"주택시장 이미 대세 하락기…상승 여력없다"

 

전문가에게 듣는다③] 선대인 김광수경제연구소 부소장]

↑김광수경제연구소 선대인 부소장ⓒ홍봉진 기자

"우리나라 주택시장은 이미 대세 하락기에 접어들었습니다. 지난해 강남 재건축아파트값이 반등했다가 다시 떨어진 것처럼 올해도 일부 지역의 집값이 일시적으로 오를 수는 있지만 상승세가 지속되지는 않을 겁니다. 가격이 지나치게 높아서 더 이상 오를 여력이 없기 때문입니다. 큰 틀에서 볼 때 장기간 집값 하락세가 이어질 것으로 보입니다."

김광수경제연구소 선대인 부소장은 "부동산 경기가 아무리 안 좋아도 오를 곳은 오른다는 강남 불패론은 이미 깨진지 오래"라며 "분당, 용인 등 버블세븐은 물론 강남을 대표하는 아파트들마저도 지난 2006년 고점 대비 가격이 20∼30% 떨어졌다"고 확신했다.

선 부소장은 올해도 수도권의 집값 하락세가 이어질 것으로 내다봤다. 그는 "주택시장의 수급은 가격에 따라 움직이는 매우 단순한 구조"라며 "가격이 적정할 땐 공급과 수요가 균형을 이루지만 지나치게 떨어지거나 오르면 어느 한쪽이 부족할 수밖에 없다"고 설명했다.

그는 이어 "지난 2006년 최고점을 찍은 이후 집값이 떨어지는 것은 금융권에서 대출을 받아 집을 사도 시세차익을 기대하기 어렵다고 판단하는 사람들이 많기 때문"이라며 "최고점보다는 많이 떨어졌지만 아직도 수도권의 집값은 수요가 따라가지 못할 정도로 지나치게 비싼 수준"이라고 덧붙였다.

대부분 부동산 전문가들이 시장 전망 근거로 활용하는 주택 수급에 대한 이견도 밝혔다. 선 부소장은 "주택 수요에 비해 공급이 부족해 2∼3년뒤 집값이 오를 것이라는 주장은 앞 뒤가 맞지 않다"며 "수요는 주택 공급량이 아니라 가격에 따라 결정되는 것"이라고 강조했다.

올해 부동산 시장 변수로는 정책을 꼽았다. 선 부소장은 "(서울 강남 등 버블세븐은 2006년말, 서울 강북 등 수도권 외곽은 2007년초)고점 이후 하락세로 접어든 부동산 시장이 지난해 일시적으로 술렁인 것은 정부의 각종 부양책 때문"이라며 "단기 착시 효과를 노린 부동산 정책은 시장을 교란시키고 향후 더 큰 부작용을 초래한다"고 지적했다.

올해 주택담보대출 만기가 돌아오는 매물도 주택 시장 흐름에 큰 영향을 미칠 것으로 예상했다. 총부채상환비율(DTI) 규제 강화로 올해 대출이 만기되는 주택의 경우 DTI 초과 금액을 갚아야 해 매물이 증가할 가능성이 크다는 것이다.
집값 하락세에 따라 전셋값도 안정될 것이라는 분석도 내놨다. 지난해 일부 지역의 전셋값이 오른 것을 전세대란으로 너무 확대 해석한 측면이 있다는 풀이다.

선 부소장은 "올해는 상·하반기 모두 입주물량이 예년보다 많아 전세 수요도 분산될 것"이라며 "다만 재개발 등 정비사업으로 단독·다세대 멸실주택이 늘어나는 만큼 전세보증금 8000만원 이하의 저가 주택난은 지속될 것으로 보인다"고 우려했다.