집.땅 묻어두면 가격이 오르는 시대는 지났다,

 

'좀 더 싼' 경매 특수물건 공략법

특수물건은 잘 알고 낙찰받으면 돈 된다.

특수물건은 유치권, 법정지상권, 공유지분등기, 예고등기 등 소유·채무관계가 법적으로 복잡하게 얽힌 물건을 말한다.
최근 부동산 가격이 하락하자 전처럼 낙찰을 받고 시간이 지나면 자연스럽게 부동산 가격이 오르는 단순 시세차익을 기대하는 것이 어려워졌다. 이에 리스크와 난이도가 높은 특수물건에 입찰해서 취득단가를 최소로 낮추고 하자를 해결해서 수익을 얻는 쪽으로 관심이 몰리고 있다.

특수권리 물건은 응찰자수가 적어 경쟁이 심하지 않고 낙찰가도 낮다.
히지만 법적인 분석을 잘 해, 겉으로는 하자가 있어 보이지만 실제는 큰 문제가 아닌 것을 잘 잡았을 때의 결과다.
실제 경매시장에는 법률용어에 익숙하지 않은 응찰자가 더 많고, 분석을 하지 않고 '묻지마 식' 투찰을 했다 낭패를 보는 경우가 많다. 특수물건에 관심이 있다면 교육원, 세미나 등에서 관련지식을 넓혀야 한다. 하자 없음을 발견하거나 하자를 치유하는 방법을 배운다음 투찰에 나서야 한다는 뜻이다.

다음은 특수물건 입찰 시 주의사항이다.

 

먼저 특수권리관계가 있는 경매물건은 금융기관에서 대출이 안될 수 있으니 자금계획을 철저해 해야 한다. 또 예고등기 가운데 진정한 소유권을 다투는 소송인 경우에는 낙찰을 받고도 소유권 이전이 안될 수 있다. 소송의 결과를 가늠할 수 없다면 포기하는 게 더 좋다. 유치권이 있다면 낙찰시 낙찰자가 공사대금 등을 물어줘야 하므로, 허위 유치권인지 아닌지 정확한 분석이 요구된다.

지분경매는 공유자우선매수청구권이라는 제도가 있어서 낙찰이 됐다 하더라도 공유자가 낙찰자로 인정 될 수 있다. 낙찰을 받았다 하더라도 공유물의 특성상 주인이 여럿이기 때문에 수익하고 처분하는 전 과정에서 공유자들의 협의가 필요하다. 결국 재산권을 행사하는데 많은 제약이 뒤따르게 된다는 뜻이다. 대항력이 있는 선순위 임차인이 있고 배당요구를 하지 않았거나 배당으로 보증금 전체가 충족되지 않는 경우 낙찰자가 인수해야 한다. 인도명령대상이 아니므로 주의한다.

마지막으로 본인 스스로가 특수물건을 접하면서 두렵다면 반드시 전문가의 도움을 받는 것이 안전하다.

 

 

 

 물.건.분.석. 은 꼼꼼하게

단독주택, 상가, 토지, 아파트, 연립 등 경매에 나오는 물건의 종류는 여러 가지입니다.
입찰에 들어가기 전에 이 물건들이 쓸 만한지 조사하는 것을 물건분석이라 하지요.
입찰물건명세서만 보고 응찰 여부를 결정하는 것은 굉장히 위험하고 어리석은 행동입니다.
(참고:입찰물건명세서는 권리관계 등을 적어 입찰하기 일주일 전에 법원 경매계 사무실에 비치합니다.)
입찰물건명세서의 내용이 사실과 다르다고 해도 법적 책임이 없으므로 직접 조사를 해봐야 겠죠. 
물건분석을 하려면 우선 어떤 종류의 물건을 낙찰 받을지 정해야 합니다.
물건에 따라 살펴야 할 내용이 조금씩 다른데요.

가령 아파트는 남향인지 계단식인지, 도로와 어느 정도 떨어져 있는지 등을 보고,
연립주택은 주차시설이 제대로 돼 있는지, 재개발 가능성이 있는지 그리고 신축인지, 다가구주택은 용도변경이 가능한지 등을 조사해야 합니다. 
공통으로 대중교통을 이용하기 쉬운지, 학교와 가까운지, 혐오시설은 없는지, 실제 평가가 시세와 일치하는지 등은 필수적으로 살피셔야 하겠죠~

또한, 앞으로 활용도를 검토합니다. 지역적으로 유망한 곳에 있는지 분석하는 것이죠.
예를 들어 상가에 투자하려는데 주변에 상권이 형성돼 있지 않다면? 거저 준다 해도 절대 낙찰 받아서는 안 됩니다.
 낙찰 받고서 세 놓는 것조차 어려울 수 있습니다.
 경매는 항상 낙찰과 함께 처분할 것을 고려해야 합니다. 

 

물건분석에서 가장 좋은 방법은 바로 현장답사!!

 

현장답사는 많이 하면 할수록 좋습니다.
방문횟수가 늘어날 때마다 처음에 보이지 않던 단점들도 하나 둘 눈에 보입니다.
 또 시세가와 감정평가기관의 감정가를 100% 그대로 믿어서는 안 되며, 오히려 중개업소의 평가가 더 정확할 수 있습니다.
물건을 낙찰 받으면 급매물로 내놓겠다는 식으로 주변 중개업소와 친분을 다지는 것이 좋은 방법이라 합니다.

 

 

 권.리.분.석.은 철저하게

아무리 조건이 좋은 경매 물건도 낙찰 받은 후에 인수되는 권리가 있으면 함부로 투자해서는 안 됩니다.
전 주인의 책임을 고스란히 떠안을 수 있기 때문인데요.

경매 사고의 절반 이상이 권리분석을 제대로 못해 발생할 정도로 권리분석은 경매에서 매우 중요한 과정입니다.
 낙찰 받으면 기존 권리가 다 소멸하는데 없어지지 않는 권리가 있습니다.

입찰물건명세서를 보고 소멸하는 권리와 낙찰 뒤 인수되는 권리가 무엇인지 파악해야 하는데
말소기준권리보다 선순위 권리가 있으면 낙찰 받은 후에 소유권을 잃을 우려도 다분합니다.

말소기준권리가 되는 등기는 경매 진행으로 무조건 소멸되는 권리를 말합니다.
 (가)압류,(근)저당권,담보가등기,강제경매 기입등기 등입니다.
 특히 예고등기는 말소기준권리보다 늦게 설정됐다 해도 낙찰자가 무조건 인수하므로 주의해야 합니다.

보통의 경매건에는 많이 있진 않지만, 권리분석에서 투자자들을 가장 괴롭히는 것이 유치권입니다.
유치권이란 타인의 물건을 점유하는 사람이 물건으로부터 발생한 채권에 관해 그 채권을 변제할 때까지 물건의 반환을 거부하고 유치할 수 있는 권리를 말합니다.
이 문제를 해결하지 않으면 유치권이 있는 사람의 채권액을 부담해야 하고 이를 갚지 않으면 물건은 완전한 내 것이 될 수 없습니다.

유치권을 행사하는 사람이 있으면 언제부터 점유했는지, 적법한지 등을 조사합니다.
 그보다 더 정확하게 유치권의 성립 여부를 확인하려면 직접 발품을 파는 수밖에 없는데 관리인의 진술을 녹음하는 등 탐문조사가 필요합니다.
이렇게 철저하게 조사해야 하는 이유는 위장 유치권자가 많기 때문입니다.

위장 유치권이란 해당 물건에 발생한 채권이 아닌데 채권이 그 물건으로부터 발생한 것처럼 꾸미거나 채권액을 부풀리는 것을 말합니다.
유치권자 중 절반 이상이 위장 유치권자라 해도 과언이 아닙니다.
아무래도 돈이 되는 부동산이 걸린 일이니 속이고자 하는 사람으로서는 못할 짓이 없기 때문이겠죠 ㅠㅠ.

가령 공사를 하지 않고 한 것처럼 꾸미거나 공사비가 1억원 들었는데 5억원이 든 것처럼 신고서를 제출하는 것입니다.
 이런 주장이 허위라는 것을 증명하려면 공사도급계약서, 시방서, 설계도면, 세금계산서 등 서류가 유치권 권리신고서에 포함됐는지 살피는 것은 물론 주변 사람들의 증언을 수집해야 합니다.

이처럼 반증을 확보해 소송에서 주장을 뒤집을 수 있지만 때로는 대화를 통해 타협하는 게 나을 수 있습니다.
 소송에 휘말리면 최소 6개월에서 1년까지 낙찰 받은 물건을 내버려둬야 해 시간적인 손해가 크기 때문입니다.

그리고,대항력과 확정일자의 개념도 확실히 익혀둬야 합니다.
 대항력이란 주택·상가임대차보호법에서 건물을 매수한 사람이 기존 임차인이 누리던 권리나 보증금에 대해 양도인의 지위를 승계하고 임차인이 새로 매수한 사람에게 권리나 보증금의 유효성을 주장할 수 있는 것을 말합니다.
대항력을 가지려면 주민등록의 이전, 주택의 인도라는 조건을 갖춰야 하고 말소기준권리 이전에 이 요건을 충족하면 대항력을 갖게 됩니다.

확정일자란 세입자를 보호하기 위해 주민등록전입신고를 하고 실제 거주하면서 임대차계약서에 확정일자인을 받으면 등기된 것과 같은 우선변제권, 즉 물권적 효력을 인정해주는 제도입니다.
 이런 세입자와 관련한 권리를 제대로 처리하지 않으면 낭패를 볼 수 있습니다.
 위에서 말했듯 의도적으로 속이려고 기획만 엿보는 이른바 ‘상습범’이 많아서입니다.

위장임차인도 조심해야 하는데 위장임차인이란 허위로 임대차계약서를 작성해 임차인처럼 행동하는 사람을 가리킵니다.
이들은 보증금의 일정 부분을 변제 받고 이사비를 뜯어내거나 소유자와 짜고 낮은 가격으로 물건을 낙찰 받으려는 목적으로 임차인 행세를 합니다.
이 역시 명도소송을 제기해 마냥 기다리는 것보다 허위라는 것을 입증할 수 있는 증거를 확보해 타협을 유도하는 게 유리합니다. 때로는 형사고소도 고려해 볼 수 있습니다.

 

 

수.익.분.석.은 제대로

 경매에 투자하는 목적이 무엇입니까?
부동산을 싼값에 낙찰 받아 비싼 값에 팔아 시세차익을 얻는 것 아닌가요?
즉, 수익을 내는 것이 목적입니다.
따라서, 입찰 전에 시세차익이 얼마나 될지 분석해봐야 합니다.
10건을 낙찰 받아 이익을 1000만원밖에 못 냈다면 1건을 낙찰 받아 1억원을 버는 게 더 낫습니다.

그만큼 시세차익이 중요하다는 얘기입니다.
 권리분석을 잘못하거나 물건에 흠이 있거나 낙찰 받은 물건을 되팔 때 비용을 너무 많이 쓰면 손해를 볼 수 있습니다.
수선, 수수료, 리모델링 비용 같은 생각지 못한 돈이 많이 들어가기 때문입니다.
 아무리 낙찰가가 낮아도 수익성이 없으면 아무 소용이 없습니다.

잊지 말아야 할 경매투자의 목적! 바로 낙찰 받는 게 아니라 수익을 내는 것입니다.

또한, 낙찰 한 건에 집착해서는 안 됩니다. 쓸데없는 승부욕을 버려야 한다는 것인데요.
경매 물건은 얼마든지 있으므로 다른 입찰자가 훨씬 높은 가격으로 응찰했으면 바로 포기하는 것이 자신과 투자 싸움에서 이기는 것입니다.

 자.금. 확.보.는 미리미리

응찰하기 전에 응찰가부터 매도가까지 계획을 세워놓는 것이 바람직합니다.
그중에서 가장 중요한 것이 자금 계획입니다.

 

최소 총 비용의 20~30%는 미리 준비해 놓고 투자에 임해야 합니다.

 금융회사의 경락잔금 대출 규모가 생각보다 작을 수 있습니다.
또 치러야 하는 잔금이 처음보다 늘어날 수 있어 딱 맞게 준비하면 위험합니다.

간혹 빌려준 돈을 경락잔금 최종일에 받아서 치르겠다고 생각한다면, 이는 대단히 위험한 행동입니다.
잔금 납부기한을 넘기면 입찰보증금을 떼이거나 소유권을 잃어버릴 수 있으므로 반드시! 미리 자금을 확보해야 합니다.
 낙찰자가 잔금을 내지 않으면 재경매에 부쳐지는데 재경매 날짜 3일 전까지 재경매 비용, 잔금, 연체이자를 내면 소유권을 취득할 수 있습니다.

 물론 부동산경매 대행업체도 있기는 하지만, 기본적인 내용을 모르고 투자할수는 없겠죠?
 위에 열거했던 '물건분석, 권리분석, 수익분석, 자금확보'의 필수기본기를 다지시면, 부동산경매가 그리 어려운 일만은 아닐거라  생각됩니다.  공부하시고, 도전해봅시다.

 

경매 투자 tip

- 경매에는 왕도가 없다. 끈기와 인내를 가져라
- 경매정보지는 참고자료로만 활용할 것
- 최대한 발품을 많이 팔아라
- 등기부·대장·토지이용계획확인서 분석은 필수
- 운용할 수 있는 금액 안에서 분수에 맞는 물건을 찾아라

예고등기 등기권인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 이미 말소된 등기의 회복을 위한 소송이 법원에 제기된 경우 해당법원에서 관할 등기소에 맡겨 소송이 제기됐다는 취지를 등기함으로써 그 부동산에 관한 법률행위를 하려는 제3자에게 손해를 입을 수 있다는 것을 경고하는 등기. 명도소송  명도란 쉽게 말해 비워주는 것입니다. 토지나 건물을 점유한 사람이 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것을 뜻하는데 세입자에게 명도하라는 강제집행을 진행하기 위해 내는 본안 소송.   경락잔금  경매로 낙찰 받은 부동산에 대한 잔금을 대출해주는 것으로 소유권 이전과 동시에 대출해준 금융권에서 1순위로 근저당을 설정합니다.   테마형 경매 부동산을 잘 고르려면…   테마형 경매, 고가의 영업권 신고만으로 확보  경매시장에서 ‘테마형’ 부동산이란 부동산 수요자들이 일반적으로 투자하는 주택과 상가와 달리 특정한 사업 목적을 갖고 건물의 주제(테마)나 업종을 선택해 건축한 수익성 부동산을 말한다. 주로 주유소·숙박업소·주차장·예식장‧아파트형 공장 등을 말하며 지역의 입지에 맞게 최유효 활용과 개발을 통해 수익성을 이끌어내려는 특수 업종의 투자대상물을 말한다. 테마형(특수 업종) 경매부동산의 낙찰 사례로는 외환위기 이전에 땅을 가진 지주들이 철저한 영업수익과 장래 투자성 분석 없이 마구잡이로 사업용 건물을 지었다가 사업에 실패해 경매에 넘겨지는 일들이 속출했다. 최근에도 부동산 침체의 골이 깊어져 수익성 부동산 사업에 실패하는 사람들이 늘면서 테마형 부동산들이 경매시장에 꾸준히 나오고 있다.  서울·수도권에서 경매에 부쳐지는 이런 사업 용도의 부동산들이 한 달이면 400∼500건에 달하고 이런 물건을 노리고 경매시장에 뛰어드는 전문 투자자들도 꾸준히 늘고 있다. 테마 부동산을 찾는 주요 수요자들은 중대형 자금 보유자, 공동 투자자들로 주로 물건 공급이 풍부한 경기 침체기 때를 노려 값싸게 사서 높은 수익을 올리려는 투자자들이 대부분이다.   ◆싸게 낙찰 받아 기존 영업권 모두 확보 특수 업종 경매물건은 일반인들의 관심이 쏠리지 않는 틈새 종목이며 경매 입찰공고상 용도를 확인하기 쉽지 않아 투자대상 물건을 쉽게 찾기 곤란한 비인기종목이다. 한 물건 당 입찰자가 2~3명에 불과해 입찰 경쟁률이 낮고 낙찰가율도 통상 60~70% 선으로 감정가의 2/3 수준이다. 아파트 주택과 달리 덩치가 큰 부동산이라 낙찰가율도 떨어지는 추세다.수익성 부동산은 매달 고정수익이 발생하는 탓에 매매가가 턱 없이 비싸 투자에 엄두가 나지 않는다. 그러나 경매에 부쳐진 매물은 감정가가 시세를 반영하지 못해 현저히 낮게 평가돼 감정가에 매입해도 수익성이 보장되는 게 대부분이다. 생산용 및 영업용 부동산은 고가의 기존 시설과 영업권을 모두 확보할 수 있다. 약간의 건물의 개보수를 거쳐 즉시 영업하거나 임대를 줄 수 있어 새로 건물을 짓는 것보다 훨씬 유리하다. 기존 부동산을 그대로 인수하게 됨으로 신규 개점할 때 각종 인허가 과정이 생략돼 시간과 비용이 절약된다. 보통 경매로 취득하면 신고만으로 기존 사업자의 지위를 승계하는 것이 원칙이다. 또 부동산 소유주가 직접 운영하는 직영체제의 부동산이어서 권리관계가 까다롭지 않은 게 보통이다. 임차인이 있어도 간단한 인도명령 대상인 경우가 대부분이다.테마형 경매 부동산을 잘 고르려면 우선 경매입찰 정보에서 물건의 ‘용도’란의 종별을 살펴봐야 한다. 경매 정보지나 감정서에 대체로 특수용도 부동산의 종별이 기재돼 있다. 특별한 종별이 없이 ‘근린’ 또는 ‘기타’라고 표기된 경우도 많다. 층별 면적란에 세부 종별이 기재되지 않는 경우가 있다. 정확하게 종별을 확인하려면 감정서 상의 사진에서 유심히 살피고 현장을 통해 종별과 용도를 확인해 봐야 한다.  시설의 용도가 정확히 표기되지 않은 경우에는 집행법원에서 일반인에 열람하는 ‘부동산의 현황 및 점유관계조사서’를 보면 해당 부동산의 내부구조(도면)와 첨부된 사진을 보고 알 수 있다. 이 조사서에 실제 이용용도가 밝혀진다. 입찰 전 서류조사와 법원의 입찰진행 기록의 열람을 마치고 현장조사를 거쳐 투자자의 목적과 방향에 부합하는 지를 확인하고 해당 부동산을 찾는 수요와 소비층은 많은지 등 종합적으로 검토 후 투자를 결정해야 한다.특수용도의 부동산을 잘 고르려면 경매진행 중 취하 가능성이 적은 물건을 골라야 한다. 즉 경매를 부친 근저당권자(채권자)의 채권청구액이 부동산의 가치에 비해 많은 물건을 고르는 것이 원칙이다. 부동산의 가치에 비해 저당권이나 가압류금액이 적거나 청구액이 적은 경우 채무자는 현금유통이 원활한 편이어서 쉽게 채무변제를 통해 경매 자체를 취하시킬 수 있다.    ◆테마, 종목별로 투자전략 달라  특수 개별업종의 부동산은 종목에 따라 투자전략이 달라야 한다. 주택과 상가 등 일반 경매 물건과 달리 훨씬 까다롭고 신중하게 물건을 선정해야 낙찰 후 활용가치를 얻을 수 있어서다. 꼼꼼한 현장답사와 함께 충분한 물건 분석 과정을 거치고 난 후 가장 확실한 투자전략은 유사 동종업계 경영자나 사계 전문가에게 투자 자문을 받아보는 게 유리하다.  아파트형 공장의 경우 전체 건물 규모는 연면적 6,600㎡ 이상으로 중형 공장 이상이고 엘리베이터․창고 등 생산에 따른 간접시설을 구비한 공장 내 구분 공장을 고르는 게 좋다. 또 관리비가 적고 층고가 높은 물건을 골라야 한다. 토지의 용도지역이 공업지역 내 소재하고 중소형 공장밀집지역 내 위치해야 한다.목욕탕과 숙박업소는 건축된 지 오래되지 않고 건물의 내․외부 상태가 양호한 물건을 고르는 게 핵심이다. 건물이 오래돼 보수가 필요한 경우 개보수 비용 등 추가비용이 많이 들어  수익성이 떨어진다. 숙박업소는 유흥가나 역세권, 업무지역 인근에 소재한 물건을 고르는 게 좋고 찜질방은 신흥 역세권 주변이나 업무지역, 주택밀집지역 내에서 유사 경쟁시설이 없는 곳에 위치한 물건이 투자성이 있다.  주유소는 도로상태가 중요한데 통상 간선도로나 20~30m 큰 도로변에 위치한 물건을 고르는 게 투자의 핵심이다. 주유소 거리제한 철폐로 우후죽순으로 생긴 주유소로 인해 최근 수익성이 떨어지고 있다. 경쟁 주유소와 거리가 많이 떨어진 물건을 고르되 도로교통이 원활한 수도권이나 중소도시 외곽지역 내 물건을 고르는 게 유망하다.  특수 부동산은 이름 그대로 특별(?)한 물건이 많아 함정도 많다. 권리관계가 단순한 주거용 부동산에 비해 특수 부동산의 일부 종목 중에는 각종 복잡한 권리의 이해관계가 얽혀 있는 경우가 있다. 따라서 낙찰로 인해 소멸되지 않는 등기부상 선순위가등기, 선순위가처분, 예고등기, 환매등기 등이 많다. 또 경락으로 인해 새로운 권리관계가 성립되는 법정지상권 등이 있으므로 입찰 전 권리내용을 세밀하게 분석해야 한다.  여러 세입자가 얽혀 있는 고가의 부동산이거나 이해관계가 얽힌 복잡한 경매물건인 경우 세입자들의 명도저항이 심할 수 있다. 대형 수익성 부동산일수록 거액의 인테리어 비용이나 시설비, 권리금을 들여 입주한 경우가 많다. 낙찰자는 충분한 시간을 갖고 세입자 대처방안을 강구해야 한다. 되도록 미리 세입자 문제를 푸는 방법을 찾아내는 것이 좋다.  경매대상 물건 중에는 영업상 중요한 부분(예 : 주유소의 저장탱크, 목욕탕의 시설창고 등)이 경매 외 대상으로 감정평가서에 제외되는 경우가 있다. 경매의 종물(從物)임을 인정받기 위한 소송을 거쳐야 하는 수도 있으므로 반드시 감정평가서에 주요 부분이 감정에 포함되었는지를 확인해야 한다. 경매 진행 중인 물건 중에는 시설이 노후화됐거나 영업환경이 안 좋아 경매 처분되는 경우도 여럿 있다. 지역 여건과 부동산의 내∙외부 상태, 경영 또는 영업상태 등을 꼼꼼히 살펴야 한다.  특수 용도의 경매물건은 매매사례가 많지 않아 정확한 시세파악이 매우 어렵고 정확한 임대료, 관리비 명세를 찾기가 쉽지 않다. 따라서 적정 응찰가를 결정할 때는 최소 1~2회 이상 유찰해 가격의 거품을 없앤 후 응찰해야 수익성이 있다. 투자경험이 없는 초보 투자자는 특수부동산 경매정보가 한정돼 정보수집 자체에 어려움이 많다. 되도록 특수 업종의 전문가나 투자경험자, 경험이 많은 부동산 컨설턴트에게 미리 조언을 얻거나 물건에 대한 전문지식을 충분히 익힌 후에 입찰에 참여해야 한다.

개발행위-허가대상   건축물의 건축 또는 공작물의 설치   토지의 형질변경(경작을 위한 토지의 형질변경을 제외한다)       ○ 절토ㆍ성토ㆍ정지ㆍ포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유 수면의 매립.     토석의 채취     ○ 흙ㆍ모래ㆍ자갈ㆍ바위 등의 토석을 채취하는 행위(토지의 형질변경을 목적으로 하는 것을 제외)   토지분할(건축법 제57조에 따른 건축물이 있는 대지를 제외한다)       ○ 녹지지역· 관리지역· 농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 허가· 인 가 등을 받지 아니하고 행하는 토 지의 분할 ○ 건축법 제57조 제1항에 따른 분할제한 면적 미만으로의 토지의 분할 ○ 관계 법령에 따른 허가·인가 등을 받지 아니하고 행하는 너비 5m 이하로의 토지 분할     물건을 쌓아 놓는 행위       ○ 녹지지역·관리지역 또는 자연환경보전지역 안에서 건축물의 울타리 안(적법한 절차에 의하여 조성된 대지에 한한다)에 위치하지 아니한 토지에 물건을 1월 이상 쌓아 놓는 행위 < 유치권양도양수가능여부? > 질문 건설회사가 공사비를 못받아 유치권을 행사하던중 재정난으로 차용하던 건설회사의 채권자로 부터 유치권을 양도 양수 해달라고 해서 그렇게 해 주었는데. 유치권이 양도 양수 가능하며? 문제점은 없는지? 또 건설회사와 양도 양수 받은 건설회사의 채권자중 누가 더 유치권 성립여부가 유리한지? 답변 1. 유치권의 양도 유치권은 담보물권으로서 우선변제권을 제외한 담보물권의 특성을 갖습니다. 따라서 수반성을 가지며 유치권에 의하여 담보되는 채권이 이전되는 경우 유치권도 함께 이전할 수 있다고 봅니다. (이에 대해서 활발한 논의가 아직은 없으므로 반대하는 의견이 있을 수도 있습니다. 아직 판례는 없는 것으로 보입니다.) 물론 목적물에 대한 점유도 같이 이전되고 계속적인 점유가 이루어져야 합니다. 유치권만의 양도는 허용되지 않습니다. 2. 누가 행사하는 것이 유리한지 채권이 양도되는 경우 민법 제 450조에 의한 통지와 승낙을 하여야 합니다. 또한 양도인에 대한 사유로 양수인에 대하여 대항할 수 있으므로 양수인 즉 건설회사의 채권자가 건설회사보다 유리한 것은 하나도 없습니다. 소송으로 가게될 경우를 상정하면 채무자, 건설회사, 건설회사의 채권자가 모두 관여해야 한다는 점에서소송이 복잡해질 수도 있습니다. 이런 점이 아직 판례가 발견되지 않는 이유일 것 같습니다. 그리고 마지막으로 유치권의 양도가 법문상 명확하게 허용되는 것도 아니고 판례도 없으므로 이것이 인정되지 않는 만의 하나의 경우에는 망하는 겁니다. 그러니 건설회사가 그냥 유치권을 행사하는 것이 당연히 안전하고 유리하지요. 다만 채권자가 건설회사를 못 믿으면 양도해 볼 밖에요. 궁금증이 좀 풀리셨나요!!! 열심히 배웁시다. 경매를 배우는 사람들 화이팅!!^^