2004-06-21
전원주택의 메카로 구입이 까다로운 만큼 만족도는 높아 미세하지만 지가는 꾸준한 상승세
양평군은 언제 찾아가도 아름답다. 남한강과 북한강이 두루 흐르고 산세도 좋은데다, 수도권과 가깝다는 최고의 이점 때문에 전원주택지로는 큰 인기를 얻고 있는 지역이다. 그러나 전체면적의 70%가 상수원특별대책지역으로 지정되어 있는 만큼, 규제가 많아 집을 짓기에는 까다로운 점이 한둘이 아니다. 전문가들은 ‘양평에 집을 마련하기 위해서는 적어도 1, 2년간의 꾸준한 답사와 언제 변동할지 모르는 법관련 사항을 숙지하는 준비’가 필요하다고 당부한다.
전원주택을 꿈꾸는 많은 이들이 그 첫 번째 집터로 양평을 꼽는 데는 그만큼 특별한 이유가 있다. 첫째는 환경법에 의한 영향으로 공장이 들어설 수 없어 맑은 공기와 깨끗한 자연환경이 지속적으로 보존되어 왔다는 점, 둘째는 개발억제로 아파트 단지 등 대규모집단주거시설이 들어 설 수 없다는 점이다.
그러나 특별한 천혜의 환경을 유지해온 만큼 토지구입과 건축허가가 까다로운 것이 사실이다. 상수원 보호와 각종 규제들로 준비해야 할 서류도 많고 자격요건도 제한적이라는것을 알아둬야 한다.
■ 지가 동향
양평군의 부동산시장은 타 지역과는 사뭇 다르다. 투기로 인한 가격폭등도 없거니와 경기침체와 정부의 투기억제책에 의한 가격하락도 없다.
지난해 토지거래허가구역으로 묶인 후 가격하락이 예상됐지만, 지난해 겨울에 비해 5%이상 상승한 것으로 조사되었다.
허가제실시 이후 실거래가 신고에 따른 양도소득세 증가로 인한 심리적 요인이 가격상승을 주도한 첫 번째 요인으로 지목된다. 또한 출퇴근 가능지역과 귀농정착 선호지역인 일부 특정지역의 가격오름세가 두드러져 전체 양평 토지가를 끌어올린 것으로 해석된다. 국토이용및관리에관한법률의 시행으로 무분별한 개발이 차단됨에 따라 개발가능부지가 축소되어 본격적으로 시작되는 전원시대의 주택부지공급물량이 시간이 흐를수록 부족해 질 것이라는 전망이 지가상승에 반영된 것이다.
이런 와중에 지난 9월 15일, 양평군이 토지거래허가구역에서 풀리게 되면서 양평땅을 찾는 발길은 더욱 분주해져 앞으로도 꾸준한 미세상승은 지속될 전망이다.
■ 교통여건
중앙선이 양평군을 동서로 횡단하고, 서울~강릉간 국도가 동해안의 양양ㆍ주문진ㆍ강릉까지 연결되어 있다. 여주~포천 간 국도가 여주ㆍ양평ㆍ포천ㆍ전곡ㆍ파주 등을 이어주고, 남양주시ㆍ서울시ㆍ성남시ㆍ이천시를 지나는 국도가 있어 교통이 편리하다.
현재 중부내륙고속도로(포천-양평-여주-양평-충주-문경-구미)가 공사 진행 중인데, 이 가운데 여주~장호원 간 도로공사는 완공되었고 2006년까지 여주~양평간 고속도로가 완공될 예정이다. 또한 올해 공사가 시작된 서울~춘천간 고속도로도 2007년 마무리될 전망이다.
Mini Tip-1 출퇴근용 전원주택은?
1구간은 서울의 강남권과 강북권을 진출입하는 도로로 서종면·양서면·옥천면을, 2진입도로는 강동지역과 성남 수원지역으로 진출입하는 도로로 강하면·강상면 부근의 주택이 시간단축에 유리하다. 출퇴근을 해야 하는 경우라면 5분도 아까운 시간이다.
서울에서 양평군으로 진입하는 2개 구간의 도로
▶ 제1구간 (6번 국도 이용 진입) 35분 소요
서울 천호동 → 올림픽대로 → 팔당대교 → 남양주 → 양수리(23km) → 옥천 → 양평읍 (총43km소요)
▶ 제2구간(88번국도 이용 진입) 40분 소요
서울 천호동 → 중부고속도로(하남) → 퇴촌 → 강하면 전수리 → 양평읍(총48km)
■ 각종 법제
팔당댐은 수도권 시민의 상수원이다. 이 때문에 양평군은 상수원오염방지를 위한 3개의 환경관련법(환경정책기본법, 한강법, 수도법)이 저촉되고 있다.
특히 수질보전특별대책 1권역, 2권역은 환경정책기본법에 의한 특별대책으로 권역별 분류에 따라 오염물질배출량을 엄격히 제한하고 있다.
▶ 수질보전 특별대책1권역- 총 7 읍·면 (371.62㎢)
양평읍 (41.39) / 강상면 (37.89) / 강하면 (41.40) / 양서면 (59.46) / 옥천면 (66.23)
서종면 (92.31) / 개군면 (32.44)
▶ 수질보전 특별대책 2권역- 총 4 면 (242.72㎢)
용문면 (101.04) / 청운면 (18.53): 여물, 비룡 / 단월면 (49.13): 향소, 부안, 덕수, 보룡, 봉상, 삼산 / 지제면 (73.42): 송현, 월산, 지평, 망미, 대평, 곡수, 수곡, 옥현
Mini Tip-2 1권역에 건축시 유의할 점 3가지!
▶ 1권역에서 주택을 건축하기 위해서는 1권역 내에 세대주를 포함한 2인 이상이 6개월을 거주한 후 주택 건축허가가 가능하다.
예) 서울에서 주소지를 두고 있는 사람이 2003년 2월 30일 농지 또는 임야를 구입하였다면 동년 2월 31일 양평군으로 주소지를 옮기고 6개월 후인 동년 8월 31일 이후에 건축허가 신청이 가능하다.
▶ 1권역에서는 1세대 1주택 허가를 원칙으로 한다.
▶ 1997년 7월 이후 거주자는 47평 이하만 건축이 가능하다.
※ 2권역 또는 제외지역에서는 주소지 이전 없이 임야 또는 농지를 구입 후 즉시 허가 신청이 가능하다.
▶ 수변구역은 국내에 처음 도입한 제도로, 상수원 수질관리에 직접적으로 영향을 미치는 상수원 인접지역의 하천변에 공장·축사·음식점·숙박시설 및 목욕탕 등 오염물질을 많이 배출하는 시설이 새로이 들어서지 못하도록 하는 것이다. 남한강과 북한강의 1km 주변으로 개발제한구역, 군사시설보호구역, 하수처리구역 등은 제외되었다.
Mini Tip-3 수변구역에 집짓기 어려운가?
수변구역 지정은 오염을 많이 발생시키는 건축물의 입지를 제한하기 위한 것으로 일반 주택을 건축하기 위한 개인에게 미치는 영향은 거의 없다. 기존 건축물의 신·증축, 용도변경 및 일반주택, 농가주택, 사무실, 소매점 등의 일반적인 건축은 가능하다. 단, 오폐수처리시설비용인 3백~4백만원 정도를 추가부담해야 한다. 수변구역은 강변에 인접한 지역이기 때문에 환경보호와 멋진 풍광을 위해서는 그다지 아깝지 않을 금액이다.
팔당, 대청호 상수원수질보전특별종합대책 개정안(2003. 5. 15)
■ 유형별 인기지역 체크
■ 수질보전 특별대책 1권역내에서
◎ 오,폐수배츨시설과 관련 800㎡ 이상의 창고 입지불허
◎ 1일 폐수용량 500㎡에서 200㎡로 강화
◎ 기존 건축물의 용도변경 제한
◎ 건축허가 요건강화
- 6개월 이상 실제거주 및 주민등록이 되어 있어야 하며 지역통ㆍ반장과 현지 10년 이상 거주자 3인의 확인서 및 납세자료, 자녀재학증명서 증빙서류제출
◎ 필지분할제한
- 필지분할로 인한 잔여토지의 건축허가불허를 현지인에게는 제외적용하였으나 현지인에게도 적용
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▒ 읍ㆍ면 단위 지역분석 및 토지동향 |
▶ 전지역이 환경법에 저촉받는 수질보전 특별대책1권역
▶ 문호리에서 수입리로 이어지는 북한강변도로에 양평군 최대의 카페촌 형성
▶ 양평군 전원주택 인기 1순위 지역으로 문호리ㆍ 수입리ㆍ 수능리 3개 지역이 인기가 높다
▶ 수입리 벽계천, 문호천, 수대울계곡이 있으며 화야산, 중미산, 청계산 등이 유명하다
▶ 북한강변에 위치한 문호, 수입리는 교통진입여건이 좋은 편이나 내륙에 위치한
정배도장, 노문, 명달지역은 도로가 좁고 산림이 깊어 출퇴근지역으로는 적합하지 않다
▶ 문호리에 하수종말처리장이 위치해 있다
▶ 수입리, 노문리, 명달리 계곡이 대표적인 펜션지역
▶ 대지는 평당 40~120만원선, 전,임야는 15~40만원선.
■ 양서면
▶ 전지역이 환경법의 수질보전특별대책 1권역에 저촉
▶ 양수, 용담, 부용, 신원, 도곡리의 일부지역이 도시지역, 개발제한구역에 저촉
▶ 전지역이 6번국도에서 진입여건이 좋음
▶ 경관은 남한강변을 끼고 있는 대심, 복포리 지역이 좋으며 그 외 지역은 순수 농촌형지대
▶ 전원주택 인기지역으로는 대심, 복포, 국수, 중동리
▶ 양수, 신원, 국수의 3개 전철역 통과
▶ 대지는 150~200만원선, 전,임야는 20~40만원선.
■ 강하면
▶ 전지역이 환경법의 수질보전특별대책 1권역에 저촉
▶ 강변을 바라보는 전수리지역을 중심으로 전원주택단지 밀집
▶ 전지역이 북하향 경사지로 산림이 많으며 농가와 전원주택이 혼재한 형태 .
▶ 하천으로는 성덕천이 있으며 바탕골소극장, 힐하우스 등이 유명하다
▶ 서울에서 진입여건은 다소 불편한 편
▶ 운심리를 제외한 전 지역이 북향으로 일조권은 떨어짐
▶ 대지는 평당 40~100만원선.
■ 옥천면
▶ 전지역이 환경법의 수질보전특별대책 1권역에 저촉
▶ 아신리 기곡강변마을에 카페, 숙박시설촌이 형성
▶ 양평군에서 계곡에 진입할 수 있는 도로여건이 가장 발달되어 있는 지역
▶ 용천리계곡, 사나사계곡이 있으며 한화콘도 중미산, 유명산이 위치하고 있다.
▶ 용천리, 신복리지역이 전원주택지로 유명, 사나사 계곡이 펜션지역
▶ 대지는 평당 20~30만원선, 전,임야는 10~15만원선.
■ 강상면
▶ 전지역이 환경법의 수질보전특별대책 1권역에 저촉
▶ 서울에서 출퇴근 지역으로는 다소 거리가 있어 전원거주형에 알맞는 지역
▶ 강변지역 화양리, 교평리를 제외하고는 전망과 주거여건은 다소 불편
▶ 송학리, 신화리, 대석리, 세월리가 인기지역이며 교평리, 화양리의 전원주택단지가 유명세
▶ 대지는 25~50만원선, 전,임야는 20~30만원선.
■ 양평읍
▶ 6번 국도와 중앙선 철도가 읍의 중앙을 동서로 횡단
▶ 2005년 완공되는 수도권 순환 경전철도 통과할 예정
▶ 전 지역이 환경법의 수질보전특별대책 1권역에 저촉
▶ 대지는 35~50만원선, 전,임야는 10~15만원선.
■ 단월면
▶ 일부지역 환경법에 저촉 안 됨
▶ 양평군에서 홍천강으로 진입하는 관문지역
▶ 산세가 험하고 계곡이 깊어 전원생활에는 불편한 지역
▶ 청정계곡과 아름다운 자연환경이 특색
▶ 교통, 교육, 생활환경은 불편한 지역
▶ 대지는 15~20만원선, 전,임야는 5~10만원선.
■ 용문면
▶ 전지역이 환경법의 수질보전특별대책 2권역에 저촉
▶ 자연환경보전지역이 넓게 분포되어 개발가능한 준농림지역이 적음
▶ 양평군 최고의 산과 계곡을 보유한 지역
▶ 도로망은 잘 발달되어 있으나 도로가 협소하여 다소 불편함
▶ 귀농형, 주말휴양용으로 최적의 환경과 조건을 갖추고 있는 지역
▶ 연수, 중원계곡은 펜션 1급지
▶ 대지는 15~50만원선, 전,임야는 5~15만원선.
■ 개군면
▶ 신내천 주변과 남한강변의 하자포리, 구미리 등이 인기 전원주택지역
▶ 출퇴근은 힘들며 귀농형 전원주택지역으로 적합
▶ 양평읍이 10분 거리로 편의시설로의 접근성은 무난한 지역
▶ 전지역이 환경법의 수질보전특별대책 1권역 저촉
▶ 대지는 20~40만원선, 전,임야는 15~20만원선.
■ 청운면ㆍ양동면ㆍ지제면
양평읍 동, 남측에 위치한 청운면과 양동면, 지제면은 양평읍에서 20-35km 거리에 위치하며 서울에서는 약 50여분이 소요된다. 서울에서 거리가 멀고 발달된 도시가 없으며 알려진 명소들이 없는 전형적인 농촌으로 귀농형으로 적합한 지역이다. 교육, 생활환경이 불편한 편이고 양동면은 양평군에서도 오지로 비포장 도로가 많아 농장(원)형 부지로 적합하다. A급 50만원 / B급 30만원 / C급 15만원
자료협조ㆍ양평부동산컨설팅 031-773-8808
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