재태크의 블루칩 수도권 토지경매!!

 

건물은 사는 순간에 수익이 결정됩니다. 또한 바로 수익을 얻을 수도 있습니다.

하지만 이 수익은 처음 경매로 싸게 매입한 금액 만큼만이 수익이 됩니다.

 

하지만 토지는 취득시에 싸게 매입한 수익과 함께 시간이 지나면서 그 수익은 계속 늘어나게 됩니다.

때로는 예상 이외로 높은 수익을 얻게 됩니다.

처음 사면서 얻었던 수익보다도 더 많은 수익이 추가 될 수 있습니다.

그래서 집 없어도 땅은 사라는 말이 있는 것입니다.

 

이왕 토지에 투자를 한다면 쉽게는 당장 두 가지를 이야기 할 수 있습니다.

하나는 토지가격이 지속적으로 오를 수 있는 땅이어야 합니다.

장래에 개발이 가능하고 당장은 아니라도 지역적은 호재를 가지고 있는 지역들입니다.

그래서 나는 늘 경춘전철 도권과 서해안권을 강조합니다.

춘천,가평,평택, 서산, 당진, 아산, 천안, 경기도 광주, 화성, 오산 등일 것입니다.

아직은 지가 상승의 여력을 가지고 있는 지역들이기 때문입니다.

이러한 지역의 관리지역 농지나 임야는 가능성이 높고 대지도 좋습니다. 

평당 10만원부터 100만원까지의 토지들이 많이 있고 두 세배의 상승을  기대할는 것은 무리가 아닙니다.

 

반대로 그리 매력적이지 않은 땅은 이미 도시계획이 되어서 분양된 토지들입니다.

도심지의 이러한 땅은 이미 수명을 다한 땅입니다.

 

두번째 이야기는 흠이 있는 땅입니다.

하지만 이러한 흠을 해결할 수 있는 경우가  있기에 이러한 땅은 보석이 될 수 있습니다.

바로 법정지상권에 관련된 물건으로 땅이 매각에 나왔는데 지상에는 매각에 빠진 건물 등이 있는 경우입니다.

지상물을 해결할 가능성이 있는 경우가 있고 그렇지 않은 경우가 있습니다.

이러한 토지는 입찰자가 적고 꺼리기에 낙찰가가 시세의 50%수준일 것입니다.

지상물이 해결될 수 있는 경우라면 시간만 여유있게 기다린다면 지상물은 매우 쉽게 해결될 수 있고 이러한 기간은 나중에 양도세를 줄일 기회도 됩니다. 

 

그래서 나는 장래성이 있는 곳의 흠이 있는 땅에 관심이 있습니다.

온전한 토지는 별 관심을 주지 않습니다.

 당장은 수익이 없는 것 같지만 길게는 오히려 매우 좋은 투자가 될 것입니다.

흠이있는 물건이니 살때 반값에 사고 시간이 지나면서 땅값도 상승하고 매우 좋은 투자가 될 것입니다.

 

이러한 물건은 얼마든지 있을 것입니다.

먼저 찾는 사람이 임자입니다.

 

 

투자금액이 적어 번듯한 전원주택을 살 여력이 안되는 사람이라면 농가주택 경매를 노리는 게 훨씬 실속 있다.

기반시설을 잘 갖춘 수도권 지역의 전원주택 경매물건은 최소 1억~2억 원 정도를 들여야 낙찰 받을수 있지만 농가주택 경매는 1억원 미만에서 낙찰 받을수 있는 경매시장에서 잘 알려지지 않은 틈새종목이다.

수도권지역에서 한 달이면 150~200건 정도가 입찰에 부쳐지고 낙찰가율은 70% 안팍이다.경매시장의 비인기 종목이기때문에 입찰경쟁률 2~3대 1 정도다. 열심히 발품을 팔아 우량물건을 만나면 시세 대비 30%이상 싼값에 낙찰 받을수 있다. 외관상 허름한 농가주택이라도 헐값에 낙찰 받은후 보일러시설과 주방 개보수 등 주택의 기능을 높이면 얼마든지 주말 전원주택 또는 휴양용 주택으로 활용할수 있을 만큼 유용한 투자처다.

 

농가주택 경매물건을 고를 땐 주변의 급매물도 함께 알아 보는게 좋다.

수도권에는 미어있는 허름한  농가주택이 많아 급매물 가격보다 비싸게 낙찰 받는 경우도 허다하다. 따라서 경매물건 외에도 다른 싼 매물이 있는지 파악하는 게 요령이다.

 

지은지 오래된 농가 중에는 대지가 아닌 농지에 지어진 집이나 지상권만 있는 무허가건물 등도 많다. 또 주택이 딸린 토지에 각종 하자가 많으므로 경매 입찰 전 반드시 토지대장과 지적도를 통해 인접 토지의 하자유무, 권리의 내역을 심도 있게 확인하여야한다.또 건물 등기부등본 건축물관리대장 을 발급 받아 낙찰 후 문제점 유무를 살펴보는 것이 중요하다.