돈되는 개발계획도

▲ 사진은 노량진뉴타운 구역도.
평택 개발계획도

 

성남 구시가지 재개발사업
용산 개발 축 서쪽은 들썩, 동쪽은 썰렁

목동 구도심 때아닌 투자 열풍

“언젠가 개발된다”기대감에 몰려

목동 낡은 주택가에 투자광풍이 거세다. 헌 단독주택은 물론 다가구ㆍ다세대주택을 사려는 사람들이 몰려들고 있다. 거주 목적이 아니고 장기적으로 투자하려는 수요다.

지분값도 많이 올랐다. 큰 것보다 작은 게 훨씬 비싸다. 대지 20㎡ 이하 소형의 경우 3.3㎡ 당 최고 3000만원까지 올랐다. 큰 것은 비싸야 1800만원 수준.

원래 이곳은 2006년 뉴타운 바람이 불면서 한바탕 투기바람이 휩쓸었다. 그러나 기준 미달로 사업이 어렵다는 결과가 나오면서 광풍도 사라졌다. 이런 곳에 또다시 거센 회오리가 분 이유는 뭘까.

언젠가는 개발될 것이란 기대감 때문이다. 주거환경ㆍ학군 및 교통이 좋은데 반해 가격이 싼 편이어서 투자가치가 높다는 판단도 맞물렸다.

목2동 삼성공인 이성재 사장은 “입지 여건 등에 비해 목동 구시가지 집값이 저평가됐다는 인식과 함께 전세를 끼고 매입하려는 장기 투자 수요가 많아진 것 같다”고 전했다.

이른바 ‘황금노선’으로 불리는 지하철 9호선(2009년 개통예정) 1단계 구간(강서구 개화동~강남구 논현동 25.5㎞)이 목동 옛 시가지 북측(목2ㆍ3동 일대)을 지나는 데다, 목동 신사기지의 뛰어난 학군과 기반시설을 공유할 수 있는 목4동의 입지 여건 등을 따져봤을 때 다른 지역에 비해 집값이 저렴한 편이라는 게 현지 부동산중개업소 관계자들의 설명이다.

실수요보다 장기 투자 수요 많아

목2동의 경우 대지 20㎡ 이하는 3.3㎡당 2800만~3000만원을 호가한다. 지난해 말보다 3.3㎡당 100만~200만원 올랐다. 33㎡짜리 빌라는 3.3㎡당 2400만~3000만원, 132㎡ 이상은 1500만~1800만원 선이다. 목2동 K공인 관계자는 “올 초까지만 해도 호가를 낮춘 매물이 나와도 거들떠보지도 않던 투자자들이 최근 ‘입질’을 저울질하는 경우가 잦아졌다”며 “이들 중 상당수는 목동 구시가지도 언젠가는 재개발될 것으로 믿는 수요자들”이라고 말했다.

목3동과 4동은 목2동보다 지분 가격이 조금 낮은 편이다. 대지 20㎡ 이하는 3.3㎡당 2600만~3000만원, 33㎡ 안팎은 2100만~2500만원, 132㎡ 이상 1200만~1600만원 대를 호가한다. 목4동 옥토공인 장경미 소장은 “목3ㆍ4동은 전세를 끼고 투자에 나설 경우 초기 투자금이 적다는 점이 매력으로 작용하면서 매입을 고려하는 투자 수요가 많아졌다”고 말했다.

현지 부동산중개업계에 따르면 목동 구시가지에 전세를 끼고 투자에 나설 경우 최소 초기 투자금은 목2동이 1억5000만원, 목3ㆍ4동은 1억원 이상 필요하다. 이렇듯 목2동의 초기 투자금액이 더 많이 소요되는 이유는 지분가격이 높지만, 전세금은 유명 학교 진학이 가능한 목4동 일대에 비해 낮은 수준에 형성돼 있기 때문이다.

인근 강서구 화곡동 일대 집값이 4차 뉴타운 지정 기대감에 급등한 것도 목2~4동 부동산시장을 꿈틀거리게 하는 원인이 되고 있다. 목3동 S공인 관계자는 “화곡동의 낡은 집을 팔아 입지여건이 더 뛰어난 목동 구시가지 주택 매입에 나서는 수요자들이 적지 않다”고 전했다.

하지만 묻지만 투자는 삼가야 한다는 게 전문가들의 지적이다. J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “목동 옛 시가지의 경우 노후도 요건을 감안할 때 10년 후에나 뉴타운 등 재개발이 가능한 데다 지분 쪼개기도 성행해 사업성이 썩 좋은 편이 아닌 만큼 장기적이면서 실수요 차원에서 접근하는 게 좋다”고 말했다.

목동 달동네 이런 곳이었다

1970~80년대 지어진 노후 주택들이 다닥다닥 붙어 있는 서울 양천구 목2~4동. 목동 신시가지 바로 옆에 있는 이 일대는 2006년 재개발 투자 광풍이 거세게 일었던 곳이다.

2005년 말 3.3㎡당 1000만원을 밑돌던 단독주택과 연립ㆍ다세대주택 지분 값이 2006년 하반기에 최고 2700만~2800만원까지 치솟았다. 양천구가 목동 옛 시가지를 뉴타운(재정비촉진지구)으로 광역 개발하기 위해 외부 기관에 타당성 조사 용역을 발주한 사실이 알려지자 수요자들의 폭발적인 관심이 집중되면서 일대 부동산가격이 급등한 것이다.

하지만 그 해 10월 용역 조사 결과 노후도 요건 등이 맞지 않아 광역개발은 불가능하다는 결론이 내려지면서 부동산시장도 빠르게 냉각됐다. 매수세는 끊기고 가파르게 오르던 집값도 약세로 돌아섰다. 양천구청에 따르면 구역지정을 위해서는 노후 건물 비중이 60% 이상이어야 하는 데 목2동은 36.5%, 목3동은 33%, 목4동은 29%에 그쳤다.

목동 옛 시가지 집값 약세는 올 들어서도 지속됐다. 뉴타운, 재정비촉진지구, 재개발ㆍ재건축 등 정비예정구역은 물론 서울 시내 전체 다세대주택 가격이 꾸준히 상승한 반면 목2~4동 집값은 제자리 걸음을 보인 것이다.

그런데 최근 들어 이 일대 주택시장 분위기가 바뀌고 있다. 뚝섬ㆍ용산권의 헌 주택가에서 벌어졌던 투자바람이 거세게 불고 있는 것이다.