판교 아파트 당첨 후 자금마련 어떻게 할까?

서울 목동에 주택을 가진 정모(46)씨는 최근 서울거주 1순위자로서 판교 44평형 아파트에 청약을 마쳤다. 당첨이 된다면 바랄 게 없겠지만 사실 중도금은 물론이고 초기투자금 마저도 아직 준비가 되지 않은 상태여서 고민이 많다. 당첨 이후의 자금운영계획에 대해 걱정이 많은 정씨가 은행 PB센터를 찾았다.

현재 정씨가 보유하고 있는 유동성 자금은 2억원 정도이다. 살고 있는 아파트의 시세는 7억원(대출 3000만원)이고 임대중인 오피스텔은 시세 1억원에 월세 65만원 선이다.

정씨가 44평형에 당첨되었다고 가정할 때 당장 필요한 초기투자금은 2억5000여 만원이다. 오피스텔을 매각해 급한 불을 끄는 방법도 있지만 매매가격에 비해 임대수입이 짭짤한 편이라 매각보다는 오피스텔을 담보로 대출을 받는 편이 유리하다.

2주택자에 대해서는 주택 한 채에만 대출이 가능하지만, 정씨가 소유 중인 것은 아파트와 오피스텔이므로 기존 아파트에 대해 대출이 있더라도 오피스텔을 담보로 추가 대출이 가능하다. 은행권의 적정담보비율을 적용하면 5000만원까지는 대출이 가능하다 .

문제는 중도금이다. 정씨가 입주 때까지 단계적으로 부담할 중도금, 잔금, 채권매입부담액은 5억5000만원 정도다.

자금계획을 세우는 데는 두 가지 방안이 있다. 먼저 보유주택을 담보로 대출을 받는 방법이다. 투기지역 아파트이므로 대출한도는 약 2억4000만원. 오피스텔까지 매도한다 해도 자금은 턱없이 부족하다.

두 번째 방안으로는 당첨된 아파트에 중도금 대출을 신청하는 방법이 있다. 약 3억2000만원 정도 빌릴 수는 있지만, 이 경우에도 여전히 자금은 부족하고 월 이자도 입주가 다가올수록 점점 부담스러워질 것이다.

결국 정씨에겐 기존주택을 매각해 부족한 중도금과 잔금으로 활용하는 방법이 남는다.

그러나 기존 주택을 매도하기 전에 한 가지 고민할 것이 있다. 목동아파트를 팔면서까지 판교에 투자할 가치가 있는가 하는 부분이다. 정씨의 현 소유주택은 1980년대 후반에 지어진 20평대의 낡은 아파트로 재건축까지는 아직 시기상조이고, 지역 내에서 평수 늘리기도 만만치 않은 상황이다. 최근엔 해당 지역의 가격 상승세도 다소 꺾인 상태로 보여진다. 따라서 기존 아파트는 현시점에서 매도하고, 판교 아파트에 투자자금을 집중할 가치가 있다고 판단된다.

정씨가 기존 아파트를 매도하면 7억원 정도의 자금이 형성된다. 판교 입주 시까지 임시로 거주해야 할 전세자금 2억원, 대출상환 3000만원, 그리고 1가구1주택이지만 고가(高價)주택에 해당해 일부 부담해야 하는 양도세 1000만원을 제외하면 4억6000만원이 남는다. 물론 이 자금은 향후 중도금 등 분양대금으로 사용할 재원이다.

목적과 시기가 정해진 자금이므로, 공격적인 투자보다는 안전성 높은 방법으로 운용하는 것이 바람직하다. 주로 확정금리 상품이나 리스크가 적은 채권투자상품 등이 적합한데, 중도금 사용시기에 따라 3~6개월 정도의 투자기간이라면 우량 기업어음에 투자하는 단기특정금전신탁이 적합하다.

일부 자금은 채권펀드상품으로도 분산투자하는 것을 고려해 볼만 하다. 채권펀드의 경우 주식펀드처럼 고수익을 기대하는 투자는 아니지만 그만큼 투자 위험도 작다. 특히 금리가 횡보하거나 하락하는 때엔 이자수익 외에 채권매매를 통한 매매차익을 기대할 수 있어 통상 예금금리에 플러스알파(＋α)를 기대하는 투자로 통한다. 최근의 금융시장 상황을 보면 당분간 추가적인 금리인상에는 한계가 있을 것으로 보여진다.