[스크랩] 지구단위계획과 토지의 이용

토지는 기본적으로 지리적 위치의 고정성으로 입지에 따라 고유의 품격과 가치를 달리하게 된다. 이미 폐지되었으나 과거 도시계획법상의 용도지역·용도지구 등의 구분을 토지에 대한 수평적 규제라고 한다면 건축법에서 정한 건폐율과 용적률은 건축물의 규모와 높이를 정한 수직적 제한이라고 할 수 있다. 토지이용에 관한 종합적이고 입체적인 규제 장치인 '지구단위계획'은 2001년 1월 28일 도시계획법이 전면개편 되면서 기존 '상세계획'과 건축법상의 '도시설계' 규정이 통합된 것이다. 2003년 1월 1일부터는 도시계획법이 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'로 통합됐다. 용도지역·지구와 용도지역별 건폐율, 용적률 등이 토지의 이용과 건축물에 대한 일반적이고 선언적인 제한규정이라고 한다면 지구단위계획은 주변토지와의 관계를 고려하여 앞으로 지어질 건축물을 대상으로 토지이용의 합리성을 높이고 도시의 기능·미관 및 환경을 효율적으로 유지·관리하기 위한 입체적이고 종합적인 계획규제인 셈이다. 토지를 취득하거나 담보를 제공할 때 일반적으로 확인하는 공부가 시·군·구청에서 발급하는 토지이용계획 확인서이다. 하지만, 토지이용계획 확인서에는 용도지역, 용도지구 등 일반적인 도시관리계획의 수립 여부로 토지이용의 평면적인 규제사항을 주로 확인해 주고 있다. 따라서 해당 토지가 지구단위계획구역에 해당하면 반드시 지구단위계획의 상세한 내용은 별도로 확인해야 한다. 예를 들자면 대지경계선에서의 이격거리, 차량출입 위치, 지붕의 형태와 색채 등 건축에 민감하게 작용하는 규제사항들이 이에 해당한다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 지구단위계획은 크게 둘로 구분된다. 제1종 지구단위계획은 토지이용을 합리화·구체화하고, 도시 또는 농·산·어촌의 기능의 증진, 미관의 개선 및 양호한 환경을 확보하고자 수립하는 계획이다. 또 제2종 지구단위계획은 계획관리지역이나 개발진흥지구를 체계적·계획적으로 개발, 관리하고자 용도지역의 건축물 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화해 수립하는 계획이다. 제1종 지구단위계획의 수립대상지역은 택지개발예정지구, 대지조성사업지구, 도시개발구역 등이다. 지구단위계획의 내용은 ①용도지역의 세분 ②기반시설의 배치와 규모 ③가구 및 획지의 규모와 조성계획 ④건축물의 용도제한·건축물의 건폐율 또는 용적률, 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도 ⑤건축물의 배치·형태·색채 또는 건축선에 관한 계획 ⑥환경관리계획 또는 경관계획 ⑦교통처리계획 ⑧토지이용의 합리화, 도시 또는 농·산·어촌의 기능증진 등에 필요한 사항 등이다.   제1종 지구단위계획은 위에서 열거한 내용 중 하나 이상을 포함해야 하며, 제2종 지구단위계획은 ③, ④, ⑤와 ⑦을 포함하여 4개 이상의 내용을 담아야 한다. 결론을 말하면 토지거래에서 일반적으로 확인하는 주거지역, 상업지역 등으로 구분하는 용도지역과 지목, 건축법에서 정한 용적률과 건폐율도 중요하나 위에서 언급한 바와 같이 지구단위계획은 건축물에 대한 입체적이고 종합적인 규제로 매우 엄격하게 적용된다.   특히, 토지의 이용가치에 결정적인 영향을 미치게 되므로 공공택지 분양이나 거래 때 반드시 확인해야 할 중요한 사항이다.

출처 : 지구단위계획과 토지의 이용

글쓴이 : 땅박사/허기성 원글보기

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