‘송파구의 변화, 과연 어떻게 되나’
제2롯데월드 건립, 가든파이브 등 거대 공급물량 등장
제2롯데월드, 한국의 맨하튼 된다
지난 15년간 지지부진했던 제2롯데월드는 사업이 MB정부가 들어서면서 긍정적인 방향으로 입장을 선회하였다. 지난해 12월 30일 롯데그룹은 서울시에 제2롯데월드 건축심의 절차를 재개해 줄 것을 요청하였으며 정부의 잇따른 부동산 규제 완화 속에 지난 1월 7일 행정협의조정 실무회의를 거쳐 사실상 확정되었다.
제2롯데월드(112층, 508미터)는 잠심롯데월드 맞은편에 지어지며, 주변에 세워지는 9개의 부속건물(지상 5~11층)은 백화점, 쇼핑몰, 위락시설 등의 용도로 쓰일 예정이다.
건설비 1조 7천억원과 연 인원 250만명이 투입되는 제2롯데월드가 주는 효과는 과연 무엇일까? 우선 서울의 도심에 뉴욕의 맨하튼과 같은 서울의 새로운 랜드마크 빌딩으로의 부상을 들 수 있다.
중국의 상해는 아시아의 맨하튼으로 불리기도 하며, 마카오 타이베이, 심양, 광주 등 작은 중소도시마다 초고층 빌딩을 쉽게 볼 수 있다. 하지만 국내 최고 높이는 타워팰리스(264m)로 초고층 빌딩 문턱에 턱걸이 한 정도다.
‘버즈 두바이’, ‘제2롯데월드’등의 디자인을 진행한 SOM의 관계자는 “제2롯데월드와 같이 한강 주변에 초고층 건물이 들어서는 지역 중 한 곳을 서울의 진정한 심장부로 만들 필요가 있다.”고 국내 한 언론사와의 인터뷰에서 말했다.
다음으로 생산과 고용유발, 외국인 관광객 유치에 따른 막대한 경제적 효과이다.
롯데그룹에 따르면 “현재 외국인 방문객은 연간 150만명에 불과하지만, 제2롯데월드가 건립되면 20~30%의 외국인 관광객이 증가될 것이다.”라며 “총 1조 7,000억원이 투입되는 건설인 만큼 완공까지 연 250만명의 고용이 창출되고, 완공이후 2만 3,500여명의 상시 채용이 이루어질 것이다.“라고 말했다. 여기에 유동인구에 따른 총 생산유발효과는 더욱 클 것으로 전망된다.
하지만 경기부양이라는 정치적 측면이 부각되어 진행된 제2롯데월드는 재벌의 승리라는 특혜시비와 건물의 상징성, 항공기 운항의 안전문제라는 또 다른 난제를 불러오고 있다.
1조 7,000억원의 부담과 완공 후 607,849㎡에 달하는 공간 활용, 과밀화에 따른 교통체증, 주변 부동산 가격의 상승 등은 피할 수 없는 문제점으로 지적되고 있다.
최근 잠실지역은 부동산 경기 침체, 재건축사업의 악화, 대단지 아파트 입주 등에 따라 집값이 크게 떨어진 상태였다. 하지만 제2롯데월드 허가와 잇따른 정부의 부동산 완화 정책으로 지난 달 중순부터 부동상 가격 상승효과는 가시적으로 나타나고 있다.
호재에 속에 들썩이는 부동산 시장
지난달 17일 국토해양부가 공개한 1월 신고분 아파트 실거래가격 자료에 따르면 강남권 3개구 (강남, 서초, 송파구)는 1000건으로 전달 (244건) 보다 4배 이상 증가한 것으로 나타났다.
대한공인중개사협회 송파구 유영환 지회장은 “재건축 규제 완화, 한강변 초고층 허용, 강남 3구 투기지역 해제 논의 등의 호재와 맞물려 투자심리가 나아졌기 때문이다.”고 말했다.
지난해 8월 입주를 시작한 잠실의 재건축아파트는 엘스(1단지), 리센츠(2단지), 트리지움(3단지), 레이크팰이스(4단지), 파크리오(잠실시영)이다. 이들 아파트의 거래량은 지난달 17일 이전까지 1월에 비해 잠시 쉬어가는 분위기였다.
하지만 지난달 20일 기준 송파구의 재건축 아파트는 3.3㎡당 3,054만원으로, 지난 해 10월 이후 4개월 만에 3,000만원대를 회복한 것으로 조사됐다. 유영환 (구)대한공인중개사협회 송파구 지회장은 “아직 기존의 하락분을 완전히 회복한 것은 아니지만 끝이 보이지 않던 하락세는 잠시 멈추고 상승의 국면에 접어들었다는데 의의가 있다.”고 말했다.
잠실 내 인근의 다른 재건축예정아파트단지(신천장미, 미성, 진주, 가락시장)보다 약 1.5억원 가량 높게 시세를 형성하고 있는 잠실 주공 5단지는 각종 호재에 가장 직접적인 영향을 받으며 주목을 받고 있다.
지난달 23일 기준으로 주변 중개업자에 따르면 “잠실 주공 5단지 115.7㎡아파트는 대지지분이 82.6㎡이며, 11.8억의 가격을 형성하고 있다.”고 말했다.
잠실 주공 2단지 리센츠 82㎡ 전세가격은 2억 7,000만원으로 지난 1월 보다 무려 4,000만원 치솟았다.
잠실지역 아파트는 오는 8월 말 예비안전진단과 정밀안전진단 두 단계로 안전진단 절차가 통합되는 등 여러 호재 속에 당분간 상승세는 지속될 것으로 판단된다.
지하철 개통 및 연장으로 불편함 해소
강동, 송파지역 주민이 강남 및 종로지역으로 이동시 겪어야 했던 버스와 지하철의 수차례 환승에 의한 불편함이 사라지게 된다.
오는 12월 수서역(3호선, 분당선)~가락시장역(8호선)~경찰병원~오금역(5호선)을 연결하는 서울지하철 3호선 연장선이 개통되기 때문이다. 이로 인해 가락시장과 경찰병원 인근의 단지들이 주목을 받고 있으며, 지하철 9호선의 송파구간까지 개통되면 수혜는 더욱 늘어날 것으로 예상된다.
또한 부동산 퍼스트의 나창근 대표는 지난 달 7일 지지옥션 강의에서 “지하철 9호선의 개통 및 연장으로 삼전 사거리, 선수촌 아파트 등 역세권 주변의 발전과 강남 및 인천공항과의 접근성이 개선 될 것이다.”라고 말했다. 삼전 사거리는 역 주변을 중심으로 주목을 받고 있는 곳으로 지리적 특성상 강남, 송파의 오피스시장과 밀접하고, 신천역세권과도 인접해 있다. 나창근 대표는 “잠실 주공 대규모 재건축 단지의 수요가 뒷받침되고 있으며, 가락시영과 거여, 마천 뉴타운 지역의 이주자들로 증가될 것으로 예상된다”고 말했다.
지하철 2호선 삼성역과 강남역 이용시민들도 상당수 9호선으로 분산되어 교통체증도 해소될 것으로 판단된다.
대형 복합 쇼핑몰 ‘가든파이브’
동남권 유통단지 가든파이브는 노량진민자역사, 인천 송도 커넬워크를 비롯하여 일산의 레이킨스몰, 영등포 타임스퀘어가와 함께 ‘빅5’로 꼽히고 있다.
가든파이드는 오는 7월 그랜드오픈 예정이며, 전체 면적만 82만 3,000㎡로 여의도 63빌딩의 4.9배, 삼성동 코엑스의 6배에 달하는 최대의 면적을 자랑하고 있다.
6,000여개의 전문 상가와 물류단지, 멀티플레스 영화관 등 다양한 소비 트렌드를 반영하여 대형 복합 쇼핑몰 대열에 합류하게 된다.
하지만 앞서 분양된 아파트형공장과 청계천 이주상인을 대상으로 특별 공급한 결과 계약률은 14%에 불과하다.
서울 시내 최대 규모에 친환경적이라는 장점을 가지고 있지만 시장 접근성이 잠실과 삼성동 등에 비해 떨어진다는 단점이 있어 수요가 얼마나 될지는 의문이다.
2015년 문정법조단지, 거여ㆍ마천 뉴타운 연달아 완공
문정 훼밀리 아파트 남쪽 일원 54만㎡에 동부지원, 검찰청, 구치소, 경찰기동대 등이 이전하여 미래형 업무단지로 조성된다.
차세대성장동력 관련 기업 및 연구소가 들어서게 되면서 법조타운과 첨단 산업 지구와의 조합에 의한 시너지 효과를 기대할 수 있을 것이다.
그리고 1970년대 도심 철거민이 집단 이주해 오면서 서울의 대표적인 낙후지역으로 꼽혔던 거여·마천지역은 2015년까지 1만 767가구, 인구 3만 1000여 명이 들어서는 뉴타운으로 모습이 바뀌게 된다. 거여·마천 뉴타운은 강남권과 가장 인접한 뉴타운으로 잠실 지역 아파트 가격변동에 따라 투자 가치가 변화될 것으로 전망된다.
컨벤션센터 조성 사업은 불투명
잇따른 송파구의 변화 속에 컨벤션센터 조성 사업은 적신호가 켜졌다.
지난달 22일 서울시 도시계획국 관계자는 “잠실 제2롯데월드 건립이 사실상 확정된 상황에서 불과 2~3㎢ 떨어진 곳에 더 높은 초고층 빌딩이 들어선다는 것은 주변 교통 사정을 고려할 때 매우 어렵다”며, “삼성동 한국전력 본사가 이전하는 부지 또한 초고층 빌딩 개발이 추진 중이어서 당초 시행사의 제안대로 초고층 건물을 허용할 경우 이 일대가 지나치게 고밀화 될 우려가 높다”고 말했다.
컨벤션센터는 잠실의 종합운동장 부지에 제2롯데월드보다 9개 층이 높은 빌딩을 지어 컨벤션 벨트를 조성하는 사업이다.
오세훈 서울시장은 “컨벤션 시설은 코엑스의 가동률이 85%가 되는 국제적 기준으로 볼 때 시설이 부족하고, 코엑스, 잠실운동장과 서울무역 전시컨벤션센터(SETEC), 석촌호수에 걸쳐 잠실지구를 아우르는 컨벤션센터를 만드는 개념이 태동하는 단계다.”라고 말한 적이 있다.
송파구 변화, ‘국내 최대’타이틀 획득이냐 위험의 지뢰밭이냐
최근 제2의 금융위기 우려와 부동산 시장의 위축 속에 정부에서 발표한 부동산 완화 정책과 지난 수년간 지연되었던 ‘국내 최대’의 대규모 사업이 잇따라 추진되고 있다.
거대한 공급물량에 대한 활용, 고분양가에 따른 이주상인들과의 마찰 등 곳곳에 위험으로 인한 지뢰밭이 되지 않을까 우려된다. 여기에 경기부양을 위한 정책들이 현재의 상황을 극복하려는 단순한 대증요법에 불과해 부동산 시장이 안정권에 접어들기 위해선 많은 시간이 필요할 것이다.
