정부정책에 파열이 나고 있다! - 파주신도시 한라비발..

세간의 이목이 집중되었던 파주신도시 한라비발디가 고분양가 논란에도 불구하고 일부평형은 40:1의 경쟁을 보이며 1순위에서 청약이 마감되었다. 한라비발디 분양은 정부의 부동산정책에 파열을 내는 조짐이기도하며, 실수요자에게는 내 집 마련을 더 이상 미뤄서는 안된다는 시사점을 던져준다.

한라비발디 분양이 남긴 몇 가지 시사점을 짚어보자.

#1. 고분양가 논란은 논란일 뿐이였다.

분양 전 한라비발디는 분양가를 평당 1,400만원으로 정하자 언론에서는 고분양가 논란을 부추기며 세인의 이목을 집중시켰다. 이에 파주시청에서는 분양가 인하를 조건으로 분양승인을 해주어 조정된 분양가가 평당 1,200만원으로 옵션을 제외한 금액이다. 옵션을 포함할 경우 평당 1,250~1,300만원대가 되었다.

고분양가 논란은 마케팅전략으로는 대단한 성공을 거두어 모델하우스는 내방객들로 장사진을 쳤고, 결국 청약은 1순위에서 마감되었으며, 당첨이 유력시되던 파주1순위자들도 대거 당첨이 되지 않았다.

고분양가 논란은 은평뉴타운 분양가가 평당 1,400만원에 이를 것이라는 보도와 함께 확대재생산되면서 건교부가 나서 파주신도시에 추후 분양하는 아파트는 한라비발디보다 낮을 것이라는 발표까지 이끌어냈다.

투기과열지구에서는 자취를 감추던 이른바 ‘떳다방’이 재등장하기 시작했고, 청약 전 통장이 거래되기 시작하더니 초기부터 파주1순위자 통장의 가격이 1,500만원을 넘어서면서 과열을 예고하였다.

당첨자 발표 후 40평형은 프리미엄이 4천만원이 넘게 형성되었고, 47평형은 6천~6천 5백만원대에 거래가 되었다. 입주 후까지 전매가 되지 않고, 대출에 리스크가 있음에도 불구하고 투자자들은 분양권 매입에 열을 올리고 있었다.

#2. 떳다방이 지방에서 수도권으로 이동하다.

2003년 정부의 투기과열지구 지정 이후 떳다방은 수도권에서 천안, 아산, 대전을 비롯한 충청권으로 이동하다가 이 지역 또한 규제로 묶이자 부산, 창원, 울산, 진해 등 지방으로 이동하였다.

2년간 지방을 전전하면서 손해도 보고, 팔지 못한 분양권이 적체되면서 이들은 다시 수도권으로 진입하기 시작했다. 그러면서 확고하게 자리 잡은 생각은 ‘지방은 지방이다’라는 결론이다.

그러면서 이들이 확고한 수요층이 버티고 있는 수도권으로 재진입을 시작했다. 한라비발디는 이런 움직임의 확대재생산을 가져올 것이다. 떳다방이 투기를 조장한다는 부정적 측면이 강조되지만 이들의 움직임은 시장을 앞서가는 지표가 되기도 한다는 점에서 보면 이들의 수도권 진입은 분양권시장에 활기를 넣고, 가격상승을 주도하는 요체가 될 수도 있다는 점에서 주목된다.

#3. 프리미엄 6천만원도 경쟁력이 있다?

고분양가 논란에도 불구하고 많은 투자위험이 있는 한라비발디를 적은 금액도 아닌 6천만원의 현금을 주고 매입하는 사람들은 과연 어떤 사람들일까? 미쳤다고 손가락질을 해야 할까?

이들이 계산법은 이러하다. 일산의 39평형 아파트가 최근 9억원에 거래가 되었다고 한다. 일산아파트가 평당 2천만원이 넘어서고 있다. 한라비발디 입주시점이면 일산신도시 아파트는 입주 15년이 넘어가면서 아파트가격이 저점에 다다를 것이며, 신규아파트 수요가 기반시설이 갖춰진 U-City인 파주신도시로 대거 이동을 할 것으로 예상한다.

기존 교하 일대 아파트가 한때 일산수요자들의 인기를 차지했지만 기반시설이 열악해 U턴 했지만 파주신도시는 완벽한 기반시설과 교육여건을 갖추고 있기 때문에 경기북부 수요자들이 대거 이동할 것으로 예상을 하고 있다.

그렇다면 40평형이 5억원에 분양된 한라비발디는 향후 8~10억원을 바라본다는 계산이 나온다. 분양가 5억원 + 옵션과 취득비용 7천만원 + 프리미엄 4천만원을 합쳐도 6억 1천만원이니 2~4억원의 시세차익을 노릴 수 있다는 계산이 나온다.

다중전매, 당첨취소, 매도자의 매각 불이행 등 수많은 리스크를 안음에도 불구하고 이들이 분양권을 매입하는 것은 이러한 계산법이 따라다닌다.

#4. 한라비발디는 수도권 전체에 파급효과를 미친다.

당장 한라비발디가 이렇듯 성공적으로 분양하자 이 파급효과는 서울과 수도권 남부지역까지 영향을 미치고 있다. “파주가 옵션포함해 평당 1,300만원인데, 거기다 프리미엄까지 붙었는데 불광동에 평당 1,300만원이면 싼 거 아니야?” “한라비발디가 입주 후 평당 2천만원이 가면 같은 가격을 주고 동탄신도시와 선택하라면 어딜 선택할거야?”라는 등의 이야기가 분양현장에서 돌고 있었다.

신도시 효과를 둘째 치고라도 당장 서울을 비롯한 수도권 전역에 분양하는 아파트에 미치는 효과는 대단할 것으로 전망된다. 서울 뉴타운 지역과 수도권 남부에서 분양대기 중인 아파트들은 ‘한라비발디 효과’에 기대 분양가를 최대한 높일 것으로 전망된다.

고분양가는 당분간 지속되면서 연쇄 파급효과를 가져와 인근 지역 집값을 상승시키고, 이는분양가를 상승시키는 악순환의 고리가 계속될 것으로 전망된다. 이 악순환의 고리를 끊지 못하면 아파트 가격 상승은 당분간 지속될 것으로 보인다.

#5. 부동산정책에 파열이 생기고 있다.

부동산정책의 핵심은 집값안정이다. 이를 위해 정부는 수많은 정책을 시행중에 있다. 하지만 분양가의 고공행진과 떳다방의 재등장 등은 연쇄파급효과를 가져와 신규분양아파트의 가격을 지속적으로 상승시킬 것으로 전망된다.

정부는 파주신도시의 향후 분양아파트 가격을 한라비발디보다 낮게 책정하겠다고 했지만 이미 한라비발디가 평당 1천5백만원을 돌파한 마당에 당첨만 되면 엄청난 시세차익을 보장하는 꼴이 되어버렸다.

가령 한라비발디보다 낮게 분양가를 형성한다고 했을 때, 평당 1천만원이면 40평형을 기준으로 평당 5백만원의 시세차익이 바로 발생하는 것이다. 2억원의 프리미엄을 누가 놔두겠는가?

향후 파주신도시 분양아파트는 이미 공인된 확실한 투자지역으로 자리 잡을 것이다. 그리고 ‘도미노현상’에 의해 아파트 가격은 지속적으로 올라갈 가능성을 배제할 수 없다. 정부의 집값안정이 그저 그런 구호에 그칠 가능성이 커지고 있다.

#6. 정부만 바라보고 있는 실수요자만 애탄다.

집값하락을 기대하고 있던 실수요자들은 또 한 번 매수타이밍을 놓칠 가능성이 높아지고 있다. 한때 안정세를 유지하기도 했지만 신규분양아파트의 고분양가 행진과 소형평형의 전세가 상승, 서울을 비롯한 수도권의 낮은 주택보급률은 아파트 가격상승이 지속될 것으로 예고하고 있는 지표일 것이다.

전세가 상승은 매매가 대비 전세비율을 높여 이들이 실수요 전환을 가져올 것이기 때문이다. 따라서 정부만 믿고 있다가 아파트 가격이 대폭 상승하여 내 집 마련의 기회를 실기할 가능성도 그만큼 높아지고 있다.

실수요자들은 기회를 놓치지 말고, 주택매입이나 청약, 재개발 지분 매입 등 다양한 방법을 통해 내 집 마련의 꿈을 실현해야 할 것으로 보인다.

한라비발디 분양이 미치는 파급효과는 예상보다 훨씬 강할 것으로 보인다. 정책의 실패, 분양가 상승, 아파트 가격의 연쇄상승, 떳다방의 재등장 등의 지표는 주택시장 불안을 초래할 것으로 보인다.

현재의 주택시장에서는 다른 때보다 촉각을 더 곤두세워야 할 것이다. 정부의 정책발표보다는 시장의 움직임에 기민하게 대처해야 기회를 놓치지 않을 것이다.