땅(토지)투자 제대로 하기

아무 땅이나 사놓기만 하면 돈이 되는 시절은 지났다. 최근 토지투자 붐에 편승해 뒤늦게 충청도나 강원도에 땅을 매입했던 투자자들이 가격 하락으로 속앓이를 하고 있다. 부동산 경기 침체가 장기화되면서 토지에 대한 매력은 예전만 못하다. 뿐만 아니라 관련 공법 및 세법 규제가 강화되면서 단기 시세차익을 챙기는 것도 예전처럼 쉽지 않게 됐다.

 

이 같은 상황임에도 불구하고 땅을 제대로 알고 바로 투자하는 사람들은 여전히 짭짤한 수익을 거두고 있다. 나름대로 원칙을 세우고 이를 지키며 정석 투자법을 고수하는 사람들이다. 대개 이들의 땅 투자 원칙은 다음과 같다.

첫째, 정책 변화에 투자한다. 정책은 큰 틀에서 장기적으로 땅값을 결정하는 청사진이다. 수도권정비계획법에 따라 수도권보다 비수도권, 한반도 동부보다 서남부지역이 투자가 유망하다. 현 정부의 국토정책의 핵심은 지방분권과 지역균형발전이다. 중앙보다 주변이나 지역에 투자하는 게 좋다는 의미다.

둘째, 국가적 대규모 개발재료에 투자한다. 부동산 침체기에도 강력한 개발재료가 있으면 땅값은 상승하는 것이 현실이다. 특히 신도시, 택지개발지구, 기업도시, 급행전철 개통, 고속도로 신설, 뉴타운지구 등 장기적이고 강력한 개발재료가 중첩되는 지역을 선택한다.

셋째, 지역적 소규모 개발재료에 투자한다. 경량전철 신설지역, 도시계획변경 공람공고 완료 대상지 인근지역, 상하수도·도시 가스 신규 인입 지역, 하수종말처리장 신규 편입구역 등은 지역적 개발재료지만 수익률은 높다. 좁은 지역에 집중적으로 작용하기 때문이다. 특히 해묵은 지자체 내규와 같은 규제에서 풀리는 지역은 높은 투자수익이 기대된다.

넷째, 미래가치에 투자한다. 지금은 쓸모 없는 땅일지라도 조만간 길이 나고 용도지역이 바뀌면 금싸라기 땅이 된다. 중요한 것은 잠재적 가치가 크지만 현재는 저평가돼 있는 땅을 선정하는 안목. 이 같은 안목은 누가 공짜로 가져다주는 것이 아니다. 공부하고 발품 팔아야 얻을 수 있는 능력이다.

다섯째, 정보에 투자한다. 토지투자의 성패를 결정하는 것은 바로 정보선점 능력. 따라서 정책 및 사회 트렌드 변화, 각종 개발재료 등에 대한 정보를 다양하게 축적하고, 이를 체계적이고 종합적으로 분석한 후 포트폴리오를 구성해 어디에 투자할 것인지 결정한다. 고수는 바로 유능한 정보 사냥꾼에 다름 아니다.

여섯째, 특히 용도변경지역에 투자한다. 최근 지방자치제 재정악화로 인한 재원 확보 등의 이유로 용도지역을 바꾸는 경우가 많아지고 있다. 특히 최근 일부 지자체에서는 공영개발기법을 도입해 준공업지역이 일반 주거지역으로 바꾸는 사례가 많아지고 있다. 해당 지자체의 공람공고를 유심히 살피면 알 수 있다. 준공업지역이 일반 주거지역으로 바뀌면 땅값은 최소 2∼3 배 이상 뛰어오르는 것이 보통이다. 주변지역의 지가 상승세는 더 가파르다.