청약통장 100% 활용하려면....

청약통장 100% 활용하려면…

헤럴드경제 2005-06-04 10:26

	수혜 아파트 어디? 강변건영 아파트 뚝섬 서울숲 조성 서울을 상징하는 명물

他 지역 청약땐 `평형` 맞춰야 가능

납입액 범위내 저축서 예금 변경도

최근 서울 상암지구와 인천 송도신도시 내 아파트가 높은 경쟁률로 1순위 마감된데 이어 7일부터는 강남권 등 유망 재건축 단지가 대거 포함된 서울 5차 동시분양 청약이 시작된다. 이어 잠실 포스코더?, 목동 삼성트라팰리스 등 유망 주상복합도 선보인다. 11월에는 초미의 관심사인 판교신도시 분양이 예고된 상태다. 그 어느 때보다 치밀한 청약전략 수립이 필요한 이유다. 청약통장을 100% 활용하기 위한 `청약테크`를 알아본다.

▶청약통장의 종류= 청약예금 및 청약부금, 청약저축 등 3가지가 있다. 청약예금은 민영주택(전용 25.7평 이하 민간건설 중형 국민주택 포함), 청약부금은 민간건설 중형 국민주택 및 전용 25.7평 이하의 민영주택에 대한 청약권이 각각 부여된다. 청약저축은 주택공사나 지자체에서 공급하는 국민주택(민간건설 중형 국민주택 포함)에 우선 청약할 수 있다.

▶타 지역에 청약할 땐 `평형`이 기준= 청약예금의 경우 현 거주지가 아닌 다른 지역에 청약할 때 `예치금액`이 아닌 `평형`이 기준이 된다는 점에 유의해야 한다. 예를들어 35평형에 청약하려면 서울시는 600만원, 인천시는 400만원, 부천시는 300만원짜리 가입자라야 한다(표참조). 만약 인천 1순위서 미달된 35평형에 부천시 1순위자가 청약하려면 인천시와 같은 400만원짜리가 아니라 동일 평형대 청약자격이 주어지는 300만원 통장을 갖고 있어야 한다는 얘기다.

▶청약저축에서 청약예금 전환만 가능= 청약저축은 납입 인정금액 범위내에서 해당 청약예금으로 전환이 가능하지만, 청약예금(부금)에서 청약저축으로 전환은 불가능하다. 청약예금으로 전환하면 청약자격 제한기간 없이 바로 민영주택 청약자격이 발생한다. 다만 청약하고자 하는 주택의 최초 입주자 모집공고일 전일까지 전환해야 한다.

▶더 큰 평형 원하면 청약예금 변경을=만약 서울지역 300만원 청약예금 가입자가 전용 25.7평 초과~30.8평 이하 아파트에 청약하려면 300만원을 추가로 납입한 뒤 1년이 지나야 청약자격이 주어진다. 단, 청약제한 1년간은 변경 전 평형으로 신청은 가능하다.

반대로 전용 30.8평 초과~전용 40.8평 이하에 청약할 수 있는 1000만원짜리 가입자가 32평형(전용 25.7평)에 청약하려면 입주자모집공고일 전에 700만원은 인출하고 300만원으로 낮추면 된다.

그러나 청약예금 증액이나 감액 모두 한번 변경하면 2년 내에는 변경이 불가능하다는 점에 유의해야 한다.

위험천만한 판교 청약통장거래	2005.02.03 11:08
판교 청약통장의 거래는 현행법상 분명히 불법인 것이다. 그럼에도 불구하고 많은 사람들이 일확천금을 노리고 불법에 가담하고 있는데, 필자가 생각하기에는 이들이 그 거래의 위험을 제대로 모르고 있기 때문이 아닌가 한다. 이러한 점에서 청약통장거래가 어떤 형식으로 이루어지고, 법적으로 어떠한 위험이 있는지 살펴보기로 하겠다. 청약통장의 거래는 인증의 형식으로 할 수 밖에 없다. 즉, 얼마의 돈을 주고 분양자의 지위를 사게 되므로, 향후 분양절차와 완공 후 이전등기 절차에 협조한다는 취지의 인증과정을 밟게 되는 것이다. 실제 거래과정에서는, 이러한 약속(인증)을 확인하는 차원에서 “권리서류”라고 하여 매도인의 인감도장이 날인된 여러 가지 서류를 받기도 한다. 그러나 이러한 인증이나 서류수령만으로는 분양권인수 및 향후 이전등기를 담보하기 위한 안전장치가 될 수 없다. 청약통장을 매입하였다고 하더라도, 청약의 자격은 청약통장의 매도인이므로, 분양계약은 청약통장의 매도인 앞으로 할 수 밖에 없다. 결국 청약통장의 매도인이 분양권에 대한 법률상의 권리자가 되는 것이다. 더구나, 이러한 청약통장의 거래를 막기 위해 현행법은 판교의 경우에는 분양계약 후 5년간이나 분양권의 전매를 금지할 예정이라고 하므로, 아파트건설기간이 통상 2년 내지 2년 6개월 정도 소요되는 점에서, 아파트 완공 후 청약통장 매도인 앞으로 보존등기를 받은 후에도 향후 2년 6개월 내지 3년간 이전등기를 받지 못하는 불편을 겪게 되는 것이다. 즉, 청약통장을 매수한 사람은 아파트가 완공될 때까지 분양대금 전부를 청약통장의 매도인 명의로 계속 불입하였는데도, 이전등기가 된 시점이후에도 완전한 재산권행사를 할 수 없게 되는 것이다. 이 과정에서 청약통장의 매도인은, 당초 약속과 달리 향후 분양권의 값이 상승하면 자신에게도 그 댓가를 추가로 나누어 줄 것을 요구하면서 이전등기를 거부하는 억지를 부릴 수 있다. 또, 청약통장 매도인이 분양권이나 자신 앞으로 등기된 부동산을 이중으로 매도해버릴 수도 있다. 이중매도가 이루어질 경우, 매수인으로서는 권리확보가 더욱 곤란해진다. 청약통장의 거래자체가 불법인 관계로 이중매도에 대하여 청약통장매도인을 적극적으로 형사고발하기도 여의치가 않을 수 있다. 이를 보완하기 위한 방법으로 분양권 내지 분양된 부동산에 대한 처분금지가처분을 해 두기도 하지만, 전매가 금지되는 분양권이라는 점이 가처분재판부에 밝혀질 경우에 가처분자체가 받아들여지지 않을 가능성도 있는데다가, 요행히 가처분이 받아들여지더라도 다른 사람과의 처분금지가처분의 선후에 따라서 권리관계가 뒤바뀌는 불안한 처지에 놓이게 된다. 더구나, 처분금지가처분신청행위로 인하여 전매금지기간 내에 전매한 사실이 분양회사측에 드러나게 되는 등 적법하지 못한 거래가 노출될 수 밖에 없는 한계가 있다. 과거에는 분양주체측에서 이러한 불법을 묵인하고 양수인의 권리를 사실상 인정하는 경우도 왕왕 있었지만, 이러한 조치는 요행이 뒤따르는 경우에만 가능한 것이고, 판교의 경우와 같이 분양권전매를 엄단해야한다는 여론이 등등한 지금와 같은 상황에서는 법을 엄격하게 적용하여 분양권거래에 대해 형사고발하고, 전매행위자체를 취소시킬 가능성도 크다고 보아야 한다. 결국, 청약통장의 거래를 통해 이윤을 남기고자하는 시도는 원천적으로 법에 호소하기 곤란한 매우 위험한 투자라는 사실을 유의할 필요가 있는 것이다.
밝은세상(parkss47) 오늘은 내 남은 시간이 시작되는 시간이다.그것은 변함없는 진리이다.

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