토지공사 땅매입 성공사례

부동산 투자 성공사례는 우리 공사에서 분양한 토지들의 활용사례를 찾아 토지 매입동기, 건축과정, 임대 및 투자수익 등 일련의 과정을 소개함으로써 고객들에게 정보를 제공하고자 합니다.
다만 개별 필지별로 건축상황이 다를 수 있으므로 자세한 사항은 확인하시기 바랍니다.

원주구곡지구 준주거용지


< 건물 개요 >
□ 위 치 : 강원도 원주시 단구동
□ 면 적 : 대지 150평 연면적 375평 (건폐율 50%,
용적율 250%)
□ 규 모: 지하1층 지상4층
□ 구 조: 시멘트벽돌조

원주에서 부동산업(중개, 건축업) 종사경력 15년인 L씨, 그동안 타인소유 건물의 일부를 임차하여 소규모 부동산 중개업을 생업수단으로 운영해 오던 L씨는 국내의 경제 전반이 극도의 침체기에 빠져 어려움을 겪던 '98년 하반기 삶의 전기를 모색하기로 작심했다.
언제나 남의 말로만 들리던 '위기는 곧 찬스'라는 말의 의미가 그때처럼 진지하게 받아들여진 적이 없다던 것이 L씨의 회고담이다. 그는 당시 보유중이던 현금 5억원으로 준주거용지를 매입·건축하고, 100% 임대분양에 성공하여 지금은 16억원 이상 호가하는 강원도 원주의 요지에 입지하고 있는 4층 상가건물 임대사업자로 성공한 케이스이다.

○ 장래성 있는 토지 싸게 매입

< 사업 개요 >
□ 위 치: 강원도 원주시 명륜, 단구, 무실동 등
□ 사업기간: '92. 12. 28 ~ '97. 12. 31
□ 면 적: 1,417천㎡(428천평)
□ 계획인구 및 세대수: 5,858인(1,775호)

내 소유의 건물을 지어 안정적 수입원을 확보해야겠다는 생각에 투자대상을 물색하고자 나름대로 시장조사를 해본 결과, 공공기관이 계획적으로 개발한 택지개발사업지구내 토지를 매수하기로 결정했다.
그 이유는 가격이 적절하고 기반시설이 완비되어 토지사용이 수월하다는 장점에다 사전에 계획하여 대단위로 조성된 주택단지라면 수요자의 높은 선호도를 바탕으로 지역내 최고의 주거단지로 자리매김 될 것이 확실시 된다는 판단이 섰기 때문이다. 게다가 대규모 아파트 단지 등 배후여건이 든든하여 풍부한 임대 수요가 기대될 뿐만 아니라 시간이 경과함에 따른 토지가치 상승과 그에 따른 시세차익도 적지 않을 것이라는 판단 또한 크게 작용하였다.
마침 원주에 원주 구곡·단관지구 택지를 분양중이었는데, IMF사태 이후 극심한 경기침체로 택지의 매각부진에 시달리고 있어 가격할인, 무이자할부, 대출알선 등 여러 가지 판매촉진 방안들을 제시하였다.
사실 수요자입장에서는 이보다 더 좋은 조건은 없겠다는 생각이 들 정도로 좋은 기회라 여겨져 L씨는 결국 아파트 단지와 상업용지가 한데 몰려 있는 구곡지구 준주거용지를 매수하기로 결정했다. 입지여건이 좋은 토지를 선점하는 것 또한 투자수익을 높일 수 있는 중요한 요소라는 생각이 들어 결정을 빨리 할 수 있었다.

○ 조건좋은 대출금 및 할인조건 투자비로 활용

투자수익율은 '최소 투자, 최대 회수'를 얼마나 잘 실현하느냐에 따라 달라질 수 밖에 없다. 원자재를 싼 값에 구매하고 완성품을 비싸게 공급하면 된다는 평범한 말이 그야말로 말같이 쉽지 않음을 실감하며 사업을 검토해 보았다.
당시 보유현금이 5억2천만원에 불과했던 L씨는 토지대금의 70%까지 금융기관 대출을 알선해 준다는 자세한 설명을 듣고 토지매입에 나섰다.
L씨는 지난 '98년말 면적 150평 가격이 4억원인 준주거용지를 계약과 동시에 대금을 완납하는 조건으로 토지대금의 30%를 할인받는 등 기타 판촉방안에 따른 혜택을 모두 받아 2억6천7백만원에 매입완료하고 바로 소유권을 이전 받았다.
건물은 이듬해인 '99년 9월 지하1층, 지상4층 규모로 완성하였는데 설계비 포함 총6억1,800만원이 소요되었다.
토지매입과 건물 신축에 따른 각종 세금으로 3,548만원을 납부하여 총9억2,048만원이 투자되었는데 건축자금 등 부족한 자금은 농협에서 4억원을 대출받아 충당할 수 있었다.
건물은 대지면적 150평에 건폐율 50%, 용적률 250%를 적용한 연면적 375평 규모(각 층별 75평)로 임대용 점포 14개와 L씨가 직접 거주하는 주택(25평)으로 구성하였다.

○ 건축준공과 동시에 100% 임대성공

이렇게 완성된 건물은 건축준공과 동시에 100% 임대완료 되었다. 목이 좋은 곳에 자리잡은 영향이 컸다고 생각된다. 층별 임대현황은 지하75평 점포2개, 지상1층 75평 소형(각 11평) 점포 7개, 2층 75평 점포 2개, 3층 75평 점포 2개,
4층 50평 점포 1개이다.
결국 임대보증금으로 총 4억3,500만원을 회수하고, 월임대료로 780만원의 수입을 올릴 수 있게 되었다.
층별 임대보증금(월임대료) 현황은 지하 4,000만원(170만원), 1층 2억1,000만원(340만원), 2층 9,500만원(140만원),
3층 7천만원(70만원), 4층 2,000만원(60만원)이다.

○ 투자성적표

신축한 건물이 100% 임대완료됨에 따라 L씨는 연임대료 9,360만원(월780만원×12개월)과 임대보증금예치에 따른 이자수입 1,740만원(4억3,500만원×연리4%)을 합한 총 1억1,100만원의 연간수입을 올릴 수 있게 되었다.
연간 총수입금에서 기회비용(5,082만원)을 제외하고 나면 순수입은 6,018만원으로 자기자본 대비 투자수익률이 11.5%에 이른다.
금융기관 금리보다 3배 이상 높은 안정적 수입원을 확보하여 대성공을 거둔 셈이다. 더욱이 건물의 현재 시세가 16억원을 호가하고 있어 매각시 큰 차익이 예상되고 있을 뿐만 아니라, 상당기간 미매각 되고 있던 주변의 상업용지와 준주거용지가 최근 100% 분양 완료되어 건축 이 활발하게 이루어지고 있어, 상권형성이 완료될 경우 임대료는 물론 건물 등 자산가치의 추가상승이 전망되고 있다.
<투자 수익 분석>
구 분 금 액 비 고
투자비(가) 토지대금(A) 26,700만원
건축비(B) 61,800만원 설계비 포함
제세금(C) 3,548만원
소계 92,048만원
기회비용(나) 자기자본 이자비용(ㅌ) 2,082만원 52,048×4%(연예금이자율)
대출이자(F) 3,000만원 4억×7.5%(연대출이자율)
소계 5,082만원
수입(다) 임대수입(H) 9,360만원 780만원×12월(1년)
임대보증금 이자수입(I) 1,740만원 43,500만원×4%(연예금이자율)
소계 11,100만원
순수익(라) 6,018만원 라=수입(다)-기회 비용(나)
투자수익률(마) 연11.5% 마=(라÷자기자본52,048만원)×100


○ 투자포인트

L씨는 IMF시대 극도의 경기침체기를 변신의 기회로 역이용하여 성공한 특수한 케이스라 하겠다.
그러나, 경기상황이 변하더라도 한가지 확실한 것은 택지개발사업지구 내 택지를 매입하면 일단 성공의 가능성이 높다는 점이다.
택지개발지구는 생활에 필요한 각종 도시기반시설이 완비 된데다 사람들의 이동경로 등을 고려하여 각종 용도별 토지 를 효율적으로 배치하므로 이용이 편리하고 쾌적하며 장래 투자가치가 더욱 상승하는 사례를 주변에서 많이 목격해 온 L씨다. 게다가, 시장여건에 따라 수시로 바뀌는 판매관련 제도도 눈여겨 볼 대목이다.
L씨가 가격할인, 중도금대출알선 등 유리한 조건을 활용할 수 있었던 것이 좋은 본보기라 하겠다.
그리고, 토지는 큰 돈을 필요로 하는 만큼 알뜰히 돈을 모아 우선 종자돈을 만들고 적정수준의 자금차입을 통한 투자 기회를 모색해 보자.
택지개발지구처럼 배후상권 등 주변여건이 완벽하게 갖춰 지는 곳이라면 L씨처럼 변신에 성공할 가능성이 높다.

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