설 이후 시장 전망③-재개발·재건축

설 이후 시장 전망③-재개발·재건축

02/08 09:29  [중앙일보조인스랜드]

설 이후 서울 재개발ㆍ재건축 시장은 어떻게 될까. 결론부터 말하면 중ㆍ장기 전망은 밝은 편이다. 이명박 당선인의 공약이 재개발ㆍ재건축 용적률을 높여 도심 주택 공급을 늘린다는 데 초점이 맞춰져 있기 때문이다.

재개발ㆍ재건축 사업장에서 ‘용적률=돈’이란 공식이 성립한다. 용적률이 높아지면 같은 면적의 땅 위에 지을 수 있는 건축면적이 늘어나 그만큼 수익성이 좋아진다.

용적률 상향 조정 이외에도 뉴타운ㆍ재개발 사업의 발목을 잡고 있는 다른 규제들도 완화될 것이란 기대도 맞물려 있다. 재건축 사업의 경우 임대주택 의무건립 등의 개발이익환수 장치 외에도 소형평형 의무비율, 조합원 지위 양도 제한 등의 여러 규제가 있는데 이 중 일부는 중복규제란 지적이 많다.

재개발 사업의 경우 조합설립 인가 요건을 완화 시키거나 재정비촉진지구(뉴타운) 사업시행을 대한주택공사 같은 공공기관이 맡을 경우 사업 대상지 주택들의 노후도 요건을 완화 시키는 안 등이 거론되고 있다.

이에 따라 연초 서울 재개발ㆍ재건축 시장은 ‘기대감 장세’를 이어갔다. 중앙일보조인스랜드와 한국부동산정보협회에 따르면 서울 강남권 재건축 아파트값은 1월 한 달 동안 0.33% 올랐다.

지난해 11월에 월간 0.03% 하락한 데 이어 지난해 12월에도 0.01% 내렸으나 올 1월에는 오름세로 반전한 것이다. 재개발 지분(새 아파트를 배정받을 수 있는 권리)에 대한 매수 문의도 새해 들어 증가했다는 게 인근 부동산 중개업소 관계자들의 말이다.

하지만 단기적 시각으로 접근할 때는 주의해야 할 점이 많다. 규제 완화의 시기나 내용이 아직 불투명해서다. 최근 이른바 ‘MB효과’로 재건축 아파트값이 들썩인다는 보도가 잇따르자 인수위 측은 규제완화에 앞서 가격안정을 강조하고 있다.

개발이익 환수 방안을 마련한 후 규제를 푸는 쪽으로 가닥이 잡혔다. 따라서 올 하반기나 돼야 규제완화 내용이 구체화할 것으로 보이고 시행은 내년 이후 가능할 것으로 예상된다.

용적률 상향 폭 및 개발이익환수 방안의 윤곽은

재건축ㆍ재개발 시장의 관심은 용적률을 얼마나 올릴 것인가와 개발이익 환수 방안이 구체적으로 어떤 내용을 담고 있을 지에 쏠리고 있다. 용적률이 얼마나 상향조정될지는 아직 미지수다.

▲ 재건축은 이른바 대박에 대한 기대보다는 실수요 차원에서 접근하는 게 바람직하다.

용적률 결정권을 가진 서울시의 한 관계자는“용적률을 올려주면 집값이 올라갈 게 뻔하기 때문에 용적률 상향조정은 신중하게 검토해야 할 문제”라며 “정부 정책이 결정된 후에 구체적으로 검토할 계획”이라고 말했다.

지금까지 개발이익 환수 방안은 기존의 환수제도를 보완하는 것과 아예 처음부터 환수제도를 다시 수립하는 것 두 가지다.

기존의 개발이익 환수제도는 현재 임대주택 의무비율을 담은 개발이익환수제와 초과이익환수 내용을 주로 한 개발부담금제다.

지난 2005년 5월부터 시행하고 있는 개발이익환수제는 사업시행인가 전후 단지를 대상으로 용적률 증가분의 10~25%를 임대주택으로 짓도록 규정하고 있다. 또 지난 2006년 9월 신설된 개발부담금제는 관리처분계획인가 신청 이전 단지를 대상으로하며 초과이익 규모에 따라 최대 50%까지 누진해서 부과한다.

또 다른 방안은 아예 새로운 환수장치를 마련하는 것이다. 재정비촉진지구처럼 재개발이나 재건축을 도심재개발 방식으로 추진하는 것이다.

하지만 지금까지 확정된 건 아무 것도 없다. 애초 인수위는 지난달 말까지 개발이익환수장치를 마련하겠다고 했다. 규제완화 방안도 함께 마련될 것으로 예상됐다. 그러나 지금까지 인수위는 이에 대해 말을 아끼고 있다. 시장 불안을 우려해 발표 시기가 더 늦춰질 수도 있다는 예상이 나오는 것도 이 때문이다.

따라서 재건축의 경우 대박에 대한 기대보다는 실수요 차원에서 접근하는 게 바람직하다고 전문가들은 조언한다. 재개발도 사업추진 속도가 빠른 곳과 입지 여건 등을 감안해 중장기 차원에서 매수여부를 결정해야 한다는 게 전문가들의 공통된 조언이다.