수도권 다세대·연립 투자 ＇주의보＇

재개발 소문에 가격 급등…'묻지마' 투자 말아야

01/31 08:49  [중앙일보조인스랜드]

인천시 남구 주안동 동서아트빌. 지난해 3월까지만 해도 5200만원이던 이 빌라 56㎡(대지지분 27㎡)의 호가가 최근 1억2000만원으로 치솟았다.

비인기지역인 데다 별다른 개발재료가 없어 몇년째 제자리 걸음이던 빌라값이 이처럼 갑자기 오른 이유는 뭘까. 재개발·재건축 기대감 때문이다. 지난해 초 인천시가 주변 주안 2·4동 일대에 대해 재개발사업을 검토하겠다고 발표하면서 빌라값이 급등하기 시작했다.

집값이 오르면서 일부지역에서는 요즘 좀처럼 구경하기 힘든 ‘작전세력’이 등장하는 이상 과열현상까지 빚어지고 있다.

경기도와 인천지역 낡은 주택가에 투자 주의보가 내려졌다. 아직 확정되지 않은 개발계획 발표에 따라 집값이 널뛰듯 춤추면서 일반 투자자들의 피해가 우려된다.

전문가들은 피해를 보지 않으려면 분위기에 휩쓸린 ‘묻지마 투자’는 경계해야 한다고 조언한다.

부동산개발 전문업체인 프라임에이치디앤씨 배성호 이사는 “일부 투기꾼들이 집값을 부풀려 놓고 빠져버리면 일반투자자들만 손해를 보게 되기 때문에 뒤늦은 추격매수는 신중해야 한다”고 말했다.

개발 기대감에 노후 주택가 '두둥실'

경기도와 인천 일대 낡은 다세대·연립주택 등의 가격이 급등하는 것은 도시·주거환경정비사업이 본격 시행되면서부터다. 인천시와 경기도 내 인구 50만명이 넘는 시는 2006년부터 도시·주거환경정비법에 따른 정비예정구역을 잇따라 발표했다.

정비예정구역이란 쉽게 말해 재개발·재건축 사업 예정 구역이다. 인천시는 지난해 9월까지 관내 151곳 1092만㎡를 정비예정구역으로 지정했다. 경기도는 수원·성남·부천·안양·안산·용인·고양 등에서 정비예정구역 지정이 잇따르고 있다.

정비예정구역으로 지정되면 낡은 다세대·빌라 등이 새 주거단지로 탈바꿈할 수 있어 구역 내 집값이 대개 큰 폭으로 오른다. 실제 2006년 정비예정구역으로 지정된 안산시 일대 낡은 빌라값은 정비예정구역 지정 이후 두 배가량 올라 현재 대지지분 1㎡당 330만원을 호가한다.

재개발 검토 소문만 나도 들썩

그러자 정비예정구역 지정을 검토 중인 다른 지역의 집값도 덩달아 오르기 시작했다.

▲ 경기도와 인천지역 낡은 주택가에 투자 주의보가 내려졌다. 아직 확정되지 않은 개발계획 발표에 따라 집값이 널뛰듯 춤추면서 일반 투자자들의 피해가 우려된다. <사진은 기사 내용과 관련 없음>

지난해 1월까지만 해도 ㎡당 260만원이었던 경기도 평택시 서정동 동광빌라 59㎡(대지지분 30㎡)은 한 두 달 새 호가가 364만원으로 치솟았다. 같은 달 평택시가 상업시설과 노후주택이 밀집된 서정동 등 3곳 530만㎡에 대한 재개발을 검토하겠다고 발표하면서부터다.

이같은 소식이 알려지면서 개발에 따른 시세차익을 노리고 다세대·빌라등에 투자하려는 외지인들의 투자문의가 줄을 잇고 있다. 서정동 태광공인 관계자는 “단지 개발을 검토하겠다는 발표만 나왔을 뿐인데도 하루에 10여통씩 문의전화가 걸려오고 있다”고 말했다.

인근 오복공인 관계자는 “재개발 계획이 확정된 것은 아니지만 주변 평화신도시 건설에 따라 일대 4000여 가구에 대한 재개발사업이 추진될 것으로 확신하는 주민들이 많다”며 “일부 외지인까지 가세해 가격만 맞으면 계약이 곧바로 성사된다”고 전했다.

 

‘작전세력’도 개입

일부지역에서는 일부 부동산업자들의 조직적인 시세 띄우기 움직임도 보이고 있다.

지난해말 동두천에서는 2500만원 선이던 66㎡(대지지분 33㎡)짜리 낡은 빌라값이 5000만∼6000만원으로 뛰었다. 외지인들이 몰려와 싼 값에 빌라를 대량 사들였기 때문이다.

이들은 개발계획이 확정되면 높은 시세차익이 가능하다는 식의 과장된 소문을 퍼트리며 집값을 끌어올리고 있다는게 현지 부동산중개업소 관계자의 설명이다.

생연동 한솔공인 관계자는 “경원선 개통을 전후로 일부 외지인들이 몰려와 ‘곧 재개발이 된다’며 매물로 나온 빌라 등을 선점하는 바람에 다세대·빌라값이 크게 올랐다”고 말했다.

지행동 원공인 안호진 사장은 “전세를 끼면 실투자금 2000만원의 소액으로 빌라를 살 수 있어 대부분 여러 채를 한꺼번에 구입하고 있다”고 말했다.

 

지분 ‘쪼개기‘용 다세대주택 건축허가 급증해

투자자들이 몰리면서 매물이 귀해지고 가격이 오르자 일부 지역에서는 단독주택을 허물고 다세대를 짓는 지분쪼개기도 성행하고 있다.

재개발 소문이 돌고 있는 인천시 남구 주안2·4동에서는 지난해 4월부터 곳곳에서 다세대·연립주택이 지어지고 있다. 인천 남구청에 따르면 지난해 1∼3월에는 단 한 동도 없었던 남구 일대 다세대·연립주택 허가 건수가 4∼12월에는 41개동(1만9819㎡)로 급증했다.

주안 2동 J공인 관계자는 “주안 2·4동은 주거환경이 열악한데다 주택시장 침체가 겹쳐 빌라신축이 거의 없던 곳”이라며 “지난해 개발설이 돌면서 지분을 쪼개려는 다세대·연립주택 신축이 급증했다”고 말했다.

재개발사업을 검토중인 평택시의 상황도 비슷하다. 2006년에는 48개동(1만9933㎡)에 그쳤던 평택시 다세대·연립주택 허가 연면적이 2007년에는 41개동(2만3502㎡)로 늘었다.

평택시 건축과 관계자는 “주로 구도심인 서정동·지장동·신장동 일대 구도심에 건축허가가 집중됐다”며 “아직 건축행위를 규제할 근거가 없어 정당한 재산권 행사로 보고 허가를 내주고 있다”고 말했다.

분위기에 휩쓸린 묻지마 투자는 신중해야

부동산 업자들은 단독주택을 여러 개의 다세대 주택으로로 나눠 팔아 이익을 챙기고 있다. 평택시의 경우 대지 지분을 기준으로 단독주택이 ㎡당 181만원 선이지만 다세대는 ㎡당 370만원에 달한다.

평택 서정동 건국공인 한 관계자는 “입지가 좋은 다세대·연립은 준공 전 도면만 보고 사가는 투자자도 많다”고 말했다.

그러나 전문가들은 이미 지분값이 너무 올라 섣부른 추격 매수는 피하는 게 좋다고 조언한다. 예컨대 평택시에서 대지지분 27㎡짜리 빌라를 1억2000만원에 구입해 5년후 109㎡(32평형)를 배정 받았을 경우 주변 시세와 비교하면 별다른 이익을 남기기 어렵다는 것이다.

현재 평택시 서정동 금호아파트 109㎡형 아파트 시세는 1억35000만원선으로 추가분담금 등을 감안했을 때 되레 손해가 날수도 있는 얘기다.

때문에 부동산 전문가들은 분위기에 휩쓸린 ‘묻지마 투자’는 경계해야 한다고 말한다.

전문가들은 “최근 규제가 집중된 서울을 피해 일부 투자자들이 경기도 일대 구도심 낡은 다세대·연립주택에 투자하는 사례가 많지만 이미 가격이 많이 올라 추격 매수는 신중해야 한다”고 강조한다.

다산서비스 이종창 대표는 “최근에는 소액투자가 가능한 수도권 일부지역 구도심내 다세대, 빌라 등이 일부 투기꾼들의 주요 먹잇감이 되고 있다”며 “수요자들은 스스로 휘말리지 않도록 조심해야 한다”고 말했다.