[스크랩] 침체국면 땅시장이 왜 시끌벅적

침체국면 땅시장이 왜 시끌벅적

계획관리지역 희소성 높아질듯…세분 안된 곳에선 건축 서둘러야

건교부가 현재 진행 중인 관리지역 세분화가 끝나지 않은 지역에 대해 보전관리지역 수준의 건축 규제를 가하겠다고 발표하면서 땅 시장이 시끌벅적하다. 정부 계획이 그대로 시행되면 실수요냐 투자목적이냐에 따라 희비가 엇갈릴 수 있어서다.

장기 투자용으로 경기도 광주시 관리지역 내 임야 매입을 저울질하던 윤모(48)씨는 정부 발표 이후 땅을 사는 쪽으로 마음을 굳혀 가고 있다. 현재 세분화 작업이 지연되고 있는 이곳에 내년 보전관리지역 수준의 규제가 가해지면 땅값 약세는 당분간 불가피해 오히려 투자 적기가 될 수 있다고 판단해서다.

반면 경기도 용인시 이동면 일대서 관리지역 임야 5000㎡를 사려던 서모(59·서울 강남 거주)씨는 매매계약서 작성을 당분간 보류하기로 했다. 은퇴 후 이곳에 펜션을 지을 요량이었지만 정부 발표로 향후 2∼3년간 숙박시설 건축이 어려울 수도 있게 됐기 때문이다.

서씨는 “건교부가 뜬금 없이 ‘세분화가 안 된 관리지역 건축행위 규제 계획’을 꺼내들고 나오는 바람에 혼란스럽다”고 말했다.

세분화 완료지역, 희소성 높아질듯

건교부는 아직 관리지역 세분화가 끝나지 않은 지역에 대해 내년 1월 1일부터 보전관리지역 수준의 건축규제를 일률적으로 적용할 방침이라고 최근 밝혔다. 이렇게 되면 아직 세분화가 끝나지 않은 관리지역에서는 당분간 공동주택, 숙박시설, 공장 등을 지을 수 없게 된다.

관리지역 세분화란 전국의 관리지역을 개발가치 여부를 따져 계획ㆍ생산ㆍ보전 관리지역으로 분류, 지정하는 것을 말한다.

정부 계획대로 내년부터 세분화가 안 된 관리지역의 건축규제가 시행되면 우선 이미 세분화가 완료된 고양·포천·양주·파주 등에 사정 급한 실수요가 몰릴 가능성이 크다. 관리지역 세분화 입안단계에서 완료까지는 대개 2∼3년이 소요된다. 지난해 12월 세분화를 끝낸 고양시의 경우 3년이 걸렸다.

이 때문에 당장 공장 등의 건축이 급한 실수요자에게는 제약이 클 수밖에 없고, 자연스럽게 관리지역 세분화가 끝난 지역에 공장 등을 지으려는 인허가가 몰릴 수 있다.

주민공람을 마치고 경기도에 최종 승인을 신청한 남양주·동두천·연천·가평·화성 등도 마찬가지다. 이들 지역은 늦어도 올해 말까지는 모든 절차를 끝낸다는 계획이다.

토지컨설팅 업체인 임광이앤씨 임수만 이사는 “관리지역 규제가 강화되면 이미 세분화된 곳에 공장, 창고 등을 지으려는 수요가 몰리고, 땅값도 오를 것"이라고 내다봤다.

▲정부가 관리지역 세분화가 되지 않은 땅에 대해 건축 규제를 하기로 해 세분화

가 끝난 땅 희소가치가 높아질 것으로 예상된다. 

공장, 숙박시설 등 건축은 서둘러야

아직 입안공고를 내지 못한 용인·이천 등에는 장기 투자용으로 땅을 매입하려는 일부 투자 수요가 유입될 가능성이 크다. 주민반발이 심해 입안공고를 내고도 공람 등 주민의견 수렴 절차가 길어지고 있는 김포·여주 등도 마찬가지다.

당분간 관리지역 세분화 완료가 어려운 이들 지역의 땅값은 당분간 약세가 불가피하다. 이러면 한시적으로 묶인 땅만 골라 싸게 사겠다는 발 빠른 투자자들의 '물밑 투자'가 이어질 수 있다고 전문가들은 본다.

어차피 관리지역 세분화가 완료되면 건축 제한도 풀려 땅값이 오를 수밖에 없다는 판단에서다. 다산서비스 이종창 대표는 “최근 동탄2신도시 주변 등 한시적인 규제로 가격이 약세인 지역에 투자기간을 길게 보고 땅을 사려는 투자자가 있다”고 전했다.

전문가들은 올해 안에 관리지역 세분화 완료가 어려운 지역에 펜션 ·공장용 땅을 매입해둔 실수요자는 건축을 서두르는 게 좋다고 조언한다. 지금은 세분화되지 않은 관리지역에는 건축 규제가 가장 낮은 계획관리지역의 규제가 적용된다.

때문에 세분화 지연으로 관리지역 건축 규제가 강화되는 내년 이전에 미리 인허가를 받아두라는 것이다.

건축 인허가 전문업체인 중앙토목 이봉림 소장은 “세분화가 지연되는 지역에서 건축 타이밍을 놓치면 2∼3년 간 자금이 묶일 수도 있다”고 말했다.

지방자치단체 압박용이라는 지적도

일부 전문가들은 이번 건교부의 발표가 지방자치단체 압박용으로 실현성이 낮다고 본다. 관리지역 세분화 지침에 따르면 수도권과 광역시(인근지역 포함)은 2005년 말까지, 나머지는 올해 말까지 세분화하도록 돼 있다.

하지만 주민 반발을 우려한 지방자치단체의 소극적인 태도로 관리지역 세분화 작업이 지연돼 각종 정부 개발계획이 차질을 빚는 사례가 많다.

예컨대 정부가 지난해말 내놓은 계획관리지역 용적률 인센티브 제도의 경우 관리지역 세분화 작업 지연으로 현재 실효성 논란에 휩싸여 있다. 사정이 이러자 정부가 세분화 안된 관리지역 건축행위 제한이라는 카드를 뽑아들었다는 것이다.

전문가들은 “가뜩이나 규제가 집중된 수도권지역에서는 땅주인들이 민원이 많다”며 “선거를 앞둔 상황에서 정부가 강수를 두는 데는 한계가 있다”고 말했다.

출처 : 침체국면 땅시장이 왜 시끌벅적

글쓴이 : 땅박사/허기성 원글보기

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