수익형 전원주택으로 관심을 끌고 있는 펜션은 주5일근무제와 맞물려 붐을 일으키고 있습니다.
펜션을 직접 운영하는 사람들도 많이 생겨나고 있으며 준비하는 사람들도 많습니다.
인터넷과 신문, 잡지에도 펜션 관련 정보들이 넘쳐나고 있습니다.
이런 정보들은 대부분 펜션이 돈을 많이 버는 사업으로 소개를 하고 있습니다.
펜션이 과연 돈을 버는 사업인지에 대한 마지막 내용을 연재합니다.
펜션 투자비 - '메밀꽃펜션'의 경우
흥정계곡 입구에 있는 '메밀꽃펜션'은 이미 부지가 확보된 상태에서 지난 4월 공사를 시작해 7월 10일 오픈을 했습니다.
부지 300평을 전용 받아 총 60평 규모에 방은 7평 4실, 9평 2실, 11평 1실 등 방이 총 7개인 펜션을 지었습니다.
일반관리비를 제외하고 투자된 비용을 정리해 보았습니다.
· 농지전용대행비 - 1,300,000원
· 대체농지조성비 - 10,217,600원
· 면허세 - 6,000원
· 기초공사 - 10,700,000원
· 지하수공사(암반수) - 8,000,000원
· 건축비(60평) - 206,300,000원
· 정화조공사(20인용) - 3,500,000원
· 심야전기보일러설치(2,700㎉ 500ℓ 2개) - 14,900,000원
· 조경용 나무 및 자재비 - 1,000,000원(시공은 직접 했음)
· 가구 및 집기류 - 10,000,000원
△ 총 투자비 : 265,923,600원(건축주가 직접 공사한 부분들이 많아 실제 공사비는 2억원 정도 들었습니다.)
돈을 벌기 위해 펜션을 한다면 투자비를 최대한 줄이는 것이 효율적이라 하겠습니다.
집과 경관을 놓고 보았을 때 이용률을 높이려면 경관을 택하는 것이 좋습니다.
다시말해 좋은 경곤에서는 집에 대한 투자비를 줄일 수 있다는 이야기입니다.
자연경관이 좋은 곳에서는 집과 관계없이 찾는 사람들이 많습니다.
경치만 좋다면 샌드위치패널 주택이라 하더라도 사람들은 찾아옵니다.
반면에 경관이 받쳐주지 않는 곳에서는 집을 잘 지어야 합니다.
집도 그 자체로 테마가 될 수 있기 때문입니다.
이렇게 보았을 때 자연경관이 좋은 곳에서는 집에 투자를 할 때는 어느 정도 범위에서 할 것인가를 잘 생각해 보아야 합니다.
아무리 많은 투자를 하더라도 비수기와 평일에 이용률을 높이기는 힘들고 집을 형편없이 지었다 하더라도 성수기와 주말엔 방이 모자라는 것이 현실이라면 그 수위조절을 잘 해야 한다는 것입니다.
현재 펜션을 한다고 했을 때 집에 투자하는 일반적인 수준이 평당 300만원 정도입니다.
60평으로 계산했을 때 건축비만 1억8,000만원정도 듭니다.
여기에 집기 등 내부시설과 부대비용, 조경 등을 포함하면 2억5,000만원 정도는 생각해야 합니다.
땅을 구입한다고 하였을 때 강원도의 펜션지로 적당한 지역을 기준했을 때 가격은 평당 20만원정도 갑니다.
500평만 구입을 하더라도 1억원입니다.
결국 부지가 없는 상태에서 펜션을 시작하기 위해서는 3억5,000만원의 비용이 필요합니다.
바꾸어 말하면 3억5,000만원을 들이면 500평 부지에 60평 주택을 펜션용으로 지을 수 있다는 이야기입니다.
60평을 전체 펜션으로 이용한다고 하였을 때 가장 잘 되는 성수기 기준으로 하루 매출은 60만원(평당 10,000원 기준)입니다.
100% 이용률에서 한달 매출은 1,800만원, 1년 매출은 2억1,600만원입니다.(매출1)
비수기를 기준으로 하면 하루 매출은 30만원(평당 5,000원)입니다. 100% 이용률에서 한달 매출은 900만원, 1년 매출은 1억800만원입니다.(매출2)
현재의 시장상황에서 위치가 좋은 곳에서 방 값은 최고수준(평당 10,000원)을 받을 수 있다하더라도 100% 이용률을 가져가기는 힘듭니다.
한마디로 아무리 위치가 좋아도 요금은 최대로 받을 수 있어도 평일에 사람을 불러들이기는 힘들어 100% 이용률은 불가능하다는 이야기입니다. 50% 이용률을 보여도 아주 잘 되는 펜션입니다.
그렇다면 최고수준의 요금을 받는 펜션(매출1)에서 50% 이용률을 보인다면 1년 매출은 1억800만원이고 최저수준의 요금을 받는 펜션(매출2)에서 50% 이용률을 보인다면 1년 매출은 5,400만원입니다.
계산상으로는 3억5,000만원을 투자하여 60평 규모로 펜션을 운영할 때 일년 매출은 잘 되면 1억800만원 안 되면 5,400만원 정도라 가정할 수 있습니다.
이것도 50% 가동률을 기준으로 했을 때입니다.
연중 관리비 1,200만원(월 100만원×12개월)을 제하고 나면 수익은 9,600~4,200만원 정도 됩니다.
3억5,000만원을 투자해 연 9,600~4,200만원의 수익을 얻는다면 현재의 금리 수준으로 보았을 때 그야말로 '대박'입니다.
3억5,000만원을 은행에 예치할 경우 연중금리 0.8%로 계산했을 때 1년에 2,800만원 정도의 이자수익을 얻을 수 있습니다.
그러나 변수는 있습니다.
펜션을 운영하려면 시간과 노동을 투자해야 합니다.
신경 쓸 일도 많습니다.
부부가 운영하지 않는다면 혼자 운영하기는 힘들어 사람을 쓰려면 경비가 지출되어야 합니다.
만약 펜션을 운영하지 않고 이자소득으로 생활을 하는 사람이 전원생활을 한다고 했을 때 어차피 땅과 집은 있어야 합니다.
땅과 집에 투자하고 나면 이자소득은 그만큼 줄어들 것입니다.
결론은 몸과 마음이 피곤하더라도 돈을 벌 목적으로 펜션을 운영한다면 금리 이상의 수익을 얻을 수 있습니다.
땅 값 상승까지 기대한다면 그보다 훨씬 큰 수익을 얻을 수 있습니다.
그러나 전원생활이 목적이라면 부대낄 수 있습니다.
전원생활을 하려면 집은 있어야 하고 그 집을 어떻게 효율적으로 이용할 것인가 하는 것이 전원생활과 수익의 두마리 토끼를 잡는 방법일 것입니다.
두 마리 토끼를 놓고 어느 것을 선택할 것인가 하는 기준을 정하는 것과 판단을 내리는 것은 스스로가 해야 할 것입니다. | |
