군사시설내의 건축허가에 대해서..

농지 주택건립도 생각보다 수월

전원주택을 짓기 위해 부지를 물색하다 보면 농지나 군사시설보호구역 내의 땅도 물망에 오를 수 있다.
그러나 이런 곳은 다른 땅에 비해 규제도 많고 손에 넣기도 그리 만만치 않았던게 사실이다.
그렇다고 길이 없는 아니다.
지역이나 부지 성격에 대한 사전지식을 갖추고 발품을 좀 판다면 의외의 곳에 멋진 전원생활을 누릴 수도 있다.


군사시설보호구역

한수이북의 전원주택지 대부분은 군사시설보호구역이라고 해도 과언이 아니다.
군사보호구역은 통제보호구역과 제한보호구역으로 나뉘는데, 통제보호구역은 국방부 장관이 휴전선 남방 5∼20㎞의 범위 내에서 정하는 지역으로 전원주택지는 해당되지 않는다.
따라서 대부분의 군사보호구역은 제한보호구역인데, 이 군사시설보호구역에서 집을 지으려고 할 경우에는 일반적인 인허가 절차 외에 그 지역 관할 부대장의 승인을 얻어야 하므로 집을 짓기가 까다롭다.
그러나 최근 고양시나 파주시 등 한수이북 대부분의 시·군에서 관할부대장의 승인 사항을 행정관청에 위임하고 있는 추세이므로 군사시설보호구역에 전원주택을 짓기 위하여 부대장의 승인을 받는 경우는 상당히 줄었다.

군사보호구내에 건축을 할 때는 우선 해당시·군·구청에서 토지 이용 계획 확인서를 떼어 군사시설보호구역인지 아닌지를 확인해 보는 것이 순서다.
하지만 군사시설보호구역으로 나올 경우에도 바로 포기할 필요는 없다.
건축가능 여부를 확인하려면 해당부대에 설치된 군사시설보호 민원상담실에 문의하면 된다.
특히 해당 시·군·구청에 관련 서류를 제출하기 전에 미리 군부대에서 건축 허가 범위 등을 상담하는 제도가 생겨 민원인이 시간과 노력의 낭비를 덜 수 있다.
사전 상담을 통해 건축이 가능한 것으로 판명되면 해당 시 군·구청에 건축허가신청 등을 하면 된다.

준비서류는
위치도,
사업계획개요서,
지적도등본이나 임야도 등본,
시설배치요도(평면),
시설단면요도(입면),
막도장(지주나 건축주)이며, 설계 사무소 의뢰 비용은 건축물 평수에 따라 허가구역은 평당 7만∼8만원, 신고구역은 건당 30만원 내외다.



군사시설내 건축 협의절차

설계사무소에 의뢰→준비서류 작성→시·군·구 민원실에 신청서 제출→시·군·구와 군부대간 협의 = 소요기간 30일


농지

농지를 구입하려면 우선 농지취득자격 증명이 필요하고, 농업 경영 계획서를 시 군 구 읍·면에 제출해야 한다.
따라서 농지취득자격증명 발급신청서와 농업경영계획서를 작성한 다음 해당 농지 소재지와 인접한 동네의 농지관리위원 2명으로부터 확인을 받아 시·군·구·읍 면에 제출하면 된다.

농림지역내의 농지는 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분된다.
농업진흥구역은 농지조성사업 등으로 농지가 집단화되어 농업목적으로 이용하는 것이 필요한 곳을 말하며,
농업보호구역은 농업진흥구역을 제외한 농지로 용수원 확보, 수질보전 등 농업환경을 보호하기 위해 필요한 지역이다.

일반적으로 농업보호구역내 농지가 준농림지역보다 규제가 많고 건축이 까다롭다고 생각하는 사람들이 많은데 용수원 확보와 수질보전에 지장이 없는 한 농지전용을 받는데 있어서는 준농림지역의 농지와 별다른 차이가 없으며 땅값은 오히려 준농림지역의 농지가격보다 싸다.

농지는 그 동안 도시민이 구입하기 여간 어려운 일이 아니었다. 농민만이 농지를 소유할 수 있기 때문이며 95년까지는 통작거리 20㎞ 밖의 농지를 구입할 수 없었으나 96년부터 통작거리 제한이 없어져 현지에 살지 않아도 농지를 구입할 수 있게 되었으며 특히 1년에 30일 이상은 영농을 하거나 주요 농작업의 1/3 이상 본인 또는 가족이 영농에 참여하면 농지를 가질 수 있도록 한 부분 위탁 경영 개념이 도입되었다.
그러나 굳이 농지취득자격증명을 받지 않아도 농지에 전원주택을 지을 수 있다.

토지 소유주에게 사용승낙서를 받아 농지를 전용하여 집을 짓고 지목을 바꾼 후 소유권을 이전하면 되는 것이다.

농업진흥구역은 소유상한이 없으나 농업 진흥 지역 외의 농지는 전 가족 소유면적이 합계 3만㎡를 초과할 수 없다.
다만 시장, 군수의 인정을 받아 5만㎡까지 소유할 수 있는데 초과분은 처분해야 한다.

농지전용시 주택지는 303평 근린생활시설은 151평까지 전용이 가능하나 지자체 조례에 따라 다르며 농업진흥지역은 606평 미만 농업 진흥 지역 외 농지는 1천815평까지 시장·군수가 전용 허가권자이며 이를 넘는 규모는 농림수산부 장관이 허가권자가 된다.