형은 0.1대이상~0.3대이상으로 완화할 예정이고, 역세권이나 대학가, 산업단지 주변등 주차장이 필요하지 않은 지역은 ‘주차장완화구역’으로 고시하여 200㎡당 1대의 주차장만 확보하면 되는 특례조항을 신설하기로 하였다.

상가를 원룸으로 바꿀 수 있다.

국토해양부는 5월4일부터 도시형 생활주택 공급을 늘리기 위해 상가 등 기존 건축물을 원룸 등 도시형생활주택으로 용도를 바꿀 수 있게 관련 규제를 완화키로 하여, 신축에 국한하지 않고 기존 건물도 활용하도록 하였다.
용도를 바꿀 수 있는 기존 건축물은 근린생활시설과 오피스텔, 사무실을 포함한 업무시설 등 건축허가를 받아 지어지 모든 건물이 대상이다.

상가는 주택보다 바닥두께가 얇아서 층간소음이 심하고 계단폭도 좁아서 용도변경이 어려웠는데, 이러한 규제를 풀어준 것이고 모든 지역에 해당되지는 않는다.
층간소음과 계단기준이 풀리는 지역은 소형주택이 필요한 역세권, 대학가, 산업단지 주변 등 지자체단체장이 지정하는 곳으로 제한되며, 용도 변경 후 원룸형과 기숙사형만 지을 수 있다.

경기침체로 인해 상가 등 상업용부동산에 대한 투자와 수요는 감소하고 있는 반면에 소형 주택 임대수요는 계속적으로 증가할 것이므로 서울 및 역세권 소형 주택 투자로 안정된 임대수익과 미래의 시세차익을 높일 수 있는 좋은 시기이다..
특히 기존 상가 등 건축물의 도시형 생활주택으로의 용도변경으로 인한 임대수익은 극대화될 수 있으므로 상가 등 건물에 대한 투자가 증가할 것으로 전망된다.