투자가치가 있는 땅은?

[땅박사의 부동산 이야기]

최근 들어 우리나라에서 많이 듣는 말이 '부동산'이란 용어입니다.

과연 '부동산'이란 무엇일까요? 이번 연재를 시작으로 부동산에 대한 올바른 인식과 대처, 그리고 더 나은 미래의 설계를 위한 기초상식을 알려드리고자 합니다.

오늘은 '토지를 바라보는 눈'에 대한 이야기입니다.

우리나라의 토지는 매우 작으나 많은 사람들이 모여 살다보니 서로 개발에 대한 목마름으로 인하여 국토의 일부가 난개발화 돼 있습니다.

이에 효율적 관리를 위하여 전국의 모든 토지는 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전 지역으로 구분되어 있습니다.

여기서 도시지역이란 말 그대로 도시의 용도로 사용하기 위해 지정한 구역을 말하며, 주거·상업·공업·녹지지역으로 세분해 그 용도에 맞지 않는 건축물은 제한하고 있습니다.

그리고 관리지역이란 종전에 난개발의 온상이었던 준도시지역과 준농림지역을 통합해 현재 도시지역으로 지정하기가 곤란하거나 농림지역 또는 자연환경보전 지역으로 지정하기가 곤란한 지역을 대상으로 하고 있으며, 보전·생산·계획 관리지역으로 구분됩니다.

그렇다면 현재 토지가격이 가장 높은 지역은 도시지역의 상업지역인 것은 당연할 것이며, 또한 앞으로 가장 투자가치가 높을 것으로 예상되는 토지는 관리지역 안의 토지일 것입니다.

토지에 투자함에 있어서 유의할 사항은 무엇일까요? 과거에는 농사짓기 좋은 땅을 최고로 쳐왔으나 경제개발이 본격화 되면서 좋은 땅의 기준이 공법상의 행정적인 조건이 우수한 땅으로 바뀌었습니다.

다시 말해 수익성이 뛰어나면서 투자가치가 있는 땅이 좋은 땅이란 얘기가 되는 셈입니다.

그럼 정리해보겠습니다.

1. 농지란 가장 높은 지가상승률을 기록하는 땅으로 투자자들의 선택에 따라 대박의 가능성도 많은 곳입니다.

2. 임야는 형질변경이 쉬워 개발투자가 가장 용이한 땅입니다. 보전산지는 개발이 어려워 전용이 쉽지 않고 준보전산지는 개발이 다소 용이한 땅입니다.

3. 관리지역은 가치가 가장 많이 오르는 땅이며 개발도 쉽습니다.계획관리·생산관리·보전관리 지역으로 세분화 되는데 생산·보전관리 지역은 개발에 많은 제약을 받고 계획관리지역은 개발행위가 자유로워 가격상승이 가장 많이 되는 땅으로 투기꾼들이 가장 좋아하는 땅입니다.

4. 녹지는 개발 가능한 땅과 개발이 불가능한 땅으로 구분이 됩니다. 생산녹지는 개발에 제한을 많이 받고 자연녹지지역의 경우에는 주거지역 등으로 변경이 가능하여 다소 개발이 쉬운 땅입니다.

5. 그린벨트는 언젠가는 황금알을 낳게 되는 땅이지만 시간이 너무 많이 걸리는 단점이 있습니다. 따라서 돈이 되는 땅과 돈이 안 되는 땅이 있는데 특히 상업용지는 매력 없는 투자대상 토지입니다.

관리지역은 공장을 지을 수 있는 용도로 변경해 매도하면 큰 차익이 생길 수 있는 지역입니다. 따라서 전문기술이 필요한 부분이므로 부동산에 대해 공부를 많이 하고 접근해야 합니다.